Как составить уведомление управляющей компании

Холодные батареи, сугробы во дворе и темнота в подъезде – дело рук управляющей компании. Хоть жильцы и платят за эти услуги, недобросовестное исполнение обязанностей со стороны УК уже давно стало нормой. Благо, не для всех – повышение правовой грамотности расширило пласт неравнодушных жильцов многоэтажек, которые готовы заставить коммунальщиков исполнять свои обязанности. С чего же начать?

Можно, конечно, сразу начать с жалоб и судебных исков. Но мы предлагаем с ними повременить, лучший способ начать диалог с УК – претензия в управляющую компанию. Этот на первый взгляд безобидный документ является формой досудебного урегулирования коммунальных проблем. Он как минимум продемонстрирует серьезность намерений жильцов и их желание решить вопрос без привлечения надзорных и судебных органов. Если в УК работают адекватные люди, они отреагируют. Предлагаем проверить это и рассказываем, как написать претензию в управляющую компанию.

Основания для претензий

По сути, основанием для направления претензии может стать любое разногласие. Так как отношения между домовладельцами и УК регулируются заключенным договором, такие разногласия можно признать разногласиями контрагентов. О чем речь?

Минимальный перечень работ и услуг, который в любом случае должна исполнять УК, оговорен Постановлением Правительства № 290 от 03.04.2013. Невыполнение любого из них может стать основанием для подачи претензии.

Сюда входят в том числе:

• организация вывоза мусора;
• уборка подъездов и дворовых территорий, облагораживание дворов и игровых площадок, поддержание порядка, обустройство тротуаров и т.д.;
• установка и поддержание в пригодном состоянии общедомового оборудования;
• заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями;
• подготовка к эксплуатации отопительных и иных инженерных систем;
• расчет оплаты жильцов и т.д.

Отдельные причины рассмотрим подробнее.

Некачественное отопление

Одна из распространенных причин для претензии – проблемы с отоплением. Тут и холодные батареи, и образование завоздушин, и некачественная опрессовка системы, и даже прорывы. Главное, чтобы причиной таких явлений были нарушения именно со стороны УК. Бывает так, что нарушения в работе отопительной системы, вызваны самостоятельной заменой радиаторов или несанкционированной врезкой в систему самого автора претензии. В этом случае претензия может создать обратный эффект – вас проверят, найдут нарушения, и за нарушение работы системы придется отвечать самостоятельно.

Если вы точно уверены, что нарушители ни вы, ни ваши соседи – пишите претензию. Нарушением будет считаться постоянная температура ниже 18˚С в жилых и 20˚ С в жилых угловых комнатах (раздел VI Требований, утв. Постановлением Правительства № 354 от 06.05.2011).

Залив квартиры, дома или подвала

Возмещение ущерба

Вообще УК может быть виновата в любом ущербе, который причинен вашему квартирному имуществу. Это могут быть случаи:

• затопления квартиры из-за проржавевшего стояка;
• задымление и порча мебели из-за засоренной вентиляционной шахты;
• травмы, полученные под домом из-за упавшей сосульки, снега или на не очищенной ото льда дорожке;
• падения старого дерева, разбившего окно и т.д.

Любой такой ущерб придется доказать, потому предварительно запаситесь видео- и фото доказательствами, результатами экспертиз, медицинскими справками и чеками. Если УК не захочет доводить дело до суда, и ее вина действительно очевидна, она возместит любой такой ущерб, так как знает – после суда это будет значительно дороже.

Перерасчет

Если коммунальщики насчитают вам завышенную плату за коммунальные услуги, можно направить управляющей компании претензию о перерасчете. Однако, это столь очевидное нарушение, что УК, вероятно, согласится его исправить и без претензии – на основе, например, телефонного звонка или личной явки на прием к специалисту. Ну а уже если перерасчет не сделан по первому требованию, тогда направляем претензию.

Иные причины

Претензию можно написать в ЖЭК по любому поводу, когда тот нарушает взятые на себя обязательства и не поставляет коммунальные услуги должного качества. Например, если:

• не осуществляется уборка придомовой территории и контейнерных площадок;
• не осуществляется уборка тамбуров, холлов, подъездов, коридоров, лестничных площадок;
• не проводится прочистка ливневой канализации, уборка газонов, мытье окон;
• не проводится техническое обслуживание и ремонт лифтов, иного оборудования многоэтажки;
• не проводится текущий ремонт здания, лестничных площадок, кровли и т.д.

Как написать претензию в управляющую компанию?

Претензия – это аналог жалобы. Потому ее можно составить в свободной форме, специальной формы и обязательных требований к ней, собственно, как и сам факт обязательной подачи такой претензии, законодательством не установлен. Лучше работает коллективная претензия управляющей компании – подпишите ее вместе с несколькими другими соседями. Вас могут убеждать, что претензия – это сложный документ, но это не так. Не нужно обращаться к адвокатам и юристам, пишите ее самостоятельно и не забудьте указать в ней:

• фамилии, адреса заявителей;
• суть претензии – что конкретно вызывает негодование у жильцов;
• требования – отремонтировать, провести проверку, убрать, осветить и т.д., все, чего бы вы хотели добиться;
• намерение обратиться с жалобой в надзорные органы, если претензия будет проигнорирована в течение указанного срока;
• объективно разумный срок для ожидания ответа, например, 10 дней;
• дату, подписи.

Составив документ, направьте его в УК. Сделать это можно любыми привычными способами:

1. Передав лично в офисе организации. Для этого обязательно распечатайте второй экземпляр, на котором потребуйте у ответственного сотрудника поставить отметку о приеме.
2. Направив по почте заказным письмом с уведомлением о вручении.
3. Направив по электронной почте или через форму обратной связи на сайте УК.

Нужно ли ссылаться на законы?

Вообще ссылка на нормативные акты в претензии – признак правовой грамотности. Их указание в документе рекомендуется, но не обязательно. В конце концов законы должна знать сама УК, а не жильцы дома. И если вы не правы, то это УК должна сообщить вам, в силу какого закона она совершила то или иное действие, или в силу какого закона она не должна возмещать вам ущерб.

Что делать, если претензия была проигнорирована?

Стандартный срок рассмотрения претензии управляющей компанией – от 10 до 30 дней. Он законом не регламентирован, в связи с чем УК может рассматривать обращение вплоть до 1 месяца. Переживать раньше времени, звонить и требовать ответа не стоит. Коммунальщики проведут проверку, выяснят, обоснованные ли ваши требования, и если таки да – они их исполнят. Там-то точно знают, что игнорировать их может оказаться куда дороже.

Прошел месяца, ответ управляющей компании на претензию так и не пришел, а требования не выполнены? Ну что ж, пора прибегать к более радикальным действиям. Сначала готовим жалобу:

• в местную жилинспекцию, как орган жилищного надзора;
• в Роспотребнадзор, так как в отношениях с УК жильцы признаются потребителями услуг;
• в местную прокуратуру, как орган общего надзора за соблюдением законодательства.

Параллельно можно подать иск в суд. Он поможет не только заставить УК исполнять свои обязанности по договору, но и взыскать причиненный ущерб, неустойку, потребительский штраф и судебные расходы. Удачи!

При смене управляющей организации (далее УО), способа управления многоквартирным домом (далее МКД), новая УО или собственники жилья должны получить от предыдущего управляющего техническую документацию на дом. Разберемся в алгоритме приёма и передачи документов. 

Комплект документации на дом 

Стандарты управления МКД содержат нормы приёма, хранения и передачи технической документации на дом и иных документов. Нормы прописаны в подпункте «а» пункта 4 Постановления Правительства РФ от 15 мая 2013 года № 416. Согласно пункту 20, техническая документация должна содержать актуальные сведения о составе и состоянии общего имущества собственников помещений. 

Отвечает за актуальность сведений в технической документации УО, ТСЖ, кооператив или сами собственники при непосредственном управлении домом. В случае, если на общем собрании собственников жители дома решили сменить УО или способ управления, то ранее действовавшая компания обязана передать весь пакет технической документации и ключи от всех технических помещений. 

Порядок и срок процесса приёма-передачи прописаны в части 3.1 статьи 45, части 3.1 статьи 161, части 10 статьи 162 Жилищного Кодекса РФ, подпунктом «а» пункта 4, раздела V Постановления Правительства РФ от 15 мая 2013 года № 416 и пунктом 27 Постановления Правительства РФ № 491. 

Перечень технических документов указан в пунктах 24 и 26 Постановления Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491, пункте 1.5.1 Правил Постановления Федерального агентства недвижимости по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству РФ от 27 сентября 2003 года № 170, пункте 5б(1), подпункте «б» пункта 57 Постановления Правительства РФ от 6 мая 2011 года № 354 и подпункте «д» пункта 18 Постановления Правительства РФ от 14 февраля 2012 года № 124. 

Основания для передачи технической документации 

На сайте Государственной Жилищной Инспекции (далее ГЖИ) размещено руководство по соблюдению обязательных требований к передаче технической документации на МКД в соответствии с разделом V Постановления Правительства РФ № 416. 

УО обязана начать процесс передачи документов на дом в случае, если: 

• на ОСС принято решение сменить УО на другую или создать ТСЖ, кооператив; 
• в доме, где тридцать и менее квартир, собственники на ОСС перешли на непосредственное управление; 
• истёк срок договора управления; 
• участники ОСС решили досрочно расторгнуть существующий договор. 

Документы на МКД прежняя УО должна отдать избранной на ОСС новой компании, либо, при смене способа управления, собственнику, назначенному для этого общим собранием при организации ТСЖ, кооператива или при непосредственном управлении домом. 

Уведомление о передаче документов 

Первым шагом в процессе передачи технической документации является уведомление прежней УО о необходимости это сделать из-за смены компании или изменении способа управления. Также о данной ситуации нужно известить региональный орган ГЖИ. 

Сделать это следует в течение 5 рабочих дней с момента оформления протокола ОСС, на котором было принято соответствующее решение. Уведомление направляет выбранная собственниками УО или назначенное лицо. 

Направлять информацию в старую УО можно любым способом, позволяющим достоверно установить, кто её направил и когда: 

• почтовым отправлением с уведомлением о вручении; 
• лично с отметкой о получении уведомления представителем прежней УО; 
• через ГИС ЖКХ. 

Уведомление должно содержать данные о принятом собственниками решении о смене УО или способа управления, реквизиты выбранной для МКД новой компании или сведения о собственнике, который уполномочен получить техническую документацию. Обязательно в письме формулируется сама просьба о передаче документов на дом новой управляющей организации или конкретному лицу. К уведомлению прилагается копия протокола ОСС. 

Акт приёма-передачи технической документации

УО, получив уведомление о необходимости передать техническую документацию, в ответ на письмо уведомляет его отправителя о времени и месте вручения ему документов на дом. Сделать это необходимо в течение трёх рабочих дней с момента прекращения договора управления МКД по акту приёма-передачи. 

Акт приёма-передачи технической документации на МКД составляется в двух экземплярах для каждой из сторон: передающей и принимающей. Акты должны содержать подписи представителей организаций или собственников и печати при их наличии. В таком акте обязательно указывается: 

• место и дата составления; 
• Фамилия, Имя, Отчество и должности лиц, которые передают и принимают документы; 
• подробный перечень технической документации; 
• подписи сторон. 

Не всегда принимающая документы сторона может быть согласна с их количеством или содержанием. В таком случае разногласия и претензии сторон фиксируются в акте приёма-передачи. Его копия должна быть направлена в ГЖИ в течение трёх дней со дня подписания акта сторонами. 

Отказ и уклонение от передачи технической документации на МКД 

У УО существует обязанность, прописанная в законодательстве, восстановить недостающие документы на дом. Но данное требование не однозначно, поскольку даже в судебной практике нет единого подхода к такому вопросу. В практике существует две точки зрения: 

1. Отсутствие или утрата документов не может являться основанием для прекращения обязанности по их передаче в указанные в законодательстве сроки. УО должна предпринять всё от неё зависящее, чтобы найти недостающие документы или восстановить за свой счёт. 
2. Обязанность у ранее управлявшей домом организации по восстановлению документов на дом возникает только в случае, если они ей передавались и были утрачены. 

УО следует учесть это двоякое толкование норм законодательства в отношении восстановления технической документации. Это важно, ведь нарушение порядка и сроков её передачи, равно как отказ и уклонение от этого, являются грубым нарушением лицензионных требований. 

Таким нарушением является не только прямое «нет» в ответ на уведомление о необходимости передать документы на дом, но и отсутствие со стороны бывшей УО письма с информацией о времени и дате, когда она готова вручить пакет документов новой УО или уполномоченному собственнику. 

За такие действия или бездействие управляющая организация может быть привлечена к административной ответственности в соответствии с подпунктом «е» пункта 4(1) Постановления Правительства РФ № 1110 по части 3 статьи 14.1.3 Кодекса об Административных Правонарушениях РФ. Штраф для юридических лиц составляет от 300 000 до 350 000 рублей, для должностных лиц – от 100 000 до 250 000 рублей. Также руководители могут быть дисквалифицированы на срок до трёх лет. 

Если техническую документацию не передали ТСЖ или кооператив, то их накажут по статье 7.23.2 Кодекса об Административных Правонарушениях РФ – штрафом от 50 000 до 200 000 рублей для юридических лиц, от 30 000 до 40 000 рублей для руководителей. 

Алгоритм приёма-передачи технической документации 

Если собственники на ОСС решили сменить УО или способ управления домом, то: 

1. Новая УО или уполномоченное общим собранием лицо направляет бывшему управляющему МКД уведомление о необходимости передать техническую документацию на дом, а также сообщает об этом в ГЖИ. 
2. Прежняя компания в ответ сообщает о дате и времени вручения пакета документов на МКД. 
3. Стороны оформляют в двух экземплярах акт приёма-передачи технической документации МКД, в том числе с претензиями принимающей стороны к количеству или качеству документов. 
4. Выбранная собственниками управляющая организация или уполномоченный собственник направляют копию акта в ГЖИ. 

Уведомление управляющей компании и соседям о заливе

ВИНОВНИК ЗАТОПЛЕНИЯ квартиры лишь в редких случаях соглашается добровольно возместить причинённый ущерб. Логично сразу предложить виновному лицу сделать в пострадавшем помещении ремонт и в случае отказа вызывать независимого эксперта для исследования. 

Наш специалист определит величину убытков, установит точную причину залива и укажет на виновника происшествия, к которому необходимо предъявлять претензии. О дате и времени визита специалиста важно поставить в известность заинтересованных лиц, как это правильно сделать, мы расскажем далее.

Задачи независимой экспертизы

НЕЗАВИСИМЫЙ ОЦЕНЩИК определяет ущерб от залития отделке жилого помещения, считает восстановительный ремонт и материалы, которые придётся использовать. Мебель, бытовая техника и прочее движимое имущество также будет поименованы в заключении, если их повредило водой. 

Технический эксперт разбирается в источнике залива и в причинах возникновения протечки. Современная экспертиза с высокой точностью позволяет собственнику установить важные обстоятельства:

• почему, по чьей вине и откуда вода или же канализационные стоки попали в помещение;
• сколько денег необходимо затратить, чтобы приобрести материалы для ремонтных или восстановительных работ;
• какова реальная стоимость восстановительных работ, которые потребуются проводить впоследствии;
• стоимость нового имущества, которое находилось в помещении и пострадало от залива;
• исправна ли бытовая техника и потребуется ли её ремонт, стоимость таких расходов.

Независимая техническая и оценочная экспертиза является основанием для того, чтобы суд назначил максимальную сумму возмещения причинённого ущерба.

Обязательно ли уведомлять виновное лицо о проведении экспертизы?

В БОЛЬШИНСТВЕ СЛУЧАЕВ проводить и оплачивать независимую техническую, либо оценочную экспертизу вынуждена потерпевшая сторона. Что касается строительно-технической экспертизы по определению виновного в заливе лица, то приглашать необходимо всех, потенциально «попадающих под подозрение» лиц. А можно ли проводить оценочную экспертизу без оповещения виновной стороны?

Законодательных норм, обязывающих инициатора извещать заинтересованных лиц о своих намерениях оценить имущественный ущерб, не существует. Но чтобы до начала суда были доказательства попыток решить ваш вопрос мирным путём, лучше направить уведомление о проведении оценки по заливу. Если Вы своевременно известите виновное лицо о своих намерениях провести оценку, то получите несколько реальных преимуществ:

• Во-первых, виновник сам сможет убедиться в масштабе ущерба, поэтому у него будет меньше вопросов к итоговому заключению эксперта. Вероятность того, что он будет обжаловать заключение квалифицированного эксперта в суде, сводится к минимуму.
• Во-вторых, виновное лицо может согласиться добровольно возместить всю или часть суммы нанесённого имуществу ущерба, т.к. сможет убедиться в серьёзности Ваших намерений.
• В-третьих, при рассмотрении дела судья точно будет на Вашей стороне, т.к. увидит, что Вы сделали все возможное для мирного решения спора, действовали открыто и законно.

Пример из судебной практики по уведомлению о проводимой экспертизе:

Соседи сверху затопили квартиру, расположенную в многоэтажном доме на территории Тверского района Москвы. Удовлетворять претензию собственника потерпевшего жилья они отказались, потому что на момент получения претензии в квартире уже шёл ремонт. Пострадавшая сторона обратилась с иском в суд Тверского района.

В процессе судебного разбирательства стало известно, что потерпевший собственник, не оповещая УК и виновника потопа, обратился к независимым экспертам для определения стоимости ущерба и сразу после осмотра начал восстановительные работы.

Виновник в суде отказался признавать требования истца, обосновывая это тем, стоимость ущерба была завышена, а в смету включены несуществующие повреждения. Более того, ответчик был не против выполнить ремонтные работы в пострадавшем помещении, но собственник без извещения провёл оценку и приступил к ремонту.

Суд был вынужден назначить судебную оценочную экспертизу по материалам, имеющимся в деле – заключении досудебной оценки. Судебная экспертиза подтвердила выводы независимой экспертной организации лишь частично. Это привело к тому, что потерпевший собственник жилья потерял несколько месяцев, пока ждал результатов повторной экспертизы и решения районного суда, также получил заниженный ущерб.

Если бы в адрес виновного лица и УК было своевременно отправлено уведомление об осмотре квартиры после залива с целью оценки, то дело не дошло до суда и не понадобилось проводить судебную экспертизу.

В чей адрес направляется уведомление

УВЕДОМЛЕНИЕ О ЗАЛИВЕ КВАРТИРЫ с верхнего этажа необходимо подавать непосредственному виновнику залива, если он установлен, либо сразу в несколько адресов:

• Владельцу квартиры с верхнего этажа, если залитие произошло по его вине, и одновременно в УК.
• Руководителю эксплуатирующей компании (УК, ТСЖ ЖЭК).
• Руководителю страховой компании, если помещение было заранее застраховано собственником или виновным лицом.
• Строительной организации, если затопление произошло по вине данного девелопера. 
• Фонду капитального ремонта при протечке недавно отремонтированных коммуникаций. 
• Всем подозреваемым в заливе, если виновник до конца не известен, как например, при протечке из отопительной системы. 

Если квартиру залило после ремонта подрядной организации, то уведомление соседям о проведении экспертизы не подаётся. Обращаться следует в обслуживающую организацию, которая нанимала подрядчиков и отвечает за качество их работы, или же непосредственно в Фонд капитального ремонта, проводивший работы в соответствии с календарным планом.

Как составляется уведомление

ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО НЕ ПРЕДУСМАТРИВАЕТ конкретной формы указанного документа, так же как и обязанности по его отправке. Образец уведомления о независимой экспертизе залива можно найти в интернете или получить бесплатно, обратившись за консультацией к юристам нашего Центра помощи по заливам. В уведомлении необходимо указать:

• ФИО, адрес виновного лица или название Обслуживающей компании;
• Полные данные потерпевшего собственника жилого или нежилого помещения;
• Дату и точное время начала экспертизы.
• Вид экспертизы – оценочная или техническая.
• Полные данные об экспертной организации, а также ФИО эксперта.
• Дату подготовки уведомления и подпись отправителя.

Как правильно отправить уведомление

СОСТАВЛЕННОЕ ПО УКАЗАННОЙ ФОРМЕ извещение необходимо передать виновнику залива таким образом, чтобы можно было подтвердить факт получения указанного документа.

С этой целью извещение о заливе соседям или иным виновникам аварии можно направить курьерской почтой с уведомлением о получении. Необходимо, чтобы документ был вручен не позднее трёх суток до начала экспертизы, если виновник проживает или находится на территории Москвы. 

Если же он находится на территории Московской области или вообще за пределами московского региона, то сообщение следует отправить за 4-6 дней до начала проведения независимой экспертизы. Если же вы просто отправили письмо без уведомления, то и доказать факт его получения будет невозможно.

Самым быстрым и надёжным способом уведомления о проведении мероприятий, связанных с установлением причины протечки и оценки ущерба остаётся телеграмма.

В том случае, когда уведомление об осмотре квартиры после залива вручается из рук в руки, попросите виновную сторону поставить свою подпись на втором экземпляре этого документа. Если в пострадавшей квартире проживает несколько собственников, то отправить извещение достаточно будет на имя одного из них, так как ответственность за залив у них предполагается солидарной.

Если извещение о заливе Управляющей компании было отправлено курьером или телеграммой, которое по каким-то причинам не было вручено виновнику, то это всё равно будет доказательством того, что Вы сделали попытку своевременно оповестить его о начале процедуры (является надлежащим уведомлением).

В том случае, когда Вы отправляете уведомление Управляющей компании о проведении экспертизы телеграммой, то важно получить заверенную копию документа. Потерпевший от залива собственник квартиры вправе перенести дату проведения экспертизы, если он получил сообщение о том, что его уведомление о заливе не было вручено. Можно отправить второй стороне новое извещение. 

Если провести экспертизу без участия виновного соседа, представителя Управляющей службы или Фонда капремонта, не отправив повторного оповещения, это не приведёт к недействительности результатов экспертизы, суд признает результаты законными.

Советы по подготовке уведомления о проведении экспертизы

НАШ ЦЕНТР ПОМОЩИ ПРИ ЗАЛИВАХ даёт несколько полезных советов при отправке уведомления виновнику залива о проведении оценки, которые помогут выиграть дело в суде и получить причитающуюся компенсацию.

Рекомендация 1

Если Вы точно не знаете, кто виновен в произошедшем заливе, предлагайте прийти на экспертизу и соседям сверху и представителям обслуживающей дом компании. Если затопило с чердачного помещения после проведения капремонта кровли осадками, отправьте оповещение и руководителю Фонда капремонта.

Рекомендация 2

Юридический и фактический адрес УК может не совпадать, поэтому чтобы не ошибиться, отправьте извещение по двум адресам. При этом официальным является именно юридический адрес — там должна получаться вся корреспонденция. 

Рекомендация 3

Никогда не корректируйте, не исправляйте и не дописывайте уведомление. Чтобы этот документ потом был принят судом в качестве достоверного доказательства, распечатайте в случае наличия ошибок заново.

Рекомендация 4

Уведомление относится к не обязательному, но всё-таки юридически значимому документу. Поэтому составьте документ понятным языком. Его смысл должен быть очевиден уже после первого прочтения, ведь основное в нём – это дата и время.

Рекомендация 5

Составляя уведомление о проведении экспертизы по заливу можно воспользоваться универсальными шаблонами. Однако, образцы, которые предлагают разные интернет-ресурсы, могут содержать опечатки или неточности. Чтобы избежать ошибки, обратитесь за помощью к юристам нашего Центра помощи по заливам.

Наши эксперты и оценщики проведут независимую экспертизу и оценку соответствии с требованиями закона. Наши юристы по заливам помогут выиграть судебный спор, получить денежную компенсацию убытков, взыскать с виновной УК штраф, а также установленный судом моральный ущерб.