Как составить строительную документацию дома

Строить дом по плану «из головы» и эскизам «на коленке» — затея сомнительная, ведь результат далеко не всегда соответствует желаемому. Альтернатива такому подходу — строительство по проекту. И вот почему это имеет смысл

Проект дома учитывает каждый аспект будущего строения. Это не только наглядная визуализация фасадов и интерьеров в цвете, но и сложные технические расчеты, некоторые из них без должных знаний выполнить самостоятельно и без ошибок довольно сложно. Несмотря на то что за подготовку проекта придется заплатить, в дальнейшей перспективе это поможет сэкономить. Разбираемся, что входит в проект дома, кто его делает и нужен ли он по закону.

• Что это
• Для чего
• Виды
• Состав
• Этапы

Что такое проект дома

Проект дома — это комплект документов и чертежей, содержащих всю информацию об архитектурных, технических и инженерных решениях для строительства. Его разрабатывают для вновь возводимого дома, при реконструкции или капремонте. Другими словами, это подробная инструкция о том, что и как строить.

Внешне проект дома представляет собой альбом, обычно формата А3. Его объем варьируется от степени детализации и доходит до сотен страниц. Готовят проект строительные компании и архитектурные бюро с учетом пожеланий заказчика. В среднем подготовка занимает от нескольких недель до месяцев.

Проект делится на разделы, а те, в свою очередь, состоят из графической и текстовой частей. Первая содержит чертежи, эскизы, цветные изображения фасада и интерьера, вплоть до расположения мебели и розеток. Текстовая описывает материалы, типы нагрузок и прочие технические параметры в соответствии с ГОСТ и СНиП.

По действующему законодательству, подготовка проектной документации, ее экспертиза для строительства дома под ИЖС, для ведения личного подсобного хозяйства, садового и дачного дома не требуется, говорит Наталья Водолагина, партнер юридической фирмы «Вестсайд». Самое главное для данной категории домов, чтобы:

• вид земельного участка позволял такую застройку;
• у постройки было не более трех наземных этажей;
• высота здания составляла не более 20 м;
• соблюдались отступы от границ земельного участка и других имеющихся строений.

В этом случае подготовка проекта и уведомление о начале строительства — дело добровольное. «Для исторического поселения (населенный пункт, в границах которого находятся объекты культурного наследия) может быть предусмотрена застройка по типовым проектам в едином стиле. Также дополнительные ограничения может устанавливать банк, если для строительства дома взят кредит», — отмечает эксперт.

Для чего нужен проект дома

Возводить дом с нуля без какого-либо плана практически невозможно или как минимум очень хлопотно. Проектная документация решает сразу несколько задач, связанных со строкой и дальнейшей эксплуатацией:

1. Расчет нагрузки. Проект дома разрабатывают с учетом рельефа, грунта и ландшафтных особенностей местности, на которой возводится дом. Это значит, что фундамент, стены и все остальные несущие элементы здания будут спроектированы так, чтобы свести к минимуму образование трещин, усадок и других дефектов;
2. Наглядный дизайн и планировка. Проект с детальной прорисовкой позволяет оценить интерьер дома до того, как он будет построен. Проработав несколько вариантов, можно найти максимально удобный и комфортный. В итоге уже после возведения дома не придется сожалеть, что коридор или гостиная получились слишком тесными, а какую-то стену или окно можно было расположить в другом месте;
3. Учет материалов. Правило «чем больше, тем лучше» во время строительства дома не всегда полезно. Без проекта и изначальных расчетов риск заложить двойную или тройную прочность туда, где этого не требуется, в разы выше. В итоге перерасход практически неизбежен. Кроме того, заранее зная, сколько и каких материалов потребуется, удобнее планировать закупку;
4. Подсчет бюджета. Без проекта и понимания всего объема работ невозможно рассчитать даже примерную смету на возведение дома. Как результат, стройка рискует превратиться в бесконтрольную трату денег, что само по себе не очень хорошо. Кроме того, когда на руках есть подробный бюджет для каждого этапа строительства, недобросовестным бригадам и подрядчикам сложнее ввести в заблуждение заказчика;
5. Ремонт и эксплуатация. Со временем дом может потребовать серьезного ремонта или переделки. Вспомнить спустя десятилетия, где проходят коммуникации, или другие нюансы строительства задача не из простых. В случае если дом купили на вторичном рынке или получили в наследство, сделать это еще сложнее. Проект решает такую проблему, поскольку всегда можно свериться с конструктивными и инженерными параметрами, чтобы действовать наверняка.

Виды проектов домов

Проект дома напрямую зависит от изначальной задумки постройки. Это может быть типовой дом либо полностью индивидуальный. Для каждого случая есть свои варианты:

• типовой проект. Самый быстрый и доступный. По факту, это готовое архитектурное решение, опробованное на многих строительных площадках. Например, быстровозводимые каркасные дома. Плюсы типовых проектов в том, что заказчик получает план постройки сразу, а при желании посмотреть объект можно вживую. Среди минусов то, что он не отражает полностью всех предпочтений заказчика и может не учитывать ландшафтные и геологические особенности региона, где будет стройка;
• индивидуальный проект. Разрабатывают в соответствии со всеми пожеланиями заказчика. Это более кропотливая и трудоемкая работа, поскольку проект создается с нуля и проходит множество согласований с заказчиком. Такая работа существенно дороже, но в итоге владелец получает именно такой дом, который хотел;
• самостоятельный проект. Этот вариант с одной стороны, самый бюджетный, потому что не придется оплачивать услуги архитекторов и инженеров, с другой, цена ошибки очень высока. Чтобы сделать проект самому, мало реализовать на бумаге только фасадный замысел. Придется разбираться во всех остальных тонкостях проектирования, включая монтаж фундамента, перекрытий, прокладку электрики и других коммуникаций. Дополнительно понадобится изучить действующие нормативы и правила строительства.

Желательно, чтобы все стадии проекта находились под контролем одной компании, говорит Анна Шаркунова, эксперт интерьерного дизайна, глава студии East-West. В противном случае это может вызвать трудности на стадии реализации.

Во время строительства также важно поддерживать контакты между проектировщиками и строителями, чтобы избежать нежелательных ошибок, которые потянут за собой дополнительные расходы.

Что входит в проект дома

Проект дома детально описывает каждый из основных этапов строительства дома — от фундамента до отделки. Для этого документ разделен на части, вот основные из них [1]:

• эскизная;
• архитектурная;
• конструктивная;
• инженерная.

Все части проекта связаны между собой. Например, без эскизной нельзя создать архитектурную. «Используя 3D-модели будущего дома, клиенту еще на стадии эскиза показывают архитектурные, конструкционные и инженерные решения. Все части обязательны. на них не стоит экономить, исключая какую-нибудь из проекта», — советует Анна Шаркунова.

Эскизный раздел

В эскизном проекте отображают общую концепцию будущего дома. Для нее архитектор подготавливает упрощенные изображения фасада (могут быть цветные), чертежи кровли и планировки с приблизительными размерами, а также общий план посадки дома на местности. В эскизном проекте также описывается «скелет» дома, в частности, какие стены будут несущими, особенности перекрытий, лестниц и балконов. После согласования с заказчиком эскизный проект служит базой для детализации.

Архитектурный раздел

Архитектурная часть проекта дает все необходимые сведения о доме и детально описывает и обосновывает параметры, утвержденные в эскизной части.

В ней указывают точную информацию о расположении участка, поэтажные планы с несущими и ограждающими элементами с точными разделами, схему расположения вентиляционных каналов, дверных и оконных проемов. Вот что еще входит в архитектурный раздел:

• чертежи вертикального, продольного и поперечного сечения дома;
• описание композиционных приемов фасадов и интерьеров, цветовая палитра;
• расчеты в соответствии с нормами по инсоляции;
• дизайн-проект со схемой расстановки мебели, светильников, планы привязки сантехники, разводки теплых полов и т. д.

Конструктивный раздел

Содержит всю техническую информацию, которую подготавливает инженер-проектировщик. В текстовой части конструктивного раздела описывают особенности материалов, проводят расчеты нагрузок на фундамент, перекрытия и кровлю. Графические элементы содержат наглядную информацию об отдельных узлах, соединениях и разрезах, требующих детального изображения. Здесь же указывают очередность строительных работ и применяемые технологии. Дополнительно в конструктивный раздел входят:

• сведения об инженерно-геологических и климатических условиях земельного участка;
• обоснование технических решений, обеспечивающих прочность и устойчивость здания;
• план подготовки котлована, армирования и сечения фундамента;
• схемы расположения перегородок;
• разрез, строение и состав кровли, стропильной системы.

Инженерный раздел

В этом разделе проектировщики детально прописывают все особенности систем жизнеобеспечения дома. К ним относятся: электрика, водопровод, канализация, отопление, вентиляция и газоснабжение. Для каждой подробно прописывают обоснование, тип материалов, их расчетную нагрузку и мощность. Например, в инженерном разделе будут указаны:

• мощность электропотребляющих приборов и способ подключения к сетям общего пользования;
• схема заземления;
• источники водоснабжения, особенности сбора и отведения канализации;
• схема организации ливневок для сточных вод;
• сведения о материалах труб, проводке, вентиляции.

Этапы проектирования

Подготовка проекта всегда происходит поэтапно в определенной последовательности. Стандартный алгоритм шагов выглядит так:

1. Техническое задание;
2. Эскизный проект;
3. Архитектурные решения;
4. Конструктивные решения и инженерная документация;
5. Расчет бюджета.

На каждом из этапов допускается внесение изменений в проект. Но стоит учитывать, что не все из них в принципе можно реализовать, другие могут потребовать серьезной доработки остальных разделов. Все это в итоге может сказаться как на сроках подготовки проекта, так и на его стоимости.

Во время строительства незначительные отклонения от проекта допустимы. Но если речь идет о кардинальных изменениях, то их также придется согласовать с архитекторами и отразить в изначальном проекте.

Документы, необходимые для начала строительства собственного дома оговорены в соответствующих строительных нормах.

Давайте по порядку рассмотрит строительные нормы и правила, сокращенно – СНиП. Соблюдая их, Вам не придется переступать ту грань, за которой технические проблемы перерастают в юридические.

Местные разрешительные органы руководствуются порядком разработки и согласования проектной документации, республиканскими строительными нормами РСН 70-88 для индивидуального строительства. По ним определяют правильность застройки участка, планировки жилого дома и хозяйственных сооружений. Тут надо хорошо продумать, что еще Вы планируете возводить. После утверждения плана строительства неучтенные в нем объекты считаются установленными самовольно и подлежат сносу или дополнительному согласованию.

Как показывает практика, многие владельцы опережают события и начинают возводить свой дом, не дожидаясь получения пакета разрешительных документов. В итоге нередко возникают серьезные ляпы, от которых застройщик хватается за голову. Остановимся на главных моментах.

Обратимся к Своду правил по проектированию и строительству СП 11-III-99 «Разработка, согласование, утверждение, состав проектно-планировочной документации на застройку территорий малоэтажного жилищного строительства». Ознакомившись с этим документом, Вы совершенно точно будете знать, какие бумаги потребуются для начала работ на индивидуальном участке.

Самое простое в этом деле – написать заявление на получение разрешения на строительство. К нему следует приложить:

• Постановление главы администрации о предоставлении земельного участка под индивидуальное жилищное строительство,
• договор аренды и купли-продажи,а также
• генплан и
• паспорт участка,
• акт о натурном установлении его границ и разбивки строений, красных линий и осей здания.

На основании данного пакета документов глава администрации выносит постановление о разрешении строительства частного дома. Затем составляют паспорт проекта частного жилого дома, в состав которого обязательно включают следующие материалы:

• постановление администрации о разрешении строительства;
• документ, удостоверяющий право застройщика на земельный участок;
• выкопировку из генерального плана соответствующей градостроительной документации;
• ситуационный план;
• технические условия (ТУ) присоединения к инженерным сетям со схемой;
• планы этажей, фасады разрезы;
• акт, касающийся натурного установления границ земельного участка и разбивки строений (со схемой выноса в натуру).

Отдельной папкой оформляются проект индивидуального частного дома. В него входят следующие материалы:

• ситуационный план (М 1:500), показывающий размещение объекта строительства в увязке с ближайшими населенными пунктами, источниками и внешними сетями энерго-, тепло- и водоснабжения, сооружениями, сетями канализации;
• топосъёмка участка с прилегающей частью улицы (М 1:500);
• генеральный план участка с вертикальной планировкой и привязкой проекта к местности (М 1:200, 1:1000);
• план подвала (техподполья, цокольного этажа);
• планы этажей (М 1:100, 1:50);
• главный и боковой фасады зданий (М 1:50, 1:100);
• характерные разрезы (М 1:100, 1:50);
• планы перекрытий и покрытий неповторяющихся этажей (М 1:100);
• план стропильной системы крыши (М 1:100);
• план кровли (М 1:100, 1:200);
• план фундаментов (М 1:100, 1:50);
• сечение фундаментов, характерные архитектурно-строительные узлы и детали (М 1:10, 1:20);
• общая пояснительная записка и технико-экономические показатели;
• сметно-финансовые соображения по стоимости строительства;
• чертежи инженерного обеспечения (по заданию на проектирование).

Он хотел сразу построить на нем дом, но оказалось, что сначала надо собрать кучу документов и получить разрешение в местной администрации.

Просто прийти к чиновникам и попросить разрешение нельзя. Сначала надо проверить статус участка, получить адрес и кадастровую выписку, начертить проект и ситуационный план. Для надежности до начала стройки стоит провести геологические изыскания. Расскажу, как все это делал мой брат.

Выписка из реестра

По закону возвести частный дом можно только на земле, которая предназначена для индивидуальной жилой застройки или для личного подсобного хозяйства. В документах на землю должно быть именно такое назначение участка — официально. Если вы сами считаете, что земля подходит для строительства дома, этого мало. Может быть, вы и покупали землю для дома, а окажется, что строить там нельзя. Например, с садовым и дачным участком могут быть проблемы.

Если есть свидетельство о регистрации на участок, то вид разрешенного использования земли указан там.

В каждом регионе свои правила и законы, где подробно расписано, на каком расстоянии от каких объектов запрещено строительство. Санитарная или охранная зона есть у заправок и автомоек и даже возле линий электропередч.

Мой брат получал участок специально под индивидуальное строительство фактически в чистом поле, поэтому у него проблем не возникло. Но есть случаи, когда люди покупают участки на большой свободной территории, а потом выясняется, что это водоохранная зона. И хотя назначение участка подходящее, строить там дома не разрешают. Семьи остаются с ненужной землей, кредитами и без денег.

Инженерно-геологические изыскания

Грунтовые воды и особенности грунта могут осложнить строительство. Если на плохой почве построить дом, то по стенам пойдут трещины, а фундамент и подвал будет подтапливать. Чтобы такого не произошло, желательно провести инженерно-геологические изыскания.

Если денег на специалистов нет совсем, стоит поговорить с соседями: иногда совет старожила полезнее заключения эксперта. Хозяин, который сам строил дом и много лет в нем живет, знает все особенности почвы на участке и подскажет, какой глубины делать фундамент и подвал.

Белгородская компания, которую нашел брат, попросила за свою работу 65 000 Р. Так как денег было впритык, он решил геологические изыскания не делать и положиться на авось. Стройка еще идет, трещин пока не видно. Брат надеется, что ему повезет: у него участок без уклона, плотная почва, а грунтовые воды глубоко. Но вам он так делать не советует: переделка обойдется дороже изысканий.

Адрес и кадастровая выписка

Как присвоить адрес. Улица, на которой мой брат строит дом, существовала только на бумаге, поэтому ему пришлось самому получать адрес. В местной администрации будущему дому присвоили номер, а Олегу выдали постановление, что участок расположен по адресу с конкретным названием улицы и номером дома.

Получать адрес придется, даже если улица существует и на ней есть дома с номерами. Например, если большой участок делят на два: тогда у одного из них будет новый адрес. Иногда документы приходится оформлять несколько месяцев.

Кадастровую выписку брат получил в местном МФЦ. К заявлению приложил копию свидетельства о регистрации права собственности и документ о присвоении адреса.

Проект и ситуационный план

Проект — это чертеж вашего будущего дома с планом помещений.

Строить вы будете по проекту. Чтобы вам разрешили строительство, проект должен быть грамотным с инженерной точки зрения. Дом, который вы задумали, не должен угрожать окружающим и вам.

Получить разрешение

В Белгороде разрешение на строительство выдает местное управление архитектуры. Чтобы получить разрешение, брат написал заявление. К нему попросили приложить проект и ситуационный план, копию кадастровой выписки и копию свидетельства о собственности на землю.

Даже если заявление примут, но разрешение не выдадут, обязаны написать причины отказа.

На градостроительном плане было указано, где находится участок, его площадь и размеры.

В плане написаны основные требования федерального и местного законодательства, которые надо соблюдать во время строительства:

Запомнить

1. Проверьте предназначение участка в свидетельстве о собственности или выписке из ЕГРН.
2. Если есть подозрения, что участок находится в не подходящей для строительства зоне, обратитесь в земельный комитет.
3. Если готовите проект сами, соблюдайте СНиПы и региональные нормы.
4. Храните документы, планы и проекты. После строительства надо будет оформлять право собственности на дом и проводить коммуникации. Все эти документы пригодятся.
5. Если заказываете чертежи и планы у подрядчиков, храните договоры. Вдруг выяснится, что они не соблюдали нормы и теперь вам не подключат газ, — договор будет кстати.

До подачи в уполномоченный орган заявления о выдаче разрешения на строительство застройщик обязан заранее обеспечить подготовку проектной документации на строительство (реконструкцию) планируемого объекта.

Проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта.

Подготовка проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи). Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объектам индивидуального жилищного строительства.

Подготовку проектной документации может осуществлять застройщик либо индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, заключившие договор о подготовке проектной документации с застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, региональным оператором (далее также — договор подряда на подготовку проектной документации). Застройщик вправе выполнить подготовку проектной документации самостоятельно при условии, что он является членом саморегулируемой организации в области архитектурно-строительного проектирования, либо с привлечением иных лиц по договору подряда на подготовку проектной документации.

Работы по договорам подряда на подготовку проектной документации должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, которые являются членами саморегулируемых организаций в области архитектурно-строительного проектирования, если иное не предусмотрено статьей 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Выполнение работ по подготовке проектной документации по таким договорам обеспечивается специалистами по организации архитектурно-строительного проектирования (главными инженерами проектов, главными архитекторами проектов). Работы по договорам о подготовке проектной документации, заключенным с иными лицами, могут выполняться индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, не являющимися членами таких саморегулируемых организаций.

Материалы, содержащиеся в проектной документации, должны быть выполнены в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 16.02.2008 № 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию».

Лицо, осуществляющее подготовку проектной документации, несет ответственность за качество проектной документации и ее соответствие требованиям технических регламентов.

В случае, если подготовка проектной документации осуществляется индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом на основании договора подряда на подготовку проектной документации, заключенного с застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, региональным оператором, застройщик, технический заказчик, лицо, ответственное за эксплуатацию здания, сооружения, региональный оператор обязаны предоставить таким индивидуальному предпринимателю или юридическому лицу:

1) градостроительный план земельного участка или в случае подготовки проектной документации линейного объекта проект планировки территории и проект межевания территории;

2) результаты инженерных изысканий (в случае, если они отсутствуют, договором подряда на подготовку проектной документации должно быть предусмотрено задание на выполнение инженерных изысканий);

3) технические условия (в случае, если функционирование проектируемого объекта капитального строительства невозможно обеспечить без подключения (технологического присоединения) такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения).

Договором подряда на подготовку проектной документации может быть предусмотрено задание на выполнение инженерных изысканий. В этом случае указанное физическое или юридическое лицо осуществляет также организацию и координацию работ по инженерным изысканиям и несет ответственность за достоверность, качество и полноту выполненных инженерных изысканий. Этим договором также может быть предусмотрено обеспечение получения указанным физическим или юридическим лицом технических условий.

Согласно частям 7, 8 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации:

7. Технические условия, предусматривающие максимальную нагрузку, сроки подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и срок действия технических условий, а также информация о плате за такое подключение (технологическое присоединение) предоставляется организациями, осуществляющими эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, без взимания платы в течение четырнадцати дней по запросам федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления или правообладателей земельных участков, если иное не предусмотрено законодательством о газоснабжении в Российской Федерации.

Срок действия предоставленных технических условий и срок внесения платы за такое подключение (технологическое присоединение) устанавливаются организациями, осуществляющими эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, не менее чем на три года или при комплексном освоении земельных участков в целях жилищного строительства не менее чем на пять лет, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Правообладатель земельного участка в течение одного года или при комплексном освоении земельного участка в целях жилищного строительства в течение трех лет с момента предоставления технических условий и информации о плате за такое подключение (технологическое присоединение) должен определить необходимую ему для подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения нагрузку в пределах предоставленных ему технических условий. Обязательства организации, предоставившей технические условия, предусматривающие максимальную нагрузку, сроки подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и срок действия технических условий, прекращаются в случае, если в течение одного года или при комплексном освоении земельного участка в целях жилищного строительства в течение трех лет с момента предоставления правообладателю земельного участка указанных технических условий он не определит необходимую ему для подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения нагрузку в пределах предоставленных ему технических условий и не подаст заявку о таком подключении (технологическом присоединении).

8. Организация, осуществляющая эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, обязана обеспечить правообладателю земельного участка в установленные сроки подключение (технологическое присоединение) построенного или реконструированного объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения в соответствии с техническими условиями и информацией о плате за подключение (технологическое присоединение), предоставленными правообладателю земельного участка.

Порядок определения и предоставления технических условий и определения платы за подключение (технологическое присоединение), а также порядок подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения может устанавливаться Правительством Российской Федерации. Правила определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, утверждены постановлением Правительства РФ от 13.02.2006 № 83.

Порядок соответствующего технологического присоединения к электрическим сетям устанавливается Федеральным законом от 26.03.2003 № 35-ФЗ «Об электроэнергетике»

Подготовка проектной документации осуществляется на основании:

задания застройщика, технического заказчика, лица, ответственного за эксплуатацию здания, сооружения, регионального оператора (при подготовке проектной документации на основании договора подряда);

результатов инженерных изысканий;

градостроительного плана земельного участка или в случае подготовки проектной документации линейного объекта на основании проекта планировки территории и проекта межевания территории,

в соответствии с требованиями технических регламентов, техническими условиями, разрешением на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства (реконструкции) объектов капитального строительства.

ПЕРЕЧЕНЬ ОРГАНИЗАЦИЙ НА ТЕРРИТОРИИ СМОЛЕНСКОЙ ОБЛАСТИ, ОСУЩЕСТВЛЯЮЩИХ ПОДГОТОВКУ ПРОЕКТНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ, МОЖНО УТОЧНИТЬ В АССОЦИАЦИИ САМОРЕГУЛИРУЕМОЙ ОРГАНИЗАЦИИ «ОБЪЕДИНЕНИЕ СМОЛЕНСКИХ ПРОЕКТИРОВЩИКОВ».

Контактная информация:

Генеральный директор: Тихонов Александр Владимирович

Адрес: 214013 г. Смоленск, ул. Матросова, д. 12А

Телефон/ факс: (4812) 70-71-71, 70-71-70, Электронная почта: info@osp-sro.ru, сайт: http://osp-sro.ru/ .

Разработка проектной документации

Проектная документация – ключевые особенности, нюансы, правила разработки

Любое строительство включает в себя разработку проектной документации. Физическое лицо или организация должна обратиться в уполномоченный орган для получения плана будущих мероприятий. От того, как грамотно будет составлен данный план, зависит безопасность и надежность сооружения. Проектная документация — комплекс документов, раскрывающих сущность проекта и содержащих обоснование его целесообразности и реализуемости; документация, содержащая текстовые и графические материалы и определяющая архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции и/или технического перевооружения объектов капитального строительства и инженерных коммуникаций[1].

Содержание и объём проектной документации для отдельных объектов строительства определяются нормативными документами, инструкциями по разработке проектов и смет[2].

Что представляет собой проектная документация?

Проектная документация – это документы, содержащие текстовые и графические материалы, которые определяют конструкционные, инженерные и технические решения, архитектурные, необходимые для выполнения строительных работ и реконструкции зданий. [8]

Разработка проектной документации для строительства осуществляется компаниями, которые имеют специальные лицензии, обратившись к подрядчику обязательно проверьте у него наличие лицензии!

Цель проектной документации?

Полностью исключить ошибки во время строительства, обеспечить рациональное управление инженерных систем. При этом, законодательство обязывает произвести разработку проектной документации для строительства. Цель — предотвратить строительство зданий, эксплуатация которых будет нарушать права физических и юридических лиц. Или же не соответствуют строгим требованиям конструктивной надежности.

Проведение проектной документации регламентируется градостроительным кодексом Российской Федерации в статье 49, пункте 1 [3] и Федеральным законом номер 337[4].

Разработка проектной документации – состав

Согласно данным постановления РФ номер 87 16.02.2008 [5] с внесенными изменениями от 17.09.2017 в состав проектной документации входит:

• раздел 1 (ПЗ) «Пояснительная записка»;
• раздел 2 (ПЗУ) «Схема планировочной организации земельного участка»;
• раздел 3 (АР) «Архитектурные решения»;
• раздел 4 (КР) «Конструктивные и объёмно-планировочные решения»;
• раздел 5 (ИОС) «Сведения об инженерном оборудовании, о сетях инженерно-технического обеспечения, перечень инженерно-технических мероприятий, содержание технологических решений»:
• подраздел (ИОС1) «Система электроснабжения»;
• подраздел (ИОС2) «Система водоснабжения»;
• подраздел (ИОС3) «Система водоотведения»;
• подраздел (ИОС4) «Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха, тепловые сети»;
• подраздел (ИОС5) «Сети связи»;
• подраздел (ИОС6) «Система газоснабжения»;
• подраздел (ИОС7) «Технологические решения»;
• раздел 6 (ПОС) «Проект организации строительства»;
• раздел 7 (ПОД) «Проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства» (при необходимости сноса или демонтажа);
• раздел 8 (ООС) «Перечень мероприятий по охране окружающей среды»;
• раздел 9 (ПБ) «Мероприятия по обеспечению пожарной безопасности»;
• раздел 10 (ОДИ) «Мероприятия по обеспечению доступа инвалидов»;
• раздел 10.1 (ЭЭ) «Перечень мероприятий по обеспечению соблюдения требований энергетической эффективности и требований оснащённости зданий, строений, сооружений приборами учёта используемых энергетических ресурсов»;
• раздел 11 (СМ) «Смета на строительство объектов капитального строительства»;
• раздел 12 (ГОЧС) «Иная документация в случаях, предусмотренных федеральными законами».

Строительство для жизни – малоэтажное частное строительство

Строительные компании предоставляют комплексные услуги по проектированию, архитектуре и возведению домов премиального уровня под ключ. Процесс включает в себя:

1. Разработку индивидуального проекта;
2. Проведение работ соответствующим европейским стандартам качества;
3. Использование современных технологических процессов при создании проекта и строительстве объекта;
4. Круглосуточный контроль строительных работ;
5. Индивидуальная сервисная программа обслуживания построенного объекта.

Малоэтажное частное строительство включает в себя объекты премиум-класса – усадьбы, частные дома, коттеджи, гостевые постройки, резиденции, виллы и другие.

Выбор строительства «под ключ» — когда одна компания выполняет все виды работ от проектирования, архитектуры, защиты документации в гос. органах, строительства, контроля качества. До обслуживания и озеленения объекта, создания ландшафтного дизайна на строительном участке.

Малоэтажное частное строительство осуществляется с применением современных материалов – из кирпича, поризованного и керамического блока. Преимуществами таких материалов являются:

• высокий уровень прочности по сравнению с другими материалами – деревом;
• длительный срок эксплуатации зданий сроком свыше 150 лет;
• безопасность – кирпич не воспламеняется;
• комфорт – кирпич является одним из лучших звукоизоляционных материалов.

Малоэтажное частное строительство включает в себя:

1. Оценка геологии грунта;
2. проведение земляных работ и возведение фундамента;
3. подводка и разводка инженерных коммуникаций;
4. возведение стен и перекрытий;
5. обустройство крыши;
6. установка фурнитуры окон и дверей;
7. проведение внешних отделочных работ.

Строительство для бизнеса – возведение коммерческих и промышленных объектов

К объектам коммерческой недвижимости относят, торговые центры, гостиничные комплексы, автомобильные салоны, промышленные объекты – цеха, заводы и складские помещение, бизнес-центры, “Моллы”, бизнес кварталы, медицинские учреждения, здания банков и др. В проектировании таких объектов используется более сложная структура организационной работы. Привлекаются высококачественные специалисты в данной области обладающие определенными навыками проектирования и строительства подобных объектов.

Компания предоставляющая данный спектр услуг, должна четко понимать организацию строительства подобных объектов, быть участником СРО (саморегулируемой организации), уметь разрабатывать проекты коммерческих зданий определенного уровня сложности. Уметь собирать разрешительные документы, чертежи, фасады. Создавать эскизные проекты, проводить подробные сметные расчеты.

Как выполняется процесс разработки проектной документации?

Разработка проектной документации для строительства – это сложный комплекс мероприятий, которые направлены на оптимизацию строительных работ. Процесс разработки проектной документации включает в себя следующее:

1. Изучаются результаты геологических исследований.
2. На основе этого создается эскизный проект.
3. На основе анализа эскизного проекта разрабатываются чертежи, разрезы, схемы кровли и многое другое.
4. Выполняется подготовка плана инженерных сетей и благоустройства.
5. Рассчитывается смета и предварительный план закупки материалов.
6. Описываются технические условия: рытье котлованов, возведение стен, сварочные работы и многое другое.
7. Документация передается для экспертного анализа с дальнейшей выдачей заключения. Процесс является трудозатратным по времени. Экспертизу выполняют государственные органы.

Окончательный этап – оформление пояснительных записок для строительной компании. Они необходимы для облегчения процесса строительства, а также для защиты от ошибок во время строительных работ.

Проектная документация может быть представлена в сокращенном составе (если будет отсутствовать необходимость осуществления экспертизы): пояснительная записка, схема организации земельного участка в виде плана, архитектурные решения, ПОС – проектная документация для организации строительных работ.

Проектная документация для возведения частного дома, небольшой постройки в виде бани, гаража включает в себя минимальное количество документов – ПЗУ, архитектурные решения, КР (конструкционные и планировочные решения), сметные документы.

Раздел «Схема планировочной организации земельного участка» включает в себя характеристику такого объекта, обоснование границ, планировку земляных масс, ситуационный план, решение по обустройству территории.

Раздел «Архитектурные решения» включает описание объекта, решений по отделочным работам, архитектурных решений, изображение фасада в цвете, планировку объектов по этажам.

Раздел «КР – конструкционные и планировочные решения» включает указание данных климата, геодезии, геологии, гидрологии на объекте, описание грунта и его свойств, схематические данные, принятые во время расчетов. Также включает в себя все планы – перекрытий, крыши, покрытий, схемы каркасных конструкций, планы по этажам с детальным указанием данных по размерам. Дополнительно указываются спецификации, сечение фундамента.

Какие виды экспертизы проектной документации?

Проектная документация должна пройти проверку в специальных уполномоченных инстанциях для того, чтобы установить факт соответствия строгим требованиям законодательной базы и многим другим. На данный момент времени известно несколько вариантов прохождения экспертного анализа – государственными органами или же частными лицами.

Необходимо детальным образом ознакомиться с каждым из случаев.

Государственная экспертиза

Установлены объекты, для которых осуществление государственной экспертизы – необходимость, а не выбор. К ним относят следующее:

1. Объекты, которые участвуют в создании обороноспособности, а также безопасности.
2. Объекты культурного наследия, которые имеют государственное значение.
3. Здания, которые располагаются в территориальных или внутренних водах.
4. Объекты особой сложности.
5. Здания, которые являются опасными и имеют государственную тайну.

Еще одной категорией объектов, которые должны проходить государственный экспертный анализ, являются те, которые размещены в экономической зоне. Во время процедуры экспертного анализа выполняется оценка соответствия проектной документации нормативным требованиям технического регламента и многим другим.

Компания ООО «БраерСтрой» предлагает комплекс строительных услуг по Разработке проектной документации, защите в экспертизе, авторскому надзору, разработке ландшафтного дизайна, благоустройству территории, реконструкции и реставрации зданий, комплексной поставке материалов, строительству.

Негосударственная экспертиза

В случае, если объект не относится к вышеуказанному перечню, то разрешается осуществить именно «частную» экспертизу проекта. При этом всем, конечная цель этого мероприятия ни в коем случае не меняется. Также требуется определить соблюдение установленных требований, правил, которые бы гарантировали надежность и безопасность объекта для лиц.

Осуществление экспертного анализа от частных лиц выполняется таким образом:

1. Застройщик должен предварительно сформировать заявление и приложить документ – техническая документация, задание на оформление проектной документации).
2. Необходимо прийти к консенсусу и составить договор относительно заказчика и исполнителя. В договоре обязательно должны быть прописаны требования касательно каждой из сторон.

Проведение экспертного анализа от частных компаний включает в себя следующее:

1. Проверяется соответствие техническим условиям, требованиям, стандартам в строительной отрасли проекта.
2. Заявитель информируется о имеющихся недостатках и исправляет их.
3. В случае доработки проекта проводится повторный анализ.
4. Выдается заключение – окончательный этап.

Осуществление экспертизы – как от государственных органов, так и от частных исключает вероятность получения претензий со стороны законодательства и лишних трат. Только для того, чтобы получить успех в этом нелегком деле, потребуется правильно подойти к выбору частной организации.

После завершения экспертного анализа, клиент получает проектную документацию. Она тщательно проверена, доработана и полностью соответствует строгим требованиям, критериям, Градостроительного кодекса РФ, техническому регламенту и правилам в строительной отрасли.

Далее приступаем к выполнению строительных работ. Частный экспертный анализ или государственный – это процедуры, которые ничем не отличаются по уровню юридической силы. Частный экспертный анализ имеет одно преимущество – можно выбирать исполнителя, сэкономить. Только нужно правильно подобрать соответствующую компанию, чтобы не «попасть в просак».

Этапы заказа государственной экспертизы проектных документов

Для того, чтобы провести частную экспертизу, достаточно всего лишь найти специализированную компанию, составить договор и получить специальное разрешение. Оценка стоимости работ и сроки выполнения – строго в индивидуальном порядке. Государственная экспертиза проекта может выполняться и посредством.

Причем, на выполнение подобной государственной экспертизы проектной документации может влиять большое количество факторов, например, тип объекта:

1. если это объекты капитального строительства или типовые, то этот срок составляет 30 дней.
2. если это другие сооружения, которые не являются к нестандартным – то около 45 дней.
3. если это нестандартные объекты, то в таком случае срок составляет около 60 дней.

Чтобы получить услугу государственной экспертизы проектной документации, потребуется предоставить определенный пакет документов – заявление, сам проект, ТЗ на составление проекта и инженерные изыскания, копия саморегулируемых организаций о допуске фирмы к оформлению проектной документации, документы, которые подтверждают полномочия.

В каких случаях требуется повторно провести экспертизу и когда ее не нужно производить?

Иногда может возникнуть необходимость в выполнении повторной процедуры экспертизы.

• Если было получено отрицательное заключение по проектному документу. В таком случае повторный экспертный анализ выполняется для получения положительного заключения и одобрения с целью запуска строительства. Ведь что важно заказчику? Чтобы изменения и исправления были выполнены в кратчайшие сроки в соответствии с требованиями.
• Если были внесены серьезные правки в проектной документации. Например, повторный экспертный анализ может потребоваться в том случае, если были добавлены разделы, внесены правки, изменение дополнений.
• Важно помнить, что на основе Градостроительного кодекса РФ в статье 49 имеются исключения, которые не принуждают к выполнению повторного экспертного анализа. К их числу относят следующее:
• Если проект был откорректирован и была пройдена проверка в вышестоящих инстанциях.
• Если изменения, которые были внесены в проектной документации, не влияют на конструктивные компоненты или другие важные технические характеристики объекта.
• Если изменение проектной документации не ведет за собой изменение состава сметы на реализацию процедуры строительства объекта.

Повторный экспертный анализ требуется только в том случае, если были внесены серьезные правки. Повторная проверка может проводиться на добровольной основе только в том случае, если были внесены изменения, а если же были замечены ошибки и создано негативное заключение, то этот характер повторной экспертизы – принудительный.

В случае, если будет получен отказ от проведения повторного экспертного анализа, строительные работы не могут быть начаты, разрешение не будет получено.

В законодательной базе не указано строгое ограничение по выполнению повторного экспертного анализа. В случае осуществления такой процедуры будут учтены правила проведения первичной государственной экспертизы. Во время проверки будет оценен раздел проекта, где были внесены изменения, а также уровень совместимости обновленных данных с другими документами и проверка на правильность.

Чтобы произвести повторный экспертный анализ, нужно будет получить документы, указанные в ПП номер 145 [9]. К ним относят заявление на оценку, проект, получивший положительный отклик ранее, само заключение, технические задание на внесение правок, справка.

Рассмотрение проектной документации может выполняться либо полным образом, либо частичным (исходя из строгих требований).

Какие требования предъявляются к проектной документации?

Чтобы минимизировать риск возникновения ошибок и будущей повторной экспертизы, необходимо тщательно разработать проектную документацию. Причем, это относится не только к технической части, но и к визуальному оформлению. В любом случае разработка проектной документации для строительства – это сложный процесс.

К общему регламенту оформления документации относят следующее:

1. На «главном» листе указывают наименование проекта, разработчиков проектной документации, заказчика, адрес и дату разработки проекта. Также устанавливаются дополнительные метки о согласовании.
2. Из разделов формируется оглавление.
3. Каждый проект имеет приложения, где указывается список ключевых словосочетаний, данные о количественном содержании проектной документации, таблицы и дополнительную информацию. Также прилагается смета.
4. Источники указываются в виде специального приложения к проектной документации в текстовом формате. Подразделяются на два типа – опубликованные и, соответственно, неопубликованные.
5. На чертежах и других идентичных элементах в правом нижнем углу расположен штамп содержащий всю необходимую информацию (логотип компании, название раздела, ответственные исполнители и др.). Обозначения схем и других графических компонентов указываются на специальном листе. Обозначение таких элементов осуществляться в строгом соответствии с требованиями специальной документации.
6. При составлении документации в бумажном варианте, она прошивается и дополнительно нумеруются.

В случае, если проектная документация была составлена в бумажном варианте, то она дополнительно должна быть прошита и пронумерована арабскими цифрами (вместе с заглавной страницей).

Если же проектная документация была разработана в электронном виде, то она дополнительно должна быть заверена специальной электронной цифровой подписью. Она идентична ручной подписи в случае бумажного вида. Чтобы получить электронную цифровую подпись, потребуется обратиться в специализированное учреждение. Название документов, каталогов и другие данные должны быть идентичны с бумажной версией. Максимальное количество носителей не должно превышать 150.

Если были задействованы и указаны графические элементы, то они должны быть объединены в специальной папке. Документация, находящаяся в качестве прилагаемых к проектной документации, не требуют заверения подписью.

Запись на накопитель файлов заявки на экспертизу и сертификат электронной цифровой подписи не нуждаются в подписи.

Срок действия проектной документации

Если внимательным образом изучить законодательную базу и федеральные законы, то не найдется соответствующего пункта, который бы указывал точный срок действия проектной документации. Период использования такого вида документации формируется на основе следующего:

• Срок действия ГПЗУ и технических условий на подключение подготовленного здания к инженерным или техническим коммуникациям.
• Срок существования инженерно-топографического плана.
• Соответствует ли проектная документация техническим решениям, формирующим надежность и соответствие эксплуатационных параметров технического регламента.

Владельцы предприятия по окончании процедуры проверки документации, оценивают возможности применения и принимают решение — стоит ли применять устаревшие документы или модернизировать их.

Как выполняется хранение такого вида документации?

Конкретные требования, условия касательно процесса хранения проектной документации установлены в Федеральном Законе. Документация для хранения представляется в следующем виде:

1. это оригинальные документы и сами копии, разработанные самостоятельным образом и отданы для выполнения хранения.
2. это специальный разрешительный документ для внесения правок в документации.
3. типовые бумаги.

В случае, если компания осуществляет прием бумаг для хранения не только бумажные экземпляры, но и в электронном, можно их изменять. Только для того, чтобы можно это было реализовать, нужно учесть следующее:

1. Документация, предлагаемая для хранения в бумажном виде, может конвертироваться в электронный вид.
2. В случае, если документы были напечатаны на компьютере, они должны быть созданы с учетом требования нормативной документации – ГОСТ 2.004.[6]
3. Если документация была преобразована, потребуется указать ссылки после передачи.
4. После того, как были поставлена электронная цифровая подпись и реквизиты, файлы разрешается преобразовать в цифровой вид документа.
5. Разрешается преобразовывать электронный документ в бумажную форму с использованием компьютера (при условии наличия специальной подписи от инстанций).
6. Если документ был преобразован, то наименование должно быть идентичным, не измененным.

После того, как документация была принята, органы осуществляют проверку на целостность (наличие необходимых листов), а в случае электронного варианта проверяется наличие специальной подписи. Внимательным образом изучается внешний вид документов, укомплектованность, правила оформления в соответствии с требованиями ГОСТ. Оригинальные документы для хранения обязаны соответствовать требованиям стандарта – 2.051.[7]

Регистрационные процедуры по приему документации осуществляются либо в ручном или же в автоматическом виде. Процесс регистрации включает в себя внесение сведений – название документации, количество листов, дата, источник, подпись и другие. В случае проведения ручной работы, данные сведения записываются в специальной книге. Если же в авторежиме, то в электронной версии. Это и есть основные правила и особенности хранения проектной документации.

Сроки оформления проектной документации

Потребуется для определения точного времени оценить факторы – отсутствие или наличие конкретных бумаг, скорость выполнения конкретной компании услуги, проведение экспертизы, нужно ли дорабатывать документацию или она готова полностью.

Срок составляет от 2 месяцев до 6. Вышеупомянутые факторы будут влиять на скорость выполнения услуги. Замедляющим фактором считается экспертиза.

Ее проведение выполняется сроком около 1-2 месяцев. Наибольшее количество времени задействуется для оформления проекта на нестандартные строительные объекты. Как итог, можно сделать следующие выводы касательно сроков экспертизы:

1. Отсутствие или наличие подготовленного пакета проектной документации.
2. Степень подготовленности процедуры проверки.
3. Уровень качества кооперации работы относительно экспертов.
4. Уремя на доработки.

Получается, что конкретные сроки напрямую варьируют от того, насколько тесно и качественно взаимодействует заказчик с исполнителем. Тем более тесная и оперативная связь, тем меньший срок потребуется для того, чтобы провести оформление проектной документации. Средний срок занимает от 3 до 6 месяцев.

Поэтому наилучшим решением проблемы будет обращение в узкоспециализированные компании, которые выполняют разработку проектной документации для строительства.

Для заказа такой услуги, для проведения строительных работ под ключ, для защиты в экспертизе, авторскому надзору рекомендуется обратиться в компанию ООО “БраерСтрой”. Специалисты дополнительно реализуют другие услуги — разработка ландшафтного дизайна, облагораживание территории, реконструкционные и реставрационные работы, закупка и поставка материалов. Работы будут выполнены в строгом соответствии с требованиями регламента, договором, пунктами Федеральных законов.

[1] — wikipedia.org
[2] — ru.wikipedia.org/wiki/Проектно-сметная_документация#cite_note-ГЭ-3
[3] — docs.cntd.ru/document/901919338
[4] — consultant.ru/document/cons_doc_LAW_335615/
[5] — http://docs.cntd.ru/document/902087949
[6] — docs.cntd.ru/document/1200001987
[7] — docs.cntd.ru/document/1200106860
[8] — www.kpms.ru/Audit/design_supervision.htm
[9] — docs.cntd.ru/document/902030917