Переустройство квартиры требует составления, согласования специального проекта. Большинство собственников заказывают его в БТИ, аналогичных организациях. Можно сделать технический план, остальные бумаги самостоятельно.
Что такое проект перепланировки
Проект планировки составляется самостоятельно собственником либо при помощи подрядной организации. Определяется допустимость проведения некоторых видов работ. Для составления требуется техническое задание (ТЗ). Поэтому, при отсутствии опыта и знаний, стоит доверить составление грамотным архитекторам. Перепланировка требует согласования. При наличии ошибок, невыполнении требований жилищная инспекция откажет в утверждении.
Проект перепланировки включает:
- пояснительная записка (ПЗ);
- план помещения;
- экспликация квартиры;
- перечень противопожарных мероприятий (необходим при модернизации инженерных коммуникаций);
- план размещения сантехнического оборудования.
Указанный перечень бумаг – базовый. Помимо перечисленных разделов могут быть включены дополнительные. Например, при замене полов требуется их экспликация. Схема гидроизоляции (при наличии) также должна быть отражена. Усиление проемов, изменение несущих конструкций (проходы, другие работы) должны отражаться максимально точно. Проектирование внутреннего дизайна жилой недвижимости указывать не требуется.
В чем отличие от эскиза
Процедура перепланировки бывает обычная и сложная. Присвоение категории зависит от перечня выполняемых работ. Требуется составление проекта в 90% случаев. Но иногда достаточно только эскиза. Подразумевается ряд работ, не затрагивающих несущие конструкции. Ранее использование эскизов допускалось в большем количестве случаев. Обозначаться процедура согласования может двумя способами:
- упрощенная;
- уведомительная.
Сам эскиз представляет собой приблизительный план жилья или нежилой недвижимости. Основное отличие такого документа от полноценного технического чертежа – не требуется соблюдать множество требований. Стандартный план предварительно, перед началом работ, согласовывается. Он используется если:
- осуществляется реконструкция напольного покрытия;
- изготавливается проем (несущих, капитальных стен);
- проводится замена, перенос сантехнического оборудования;
- увеличивается площадь санитарного узла;
- изменяется размер балкона.
Перечисленные мероприятия требуют согласования. Уполномоченные органы – БТИ, Жилищная инспекция. После проверки выдается разрешение на реконструкцию дома. Включает дополнительную документацию. В случае с простой перепланировкой согласование, разрешение не требуется (монтаж и демонтаж не несущих стен, иное). Оформлять технический план при дизайнерском, косметическом ремонте не обязательно.
Зачем нужен проект
На стоимости проектной документации сказывается сложность. Дополнительные бумаги существенно повышают цену. Самостоятельно изготовить план сложно. Многие организации предлагают услугу разработки проектной документации для перепланировки. Составление позволяет избежать наложения штрафа на собственника помещения. Для юридических лиц размер составляет несколько десятков тысяч рублей. При нанесении ущерба другим собственникам штраф возрастает.
Основная задача – это предотвращение повреждения несущих конструкций здания и соблюдение норм строительной, пожарной, санитарной безопасности. Большинство случаев обрушений зданий (жилых и коммерческих) связано с изменением планировки строений. Например, неправильно рассчитанная нагрузка, снос несущих стен приведет к финансовому ущербу и человеческим жертвам. При оформлении выполняются расчеты, учитываются нюансы.
Важно помнить: не допустить типичных проблем, возникающих при согласовании перепланировки, просто. Достаточно изучить нормативную документацию заранее. Это позволит избежать серьезных ошибок. Некоторые недочеты могут стать причиной отказа в выдаче разрешения на перепланировку помещения. Процесс согласования подразумевает посещение нескольких инстанций.
Требования, что должен содержать проект
Обязательно соответствие стандартным требованиям – они установлены нормативной документацией. Соблюдение обязательно. При наличии ошибок документы будут возвращены на доработку. В процессе оформления следует учитывать положения:
- Жилищного кодекса РФ (для квартир и иной жилой недвижимости);
- Градостроительного кодекса РФ (для отдельно стоящих сооружений);
- ГОСТ 21.101-97;
- Постановления Правительства Москвы №508 (если работы выполняются на территории города Москвы).
Перечень обязательных требований включает:
- чертежи, планы должны быть выполнены согласно существующим СНиП, ГОСТ Р;
- присутствуют обязательные документы (перечень меняется, зависит от типа здания, характера выполняемых манипуляций);
- в наличии согласие со стороны собственников недвижимости на проведение перепланировки.
Важно помнить: технические планы делятся на 2 основные категории. Первая не требует особых навыков, умений, опыта. Допускается использовать типовые проекты. Например, на официальном сайте Мосжилинспекции представлены подобные.
Вторая группа – это работы, требующие профессионального подхода. Законодательно не установлена обязанность заказывать расчеты у компании-подрядчика. Но самостоятельно сделать необходимые вычисления, без специального образования, почти невозможно. Составленный согласно ГОСТ технический план не будет возвращен на доработку – это сэкономит время.
Образец проекта
Хорошее решение – заранее ознакомиться с образцом уже готового проекта. Обычно он включает 5 или 6 информационных разделов. Иногда работы сложные, проводятся в несколько этапов. В таком случае перечень может включать более десятка. Стандартные блоки:
- обложка – обозначается дата, наименование объекта;
- текстовый раздел – отражает данные о составителе, объекте, материалах;
- общие данные – обозначается перечень нормативной документации (ГОСТ, СНиП);
- пояснительная записка – включает информацию о параметрах жилой недвижимости;
- графический раздел – обозначается расположение перегородок;
- план перепланировки.
Помимо указанных выше разделов должен присутствовать демонтажный план. Перечисляются подлежащие сносу конструкции, места расположения новых.
Стоит отметить: требования к проекту могут отличаться, зависят от региона. Например, иногда необходимо указать место расположения стиральной машины, посудомойки и мебели.
Экспликация – отражает конструктивные изменения. Составляется по ГОСТ 21.501-93. Перед сдачей на проверку проверяется соответствие СНиП, другим нормативам.
Схема гидроизоляции обычно не требуется. Если выполняется монтаж – обязательно обозначается информация о ней (согласно региональному законодательству). Схема расположения канализационных, водопроводных труб – не обязательна. Но при внесении изменений в инженерные коммуникации её составление желательно. Помимо указанных блоков в ряде случаев добавляются иные разделы:
- аксонометрическая проекция размещения оборудования;
- теплотехнический расчет.
Делаем проект перепланировки самостоятельно
Самостоятельно создавать технический план, сопроводительные бумаги сложно. Но при наличии времени, необходимой документации это возможно. Основные этапы:
- ознакомление с оригинальными чертежами здания (предоставит застройщик либо БТИ);
- подготавливается технический план квартиры до выполнения работ и после;
- осуществляется сбор остальной необходимой документации (заявление, свидетельство о праве собственности, иное);
- собранный пакет бумаг передается на проверку в БТИ.
После вынесения положительного решения можно приступать к выполнению работы. Стоять в очереди на проверку подолгу не приходится.
Рассмотрение бумаг занимает 10 дней. После принятия решения уполномоченный орган уведомляет обратившегося в течение 3 дней.
По завершении реконструкции квартира проверяется работниками надзорного органа на предмет нарушений. При отсутствии ошибок выдается новый технический паспорт.
Куда обращаться
Перечень организаций, куда нужно обращаться для утверждения, зависит от характера работы и типа недвижимости. Требуется посетить следующие учреждения для сбора бумаг, согласования:
- БТИ (Бюро технической экспертизы) – предоставляет технический паспорт на квартиру;
- Жилищный надзор – сотрудники организации проводят проверку выполненных работ;
- СЭС, инженерные сети, ЖЭК – если проводится серьезная модернизация электрической сети, канализации, водопровода;
- архитектурный контроль – работы затрагивают фасад здания.
Если работы по переоборудованию выполнены заранее, до согласования – понадобиться обратиться в суд. Узаконивание ремонтных работ поле их выполнения возможно только в судебном порядке. Причем оплатить придется не только изготовление проекта, государственную пошлину. Но и штраф за внесение изменений в конструкцию без согласования. Судебное регулирование отнимет много времени. Присутствуют дополнительные расходы.
Делать самостоятельно, даже по готовому примеру, сложно. При отсутствии опыта стоит обратиться в специализированную организацию. Это позволит избежать ошибок и доработок, сократить время согласования. Узнать сколько времени уйдет на согласование можно в уполномоченной организации (БТИ).
Моей квартире необходима была узаконенная перепланировка.
Я живу в Санкт-Петербурге. В 2014 переехала от родителей в однокомнатную квартиру, которая досталась от бабушки. Сейчас это собственность отца. Ремонт в квартире делали один раз, сразу после строительства дома, поэтому он давно требовал обновления. Главной проблемой для меня стала планировка: из-за крайне неудачного расположения дверей в кухню, комнату и санузел в квартире не хватало естественного освещения и полезного пространства.
Я решила, что косметического ремонта для комфортной жизни недостаточно, и начала борьбу за право сделать перепланировку. Мне хотелось добавить в квартиру света и грамотно распорядиться небольшим пространством.
Перепланировка и ее реализация обошлись мне в 115 тысяч рублей. В статье расскажу про свой опыт согласования перепланировки именно в Санкт-Петербурге. В другом городе, районе или даже доме согласование может проходить по другим правилам и со своими сюрпризами.
Что было не так с квартирой
В старой планировке дверь из коридора в комнату была расположена неудачно: она создавала «мертвую зону», из-за чего пространство использовалось бестолково. В прихожей не хватало места для шкафа или системы хранения вещей, вешалка в углу мешала проходу в комнату. Когда мы открывали двери в ванную и туалет, вход в кухню полностью перекрывался, а через узкий коридор было не пройти.
Кроме того, из-за ненужной перегородки между кухней и коридором в квартире не хватало естественного освещения.
Но были у планировки и плюсы. Например, альков в комнате, который позволял расположить спальное место и зонировать пространство. Кухня в квартире тоже была довольно просторная, в ней удобно размещалась вся мебель и техника. Санузел был раздельным — это удобно, когда живешь не один.
Прежде чем приступить к ремонту в квартире, я хотела сделать ее небольшую площадь максимально функциональной — как минимум разобраться с дверью из коридора в комнату. Поэтому я решила обратиться к дизайнерам, чтобы те придумали, как улучшить планировку. Потом я планировала сначала согласовать перепланировку и реализовать ее, а уже потом покрасить стены, обновить полы и мебель.
Я не хотела сначала делать перепланировку, а потом согласовывать. На это было две причины:
- Мой отец — он же собственник квартиры — суров и законопослушен.
- Мне пришлось бы пройти те же шаги, что и при первоначальном согласовании перепланировки, но потом еще заплатить штраф 2500 Р.
Вариант вообще не согласовывать перепланировку я даже не рассматривала: незаконная перепланировка может стать проблемой в самый неподходящий момент. Например, если нужно срочно продать квартиру. Не все готовы покупать квартиру с неузаконенной перепланировкой, а если и готовы, то за меньшую сумму. Кроме того, потенциальный покупатель, скорее всего, не сможет обратиться в банк за кредитом: банки редко одобряют под залог квартиры с неузаконенной перепланировкой.
К тому же по незнанию можно внести в квартиру изменения, которые согласовать вообще невозможно. Например, делать дверь из кухни в комнату запрещено, если в квартире есть газовая плита. Если сделать такую перепланировку, администрация района через суд обяжет вернуть квартиру в первоначальное состояние за свой счет — в противном случае выставит квартиру на торги. О таких нюансах обычно знают только специалисты.
Чтобы согласовать перепланировку, можно было обратиться в фирму, которая делает перепланировку под ключ: собирает все необходимые документы, разрабатывает проект, согласует его и выполняет приемку работ после перепланировки. Таких компаний на рынке много, по запросу поисковик показывает целый список. Но я решила сделать все сама: во-первых, это дешевле, а во-вторых, я любопытная.
Знаем все о недвижимости
Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости
Концепция и подготовка
Я загорелась перепланировкой в марте 2016 года. Мне нужна была идея. Когда я смотрела на существующую планировку, я видела все, что меня не устраивало, но не могла придумать никакого рационального решения. Тогда я обратилась в дизайн-студию за профессиональной помощью.
Периодически дизайнеры этой студии проводят конкурс среди подписчиков своего канала на «Ютубе» и снимают видеосоветы. Для участия необходимо написать заявку, изложить в ней все проблемы квартиры, прислать ее фото и план. Дизайнеры выбирают наиболее интересную и показательную заявку, анализируют ее и дают советы по ремонту.
Я подала заявку, и она в итоге победила — очередной видеосовет сделали на примере моей квартиры. Фотографий и плана квартиры дизайнерам оказалось недостаточно, и перед тем как сделать ролик, они уточнили другие детали: типовую серию дома, наличие или отсутствие газовой плиты и т. д.
Видео было готово через три месяца после того, как я обратилась в студию. Это был не полноценный дизайн-проект, а просто разбор моего случая, наброски и идеи. Дизайнеры делают это бесплатно. Такой видеосовет и был тем, что мне нужно.
Дополнительно мне прислали концепт-борд с вариантами планировок и стилем интерьера. Я была в восторге и выбрала вариант, где нужно было зашить существующий дверной проем между коридором и комнатой и устроить новый — между комнатой и кухней.
После того как я определилась с будущей планировкой и стилем ремонта, попыталась найти в интернете дальнейший порядок действий для перепланировки. Я просмотрела множество статей и выяснила вот что:
- Согласованием перепланировок занимаются межведомственные комиссии при районных администрациях — МВК. Документы туда удобнее всего подать через ближайший МФЦ, но можно лично или на сайте госуслуг.
- Согласовать перепланировку можно по проекту или по эскизу — в зависимости от планируемых изменений. Например, если затрагиваются несущие стены, то необходим проект перепланировки. Его выполняет компания с допуском саморегулируемой организации, СРО. Допуск СРО — это разрешение на проектную, изыскательскую и строительную деятельность. Если же изменения затрагивают только перегородки, можно самостоятельно сделать эскиз и согласовать перепланировку по нему.
- После согласования и реализации перепланировки МВК должна выполнить ее приемку.
- Затем следует внести изменения в единый государственный реестр недвижимости — ЕГРН.
Я мрачно смотрела на свою стену и пыталась визуально определить, несущая она или нет. Это было неочевидно, поскольку все стены в квартире были примерно одной толщины. Тогда я приняла волевое решение: попробую согласовать перепланировку по эскизу как проем в ненесущей стене.
Мне понадобилась доверенность
Как я уже сказала, собственник этой квартиры не я, а мой отец. Поэтому он должен был оформить на меня доверенность.
За доверенностью мы ходили к нотариусу дважды: первый раз оформили ее сроком на один год и за это время согласовать перепланировку не успели. Пришлось возвращаться в нотариальную контору и оформлять новую доверенность. Заплатили мы в итоге дважды по 2000 Р.
Чтобы не повторять эту ошибку, оформите доверенность на любой срок больше года или сделайте бессрочную.
Попытка согласовать эскиз перепланировки
В июле 2016 года я пошла в МФЦ с таким пакетом документов:
- Паспорт РФ.
- Свидетельство о праве собственности на квартиру на имя отца. Позже свидетельства отменили — их заменили выписки из ЕГРН.
- Доверенность от отца на мое имя.
- Эскиз перепланировки.
Вот какие документы на самом деле необходимы для согласования перепланировки в Санкт-Петербурге:
- Заявление о перепланировке. Форму заявления можно найти в приложении регламента и заполнить заранее — я же сделала это прямо в МФЦ.
- Правоустанавливающие документы на жилое помещение.
- Оформленный по закону проект перепланировки со сведениями об исходной и разрешительной документации, пояснительной запиской, архитектурным решением, инженерным оборудованием и другой сложной для понимания обычного человека информацией.
Получается, что в Петербурге согласовать перепланировку по эскизу не получится в принципе, независимо от степени вмешательства в конструкцию квартиры и масштаба разрушений. Вся найденная мной информация устарела — без проекта перепланировки было не обойтись.
Проект перепланировки и вторая попытка согласования
Я стала искать в интернете исполнителя проекта перепланировки. Мой выбор пал на ГУП ГУИОН. Я думала, что в государственном предприятии стоимость проекта будет дешевле, мне не откажут из-за небольшого объема работы и не будут навязывать ненужные услуги. Единственный минус — часы работы: как большинство государственных учреждений, ГУП ГУИОН работает с 9 до 18 с перерывом на обед, поэтому, чтобы прийти к ним в офис, мне пришлось отпрашиваться на работе.
Я пришла в ГУИОН с теми же документами, с которыми ходила в МФЦ. Кроме них для разработки проекта потребовались:
- Технический паспорт на квартиру.
- Поэтажные планы помещений, которые расположены выше и ниже моей квартиры.
- Ситуационный план участка. Это схема земельного участка с домом и прилегающей территорией. Зачем он был нужен, я не знаю.
Все эти документы можно заказать в районном проектно-инвентаризационном бюро — ПИБ, они подшиваются в проект. Если дом является объектом культурного наследия, требуются дополнительные документы из Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры Санкт-Петербурга — КГИОП.
Я живу в обычном панельном доме, он не является объектом культурного наследия. Поэтому я просто заказала технический паспорт, поэтажные планы и ситуационный план в районном ПИБ. Для этого пришла туда с правоустанавливающими документами на квартиру и доверенностью, заплатила 4500 Р, а через неделю вернулась и получила на руки все необходимые документы.
На мой робкий вопрос о том, несущая у меня стена или нет, в ГУП ГУИОН мне ответили однозначно: несущая. В панельных домах все стены толще 12 см считаются несущими.
В августе 2016 года проект взяли в работу и через месяц отдали в четырех экземплярах. Стоимость проекта составила 25 000 Р.
Автор проекта сообщил, что у меня могут потребовать экспертную оценку проекта, и дал контакты специалистов, которые могут ее сделать. Еще мне сказали, что в администрации моего района согласовать перепланировку почти невозможно, и пожелали удачи.
В октябре 2016 года я снова пошла в МФЦ. На этот раз документы у меня приняли, и я стала ждать.
Через 45 дней — то время, за которое комиссия обязана принять решение по перепланировке — я стала звонить в межведомственную комиссию (МВК). Когда удавалось дозвониться, мне сообщали, что решение еще не принято. Я звонила опять. Так продолжалось два месяца.
В итоге мне сообщили, что в согласовании отказано, и предложили приехать и забрать документы. В отрицательном заключении была невнятная формулировка: «Не подтверждается требуемое обеспечение прочности, надежность и устойчивость конструктивных элементов». В МВК мне пояснили, что так они пишут о необходимости предоставить экспертную оценку проекта.
Экспертная оценка и решение о согласовании
За экспертной оценкой по совету ГУИОН я обратилась в Центр негосударственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий — ЦНЭПДиРИИ. Этот центр — подразделение Санкт-Петербургского государственного архитектурно-строительного университета. Стоимость работы оценили в 14 000 Р. Ради интереса я отправила запросы о стоимости оценки еще в три фирмы. В одной мне назвали сумму 40 000 Р, в двух других не ответили вообще.
В феврале 2017 года я принесла проект на экспертизу и уже через неделю получила на руки положительную оценку.
Я снова пошла в МФЦ, уже с экспертной оценкой. Документы приняли, и начались чудеса.
Спустя 45 дней решения все еще не было. Я постоянно звонила в МВК, но мне не отвечали ничего определенного. Тогда я звонила снова, в какой-то момент меня даже начали узнавать по голосу. Когда я окончательно утомила МВК своей назойливостью, мне посоветовали записаться на прием к замглавы района по вопросам благоустройства и районного хозяйства и все узнать напрямую.
В сентябре 2017 года меня приняла небольшая комиссия, которую возглавлял замглавы района. В течение получаса мне настоятельно не рекомендовали делать перепланировку и проем в несущей стене, говорили, что это опасно для окружающих, сулили аварию и катастрофу. Мне прямым текстом сказали, что позиция района — не согласовывать проемы в несущих стенах, и что я могу пойти в суд за справедливостью, но лучше не надо, ведь авария и катастрофа непременно случатся. Затем мне пожелали всего доброго и выпроводили.
В октябре 2017 года, крайне раздосадованная всем произошедшим, но еще не готовая идти в суд, я написала электронное обращение в администрацию президента. Перечислила все имена, пароли и явки и рассказала все, что наболело. Через два дня мне пришло заказное письмо из администрации района с уведомлением о согласовании перепланировки.
В этот момент я готова была поверить во всесилие президента, но все оказалось немного проще. Пока я боролась с администрацией района, изменили внутренние ведомственные регламенты. Мой проект отправили в ГБУ «Центр экспертно-технического сопровождения» Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга, а там написали положительную оценку.
После этого администрации не оставалось ничего иного, как согласовать проект. По крайней мере, так мне объяснили произошедшее.
Решение о согласовании перепланировки — первый успех, но впереди было еще много работы. Вот что мне предстояло сделать дальше:
- Вызвать строительную бригаду, чтобы устроить дверной проем.
- Вызвать инженера из ПИБ, чтобы сделать новый обмерный план.
- Подать документы в МВК для приемки выполненных работ.
- Заказать в ПИБ новый технический план квартиры.
- Внести изменения в ЕГРН.
Ремонтные работы
В декабре 2017 года я пригласила строительную бригаду, чтобы они организовали новый проем между кухней и комнатой. Старый проем зашили позже, это не входило в задачу бригады.
Помимо самих демонтажных работ, чтобы узаконить перепланировку, мне требовались такие документы:
- Договор с подрядной организацией на строительные работы.
- Акты освидетельствования скрытых работ. Скрытые — это те работы, которые в процессе строительства перекрываются другими работами. Поскольку их невозможно проконтролировать, составляются специальные акты.
- Допуск СРО строительной организации на осуществление работ.
- Договор технического надзора за строительными работами.
- Допуск СРО на осуществление технического надзора.
Все работы обошлись мне в 35 000 Р и заняли один день. После строительных работ у меня был новый дверной проем, документы и огромная куча строительного мусора.
Строительный мусор после перепланировки нельзя вынести просто так. Во-первых, это бетонные блоки весом примерно по 80 кг. Во-вторых, этим должна заниматься организация, у которой есть лицензия на транспортировку и утилизацию отходов.
Поэтому я выбрала подрядчика, заплатила 4500 Р, у меня забрали и вывезли бетон, а мне оставили:
- Договор на вывоз строительного мусора.
- Лицензию на транспортировку и утилизацию отходов.
Все эти документы, в том числе на вывоз строительного мусора, мне понадобились для приемки работ по перепланировке в МВК.
После этого я пригласила сотрудницу клининговой компании, потому что количество пыли и мусора в квартире было совершенно невообразимое и находиться в ней было нельзя. За профессиональную уборку я заплатила еще 4000 Р.
Новый обмерный план
В июне 2019 года ремонт в квартире был в самом разгаре. После устройства нового дверного проема мы самостоятельно зашили старый вход в комнату, пригласили электрика, чтобы сделать новую проводку, и бригаду, чтобы положить новый пол. Стены и потолок шпаклевали и красили сами. Для согласования перепланировки неважно, закончен косметический ремонт или нет, поэтому я не стала дожидаться его окончания и решила выполнить приемку работ.
Чтобы МВК приняла работы по перепланировке, необходимо вызвать инженера из районного ПИБ для переобмера. Я отправилась в ПИБ. С собой взяла документы:
- Согласованный проект перепланировки.
- Решение о согласовании перепланировки.
- Доверенность от отца на мое имя.
- Свидетельство о собственности на квартиру на имя отца. Его могла также заменить выписка из ЕГРН.
Стоимость вызова инженера для переобмера составляет 4000 Р. Инженер приходит с лазерной рулеткой и заново замеряет квартиру. Это нужно, чтобы убедиться, что изменения сделаны в соответствии с согласованным проектом. Через 10 дней переобмер был готов.
Приемка работ в МВК
Подать документы для приемки работ в МВК можно только лично — МФЦ такую услугу не предоставляет. Вообще каждый мой визит в МВК был тщательно спланированной операцией, поскольку граждан они принимают в общей сложности 4 часа в неделю в рабочее время, а территориальное расположение МВК оставляет желать лучшего. Моя комиссия находилась далеко и от дома, и от работы, и от ближайшей станции метро.
В июне 2019 года я пришла в МВК со всеми документами. Вот что было нужно:
- Заявление о приемке работ. Формы в интернете нет, оно заполняется на месте.
- Договор с подрядной организацией на строительные работы.
- Акты освидетельствования скрытых работ.
- Допуск СРО строительной организации на осуществление работ.
- Договор технического надзора за строительными работами.
- Допуск СРО на осуществление технического надзора.
- Договор на вывоз строительного мусора.
- Лицензия на транспортировку и утилизацию отходов.
- Переобмер ПИБ.
- Копия решения о согласовании перепланировки.
- Копия листа проекта после перепланировки со штампом согласования МВК.
Документы бегло проверили, приняли и сказали ждать звонка. Часто комиссия считает нужным выехать на объект и взглянуть на проделанные работы в реальности. В моем случае выезд не потребовался: фронт работ был слишком скромный. Спустя 2 недели я вернулась в МВК за актом о приемке работ по перепланировке.
Новый технический план
После получения акта я вернулась в ПИБ, чтобы заказать новый технический план. Он нужен, чтобы внести изменения в ЕГРН.
Для подготовки нового технического плана нужны были следующие документы:
- Согласованный проект перепланировки.
- Решение о согласовании перепланировки.
- Акт о приемке выполненных работ по перепланировке.
- Доверенность от отца на мое имя.
- Документ о собственности на квартиру на имя отца. В моем случае это было свидетельство.
Стоимость плана — 5000 Р, результат отдают на диске. Новый план был готов через 10 дней.
Внесение изменений в ЕГРН
Наконец в июле 2019 года можно было снова отправляться в МФЦ. С собой нужно было взять:
- Диск с новым техническим планом.
- Доверенность от отца на мое имя.
- Документ о собственности на квартиру на имя отца.
Уплачивать пошлину не нужно. Внести изменения обязаны в течение семи рабочих дней. После этого нужно вернуться в МФЦ и забрать готовую, уже обновленную выписку из ЕГРН. Получить услугу можно и напрямую через Росреестр в электронном виде, тогда срок составит пять рабочих дней.
В новой выписке из ЕГРН появился обновленный план квартиры — вот ради чего было потрачено столько сил и времени.
Перепланировка однокомнатной квартиры в Санкт-Петербурге — 115 000 Р
| Строительные работы по устройству дверного проема | 35 000 Р |
| Проект перепланировки | 25 000 Р |
| Материалы для устройства нового дверного проема и перегородки на месте старого (металлический профиль, анкеры, гипсокартон и т. д.) | 15 000 Р |
| Экспертная оценка проекта перепланировки | 14 000 Р |
| Изготовление нового технического плана | 5000 Р |
| Документы на квартиру из проектно-инвентаризационного бюро (ПИБ) | 4500 Р |
| Вывоз строительного мусора | 4500 Р |
| Доверенность | 4000 Р |
| Услуги клинера | 4000 Р |
| Вызов инженера из ПИБ для переобмера | 4000 Р |
| Дизайн-проект | бесплатно |
| Согласование проекта | бесплатно |
| Приемка работ после перепланировки | бесплатно |
| Внесение изменений в ЕГРН | бесплатно |
Строительные работы по устройству дверного проема
35 000 Р
Проект перепланировки
25 000 Р
Материалы для устройства нового дверного проема и перегородки на месте старого (металлический профиль, анкеры, гипсокартон и т. д.)
15 000 Р
Экспертная оценка проекта перепланировки
14 000 Р
Изготовление нового технического плана
5000 Р
Документы на квартиру из проектно-инвентаризационного бюро (ПИБ)
4500 Р
Вывоз строительного мусора
4500 Р
Вызов инженера из ПИБ для переобмера
4000 Р
Согласование проекта
бесплатно
Приемка работ после перепланировки
бесплатно
Внесение изменений в ЕГРН
бесплатно
Как выглядит квартира сейчас
На перепланировку я потратила много сил и времени. Ремонт в квартире к тому моменту шел уже четыре года, из них согласование и работы по перепланировке в общей сложности заняли два года. Были моменты, когда опускались руки и хотелось все бросить.
Сейчас самое сложное позади, и после всей проделанной работы я могу сказать, что рада изменениям. Нам предстоит докрасить стены и потолок, заменить двери, светильники и мебель. Но мне уже нравится новое пространство: стало много света — насколько это возможно в Петербурге — и освободилась площадь, которой в маленькой квартире всегда не хватает.
Кратко: как согласовать перепланировку в Санкт-Петербурге
- Определиться, какие именно изменения необходимо внести в планировку квартиры. Чтобы сделать эскиз, можно нанять дизайнера.
- Собрать документы для выполнения проекта перепланировки: правоустанавливающие документы на квартиру, эскиз перепланировки, технический паспорт, поэтажные планы помещений выше и ниже квартиры, ситуационный план участка и доверенность — если необходима.
- Заказать проект перепланировки у организации, имеющей допуск СРО.
- При необходимости заказать экспертную оценку проекта перепланировки.
- Согласовать проект перепланировки в межведомственной комиссии при районной администрации.
- Вызвать строительную бригаду, имеющую допуск СРО, для ремонтных работ.
- Вывезти строительный мусор.
- Вызвать инженера из ПИБ, чтобы он переобмерил квартиру после перепланировки.
- Собрать необходимые документы и выполнить приемку работ в межведомственной комиссии.
- Заказать в ПИБ новый технический план помещения.
- Внести изменения в ЕГРН.
Содержание статьи
Показать
Скрыть
В большинстве квартир можно не только переклеить обои, поменять окна и перестелить ламинат, но и сделать перепланировку. Например, демонтировать часть стен, объединить лоджию с комнатой или туалет с ванной, поставить дополнительные перегородки, обустроить гардеробную. Но в отличие от обновления обоев и укладки ламината такие серьезные изменения нужно согласовать с чиновниками. Рассказываем, как узаконить перепланировку, чтобы ни у кого не возникло претензий.
Какие виды перепланировки запрещены и разрешены
Перепланировка — это любое изменение плана квартиры, зафиксированного в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Демонтаж встроенного шкафа — тоже перепланировка. Прежде чем начинать глобальный ремонт, важно обратить внимание, что не все помещения внутри квартиры можно объединять и разделять и не все стены сносить. Регулирует этот вопрос Жилищный кодекс РФ и постановление Госстроя №170 от 27.09.2003.
Итак, запрещено:
- сносить несущие стены и общедомовые коммуникации;
- переносить санузел в зону, под которой у соседей находятся жилые комнаты;
- выносить батареи центрального отопления на балкон;
- объединять кухню, где установлена газовая плита, с жилыми комнатами.
Разрешено при согласовании проводить следующие работы:
- увеличить площадь «мокрых» зон (санузел, кухня) за счет нежилых помещений, например, коридора или кладовки;
- перенести или убрать стены, которые не являются несущими;
- расширить жилые комнаты за счет коридора.
Существует также такое понятие, как переоборудование жилья — его тоже нужно согласовывать с органом местного самоуправления. Оно подразумевает перенос радиаторов или полотенцесушителя, замену газовой плиты на электрическую, установку душевых кабин и т. п.
Как согласовать перепланировку: пошаговая инструкция
Если вы решились на масштабные изменения в квартире, начать необходимо с проектирования перепланировки. Сначала сделать, а потом согласовать — вариант неудачный. Во-первых, можно действительно повредить общее имущество или нарушить конструктивные элементы, во-вторых, можно так и не получить одобрения перепланировки от органов местного самоуправления (об этом подробнее расскажем ниже).
В разных регионах России процессы согласования перепланировки различаются. К примеру, в Москве все этапы можно сделать дистанционно, а в Екатеринбурге необходимо с пакетом документов лично прийти в администрацию района и написать заявление. Где-то подать заявление можно через МФЦ. Подсказать алгоритм должны в управляющей компании или ТСЖ.
Пошаговая инструкция согласования перепланировки квартиры
Шаг 1. Заказать проект перепланировки
Составить проект перепланировки жилого помещения может только компания, которая является членом СРО (саморегулируемой организации) и имеет соответствующий допуск. Проверить организацию можно в реестре Национального объединения изыскателей и проектировщиков.
В Москве для перепланировки можно использовать типовой проект из каталога, одобренного Мосжилинспекцией. В этом случае специалисты должны только убедиться, что такой проект можно реализовать в конкретной квартире. Либо же, если типовой вариант не подходит, они разработают индивидуальный проект с учетом запроса владельцев, особенностей помещения и требований закона.
Шаг 2. Отдать документы в администрацию
Когда проект готов, можно обращаться в органы местного самоуправления. В Москве и ряде регионов это делается удаленно, где-то через МФЦ, где-то — при личном визите. Потребуются следующие документы:
- паспорт собственника(-ов);
- документ, устанавливающий право собственности на жилье;
- проект перепланировки;
- технический паспорт жилого помещения или поэтажный план, экспликация (можно получить в БТИ);
- заявление о перепланировке.
Если перепланировка предусматривает присоединение к помещению части общего имущества в многоквартирном доме, нужно предоставить протокол общего собрания собственников о том, что они не против такой перепланировки. А если дом является памятником архитектуры, истории или культуры, нужно заключение органа по охране памятников о допустимости перепланировки.
В течение полутора месяцев заявитель должен получить ответ — согласована перепланировка или нет.
Шаг 3. Строительные работы
Если администрация одобрила перепланировку, можно приступать к работам. Сделать это необходимо в течение года. А во время ремонта важно следить за тем, чтобы бригада придерживалась проекта, иначе работы могут не принять.
Шаг 4. Приемка перепланировки
Принимать работу и проверять ее на соответствие проекту будет комиссия администрации (для этого по окончании нужно будет также написать заявление). Если все сделано корректно, она выдаст акт о перепланировке.
Шаг 5. Регистрация в ЕГРН
Собственнику нужно будет получить в администрации акт ввода в эксплуатацию перепланированного объекта, запросить в БТИ новый техпаспорт и зарегистрировать изменения в ЕГРН через МФЦ.
А можно ли сделать перепланировку в ипотечной квартире?
В законе нет запрета на перепланировку квартиры, которая находится в залоге, но нужно внимательно изучать ипотечный договор — возможно, ограничения прописаны в нем.
Если и там запрета нет, следует получить письменное согласие банка на перепланировку квартиры. Лучше всего направить в кредитную организацию официальное письмо и прикрепить к нему проект перепланировки.
Также придется застраховать риски ремонтных работ и их последствий и заказать у специалистов по недвижимости оценку стоимости жилья после перепланировки. Нужно быть готовым, что банк может отказать в одобрении перепланировки, поскольку изменения могут удешевить жилье, а еще есть риск, что вы не успеете закончить работы или узаконить их, перестанете гасить ипотеку и банку достанется залоговая недвижимость в недоделанном варианте.
Подобрать ипотеку
Можно ли узаконить уже сделанную перепланировку
Бывает, что перепланировка уже сделана и ее нужно узаконить постфактум — например, чтобы продать квартиру (иначе Росреестр просто не зарегистрирует сделку). В Жилищном кодексе РФ прописано, что собственник жилья, которое было перепланировано самовольно, должен привести его в исходное состояние. Кроме того, придется заплатить штраф от 2 000 до 2 500 рублей.
Есть вариант сохранить квартиру в перепланированном состоянии, но только через суд и в случае, если все сделано по правилам.
Если же владельца квартиры с незаконной перепланировкой обязали вернуть все в первоначальный вид, а он этого не сделал, жилье могут продать с торгов. И такие прецеденты есть. В Свердловской области хозяева квартиры на 9 этаже без всяких согласований и разрешений демонтировали вентиляционный блок между кухней и кладовкой. Из-за этого пропала вытяжная тяга в квартирах ниже.
Соседи пожаловались в управляющую компанию, та — в администрацию города, хозяев обязали исправить нарушения, но они ничего не сделали. Тогда муниципалитет обратился в суд с требованием продать квартиру с публичных торгов и отдать деньги собственникам, а на нового владельца возложить обязанность привести вентиляцию в нормативное состояние. Суд эти требования удовлетворил.
Выбор пользователей Банки.ру
| Название | Мин. ставка | |
|---|---|---|
|
Ипотека для IT-специалистов на строящуюся квартиру Росбанк |
от 4.45% |
Подробнее Подать заявку |
|
Семейная ипотека Альфа-Банк |
от 5.6% |
Подробнее Подать заявку |
|
Семейная ипотека Газпромбанк |
от 5.45% |
Подробнее Подать заявку |
|
Семейная ипотека ВТБ |
от 5.5% |
Подробнее Подать заявку |
|
С господдержкой Банк «Открытие» |
от 7.3% |
Подробнее Подать заявку |
Перепланировка и переустройство квартиры: как правильно сделать и что категорически запрещено
В поисках комфорта и свободных квадратных метров собственники жилья делают перепланировку или
переустройство
квартиры, часто не задумываясь о законности своих действий. Разберем эти понятия и выясним, как
правильно
осуществить и согласовать перепланировку и переустройство, а какие изменения запрещены.
В чем разница: перепланировка и переустройство помещения
Перепланировка квартиры — это изменение конфигурации помещения в ходе ремонтных и (или)
строительных работ,
требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.
Другими словами, это любые действия с внешними или внутренними границами помещения, при которых
меняется его
план или внешний вид. План и техническое описание помещения содержатся в техническом паспорте,
хранящемся в бюро
технической инвентаризации (БТИ). Технический паспорт можно получить, обратившись в многофункциональный
центр
предоставления государственных или муниципальных услуг (МФЦ) (если МФЦ субъекта Российской Федерации
предоставляет данную услугу), в том числе онлайн, или напрямую в БТИ.
Перепланировкой считаются:
• перенос или снос перегородок (стен) помещения;
• перенос или создание новых дверных проемов;
• перестройка несколько квартир в одну;
• перестройка одного жилого помещения в несколько;
• расширение или сужение жилой площади за счет вспомогательных помещений, в том числе
перепланировка
однокомнатной квартиры в студию;
• устройство или ликвидация дополнительных санузлов, кухонь;
• устройство или переоборудование существующих тамбуров.
Переустройство квартиры — это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического,
электрического оборудования или другого оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт
помещения в многоквартирном доме.
Переустройством считаются:
• установка бытовых электроплит взамен газовых;
• перенос нагревательных, сантехнических и газовых приборов;
• устройство и переоборудование существующих туалетов и ванных комнат;
• замена или прокладка новых трубопроводов, электрических сетей, устройств для установки джакузи,
душевых кабин и других сантехнических и бытовых приборов.
Оба вида работ требуют согласования органов местного самоуправления. В зависимости от региона этим
органом может
быть жилинспекция, отдел капитального строительства при администрации и т.д.
Общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное
оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, принадлежат всем
собственникам квартир в многоквартирном доме. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном
доме
возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме.
Ремонтные работы, не предполагающие изменений технических и функциональных изменений квартиры,
не считаются
перепланировкой и не требуют согласований, например:
• проведение косметического ремонта стен, пола, потолков;
• остекление лоджий;
• замена окон, дверей без изменения размеров проемов;
• монтаж кондиционеров.
Что запрещено при перепланировке и переустройстве?
Перед внесением изменений стоит изучить законодательство, нормативно-правовые акты субъекта Российской
Федерации: часть работ включена в список неразрешенных манипуляций с квартирой.
Как правило, запрещено:
• деинсталляция или уменьшение вентиляционного короба;
• перекрытие доступа к сантехнике, стоякам, счетчикам, вентиляционным коробам;
• расширение площади санузла за счет жилых комнат;
• размещение кухни или санузла над жилыми помещениями соседей;
• размещение кухни или комнаты под санузлом соседей;
• расположение прохода в санузел из комнаты или кухни (исключение допускается, если
в квартире
находится второй санузел, не входящий в жилую зону);
• создание проема без двери между кухней с газовой плитой и комнатой;
• размещение кухни или комнаты без естественного света;
• установка теплых полов с подключением от общедомовых систем;
• снос несущих конструкций или создание отверстий и проемов без дополнительного усиления
конструкции.
Какие санкции ждут владельца недвижимости за несогласованные изменения.
Неузаконенная перепланировка или переустройство квартиры может остаться и незамеченной, однако стоит
понимать,
что продать такую квартиру в будущем будет сложнее: узаконить изменения все же придется или нужно
будет найти
покупателя, который согласится принять на себя ответственность за нарушения.
Приобретение квартиры с самовольно проведенными изменениями может усложняться отказом банка
в предоставлении
ипотечного кредита из-за несоответствия фактического плана помещения с данными в его техническом
паспорте или
данными Единого государственного реестра недвижимости. Банк может пренебречь перепланировкой или
переустройством, если изменения незначительны, однако полагаться на такой исход событий не стоит.
Кроме того,
Росреестр может отказать в государственной регистрации права собственности нового покупателя на такую
квартиру.
При обнаружении неузаконенной перепланировки или переустройства владельца недвижимости ожидает несколько
вариантов развития событий.
Если узаконить изменения невозможно, собственник помещения обязан привести его в прежнее состояние
в разумный
срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
Если этого не произойдет, то суд по иску органа, осуществляющего согласование, может принять
решение о продаже
квартиры с публичных торгов.
Судом может быть принято решение о сохранении помещения в переустроенном и (или)
перепланированном состоянии,
если изменения не нарушают права и законные интересы граждан, не создают угрозу жизни
и здоровью.
Как согласовать уже проведенную перепланировку или переустройство
Как рассматривалось выше, узаконить самовольные изменения в квартире возможно. Для этого следует:
• получить технический паспорт помещения в БТИ;
• нанести проведенные изменения красным цветом;
• получить заключение от проектной организации, утверждающее, что внесенные изменения
не нарушают права
и интересы граждан, не нарушают целостность конструкции здания;
• предоставить комплект документов в МФЦ или онлайн на портале госуслуг.
Как изменить планировку законно?
Самый простой способ законно провести перепланировку квартиры — обратиться в специализированную
компанию. Такие
организации имеют практический опыт проведения перепланировок и переустройств, владеют информацией
о возможности
проведения тех или иных изменений, знакомы со всеми нюансами этапов согласования в компетентных
органах
(Роспотребнадзоре, СЭС, архитектурно-планировочном управлении и пожарном надзоре). Перед заказом проекта
следует
проверить, что выбранная компания является членом саморегулируемой организации (СРО) и имеет допуск СРО —
документ, подтверждающий право компании на ведение строительной деятельности на законных основаниях.
Если владелец жилья решит сделать перепланировку или переустройство самостоятельно, ему потребуется пройти все
процедуры согласования самому.
Вот основные шаги:
Изучить список разрешенных и неразрешенных изменений в жилом помещении.
Составить проект перепланировки или переустройства.
Собрать документацию для согласования изменений.
Требуются следующие документы:
• заявление установленного образца;
• документ, удостоверяющий личность;
• правоустанавливающие документы на помещение (свидетельство о собственности или выписка
из ЕГРН);
• технический паспорт (документ можно запросить в БТИ);
• письменное согласие всех собственников помещения на предстоящие изменения.
Возможно расширение перечня документов по запросу согласующего органа. Перечень документов также может
различаться в разных регионах Российской Федерации.
Подать документы на согласование изменений в МФЦ
Предоставляются оригиналы документов или их копии, заверенные нотариально. Возможна также подача заявления
онлайн на портале госуслуг. В этом случае прикрепляются скан-копии документов.
Срок рассмотрения заявления составляет до 45 дней. Отказ в согласовании изменений можно
обжаловать в суде в
течение 3 месяцев со дня уведомления об отказе.
В случае одобрения изменений можно приступать к их проведению.
Не стоит затягивать с работами, так как срок действия разрешения — 1 год. За этот
период нужно успеть провести
ремонтные работы и подать заявление на оформление акта об их завершении. Продлить действие
разрешение можно
единожды не более, чем на 6 месяцев.
После окончания всех ремонтных или строительных работ необходимо обратиться в орган, осуществляющий
согласование, для оформления акта приемочной комиссии о завершении переустройства или перепланировки.
Последним шагом узаконивания перепланировки или переустройства является направление акта приемочной комиссии
органом, осуществляющим согласование, в Росреестр.
Росреестр в течение 15 рабочих дней с даты получения акта приемочной комиссии вносит в ЕГРН
уточненные сведения
об объекте недвижимости.
Этапы согласования и проведения перепланировки занимают большое количество времени, однако не стоит
ими
пренебрегать. Это позволит избежать административной ответственности (штрафов), приведения квартиры в
изначальный вид и других нежелательных последствий.
Долго, дорого, но надо
Если планировка квартиры устарела, ее можно изменить: снести одни стены, поставить другие. Согласование перепланировки требует времени (от четырех месяцев) и денег (десятков, а порой и сотен тысяч рублей — на стоимость влияет сложность и то, в каком регионе находится квартира). Поэтому многие делают перепланировку на авось и сильно рискуют: если о ней узнает администрация или управляющая компания, в лучшем случае они потребуют вернуть все как было. В худшем есть шанс лишиться квартиры.
Известный режиссер Тимур Бекмамбетов приобрел квартиру 226 кв. м в Москве, в доходном доме Мазинга, что в Малом Знаменском переулке. Здание построено в 1912 году и является объектом культурного наследия регионального значения.
Доходный дом К.К. Мазинга, Малый Знаменский пер., 7/10, стр. 2/Фото: um.mos.ru
Прежде чем заселиться, режиссер решил сделать в ней перепланировку и ремонт. Были демонтированы несущие перегородки, вскрыты полы. В декабре прошлого года комиссия установила, что произведенные изменения не совпадают с техническим паспортом помещения. Кроме того, в стенах исторического дома выявлены трещины. Перепланировку признали незаконной. Требования вернуть помещение в исходное состояние владелец проигнорировал, ремонтные работы продолжались. В итоге столичная мэрия потребовала изъять квартиру в судебном порядке.
«Местная администрация или УК вправе обратиться в суд, — отмечает управляющий партнер юридической компании «Позиция права» Егор Редин. — Если перепланировка будет признана не соответствующей нормам, собственника обяжут привести помещение в первоначальное состояние за свой счет. Если он этого не сделает в отведенные сроки, ему выпишут штраф, а квартиру выставят на торги».
Зачем согласовывать перепланировку:
— Чтобы получить актуальные документы для продажи квартиры.
— Если квартира куплена в ипотеку: в договоре заемщик обязуется согласовывать перепланировку с банком и соответствующими органами.
— Громкие работы рискуют привлечь внимание соседей, которые обратятся в управляющую компанию или администрацию.
— Чтобы не стать источником опасности, когда мокрые зоны (санузел) в вашей квартире окажутся над сухими зонами соседей (над жилыми комнатами).
— Чтобы дом попросту не рухнул — например, после демонтажа несущих стен.
Процесс согласования перепланировки сильно отличается в разных регионах. В Москве подать документы, заказать проект и получить разрешение удастся полностью удаленно. А в случае несложной перепланировки в доме типовой серии проект допускается взять бесплатно из регионального каталога. В других регионах придется обратиться в МФЦ или местную администрацию, а проект делать на заказ.
Шаг 1. Убеждаемся, что согласование необходимо
Есть довольно много работ, которые не являются перепланировкой. Их не надо согласовывать — сразу смело приступайте к ремонту.
Когда согласование не требуется:
— перегородки внутри квартиры без изменений;
— дверные и оконные проемы остаются на месте;
— двери на местах, предусмотренных на плане БТИ;
— конструкция пола не меняется;
— сантехника, трубы, газопровод — всё остается на своих местах.
При планировании ремонта ориентируйтесь на данные техпаспорта, советует управляющий партнер юридического бюро «Пропозитум» Дмитрий Галанцев. Если в результате ремонта какая-то информация устареет, это придется согласовать.
Допустим, в техпаспорте указан материал, из которого сделаны полы, а вы решили сменить линолеум на ламинат. Или отмечено, что балкон не остеклен, а вы собираетесь его остеклить.
Важны и региональные особенности. «Замена остекления балкона или установка оконных решеток к работам по перепланировке или переустройству в Москве уже не относится, тогда как в Санкт-Петербурге замена остекления потребует проекта и согласования», — приводит пример эксперт. Региональные требования можно уточнить в местном комитете по архитектуре или МФЦ.
Шаг 2. Заказываем проект перепланировки
Если перепланировке все же быть, необходимо заказать проект. Составлять его имеет право только компания, у которой есть так называемый допуск СРО для выполнения проекта. СРО — саморегулируемая организация, фактически реестр профессионалов. Проверьте, есть ли компания в таком реестре или нет на сайте соответствующей СРО.
Составление проекта перепланировки — быстрая (от двух до десяти дней в зависимости от региона), но затратная часть процесса. Стоимость составления одного и того же проекта в разных компаниях отличается в разы. Не пожалейте времени и обзвоните максимальное количество проектных фирм в вашем регионе — это позволит сэкономить существенную сумму.
Москвичам повезло больше остальных — у них есть шанс получить проект бесплатно. «В Москве существует Каталог типовых проектов перепланировок в жилых домах массовых серий, откуда можно взять готовый проект. Но в регионах версий каталога, утвержденных местными муниципальными органами или жилищными инспекциями, нет», — комментирует Егор Редин.
Вместе с готовым проектом заказчику выдается техническое заключение о допустимости и безопасности работ по перепланировке.
Работы, которые нельзя согласовать, — следовательно, их запрещено проводить:
- снос несущих стен;
- вывод радиаторов центрального отопления на холодный балкон или лоджию;
- объединение жилой комнаты с холодной лоджией;
- объединение газифицированной кухни с гостиной без установки двери;
- организация мокрых зон над сухими;
- демонтаж вентканала или объединение вентканалов кухни и санузла.
Шаг 3. Подаем документы на перепланировку
После получения проекта перепланировки собираем остальные документы и идем с ними (опять же в зависимости от региона) в МФЦ или местную администрацию, где перепланировками занимается межведомственная комиссия.
В Москве документы на перепланировку направляются удаленно, на сайте mos.ru: «Каталог услуг» → «Жилье, ЖКУ, двор» → «Документы» → «Переустройство и перепланировка помещения в многоквартирном доме» → «Согласование».
Какие документы нужны для согласования перепланировки:
- проект перепланировки;
- техническое заключение о допустимости и безопасности работ;
- заявление на перепланировку;
- нотариально заверенное согласие совладельцев квартиры;
- договор купли-продажи и акт приемки-передачи квартиры;
- технический паспорт или поэтажный план, экспликация (выдаются в БТИ);
- свидетельство о праве собственности.
Техпаспорт квартиры и свидетельство о праве собственности администрация получает самостоятельно в электронном виде благодаря межведомственному взаимодействию.
«На перечень требуемых документов влияет специфика помещения, расположение здания, его функциональное назначение и другие факторы. Например, иногда для согласования требуют обязательное разрешение МЧС, заключение санитарной экспертизы, технические условия управляющей компании на увеличение мощностей электричества или подведение инженерных сетей».
Егор Редин,управляющий партнер юридической компании «Позиция права»
После подачи документов ждем — ответ должен прийти в течение полутора месяцев (плюс-минус несколько дней). После получения разрешения на перепланировку наступает время ремонтных и перепланировочных работ.
Шаг 4. Работа со строительной бригадой
Наняв бригаду рабочих, придется строго следить, чтобы все изменения соответствовали утвержденному проекту. Иначе комиссия, которая будет принимать работу, заставит все переделывать.
Не торопитесь с отделкой: комиссии нужно предъявить голые стены — построенные или то, что осталось после сноса.
Решение о согласовании перепланировки действует в течение года с момента подписания. За этот год надо провести все работы и подать заявление на получение акта о выполнении работ.
Шаг 5. Приемка и завершающий этап
Принимать перепланировку придет комиссия, в большинстве регионов это межведомственная комиссия. После осмотра она выдает акт о перепланировке и решение, согласно которому все произведено по закону и в соответствии с проектом.
Но и на этом еще не все. Там же, в администрации, необходимо получить акт ввода перепланированного объекта в эксплуатацию, приложив решения комиссии и новый техпаспорт.
Теперь остается подать полученные разрешения в Росреестр для регистрации изменений. Проще всего это сделать в МФЦ.
Сроки и цены
Основные траты по согласованию перепланировки — проведение экспертиз и оплата услуг проектных организаций. Разброс цен очень большой: от бесплатного получения проекта из каталога в Москве до выплаты сотен тысяч рублей за экспертизы и проект сложной перепланировки в доме — памятнике архитектуры. Мелкие расходы (скажем, изготовление техпаспорта через сайт госуслуг) обойдутся в 2,4 тыс. рублей.
Сроки тоже связаны со сложностью перепланировки: могут понадобиться разные разрешения от компетентных органов. Процедура — от замеров и составления проекта до регистрации в Росреестре — занимает в среднем от четырех месяцев до года — такие сроки приводят эксперты.