Как составить план развития поселка

Почему поселения мало думают о стратегии

Большинство органов и должностных лиц местной власти провинциальной части России воспринимают стратегическое планирование как непонятное и ненужное занятие. Органы власти поселений привыкли решать возникающие вопросы в текущем режиме и не сосредотачивают силы и средства на главном – развитии муниципального образования. Причины могут быть разными. Многие чиновники ощущают, что надолго не задержатся во власти. Им не хватает знаний и кадров для планирования на среднесрочный или долгосрочный период. Органы власти районов зачастую негативно относятся к проявлениям самостоятельности органов власти в поселениях.

ПРИМЕР 1. У городского поселения Сафоново Смоленской области стратегического плана развития нет. С советских времен никто не пытался заглянуть в будущее и ответить на вопрос «Каким этому городу быть через 10, 20, 30 лет?» Нет такого плана и у муниципального района, в состав которого входит это поселение.

По инициативе группы членов городского совета депутатов 1 июня 2017 года был организован и проведен круглый стол «Проблемы и перспективы развития Сафоново и Сафоновского района». Депутаты предложили обсудить вопросы разработки плана стратегического развития поселения. На мероприятии присутствовали депутаты Госдумы и областной думы, городского совета, а также представители местной общественности. А вот от районной администрации и районного совета никто не пришел, хотя приглашения были направлены. И таких примеров, когда другие интересы стоят выше благополучия и развития собственного муниципального образования, на практике много.

Зачем поселению документ стратегического планирования

Нормы Федерального закона от 28 июня 2014 г. № 172-ФЗ распространяются на все муниципальные образования, независимо от их типа. Единственное исключение – статья 39. В ней право самостоятельно принимать решения о разработке стратегий и планов мероприятий по их реализации предоставлено только органам местного самоуправления муниципальных районов и городских округов. Поселения в этой статье не упоминаются.

По мнению экспертов фонда «Институт экономики города», коллизию можно трактовать двояко. Первая трактовка: для поселений, в отличие от городских округов и муниципальных районов, разработка документов стратегического планирования обязательна. Вторая: поселения не имеют права разрабатывать документы стратегического планирования. Как показали обсуждения Закона № 172-ФЗ на различных мероприятиях, специалисты юридических служб муниципальных образований склоняются к первой трактовке. Однако представители федеральных органов, ответственных за разработку Закона № 172-ФЗ, считают справедливой вторую.

1 декабря 2015 года Минэкономразвития начало вести в государственной автоматизированной информационной системе «Управление» реестр документов стратегического планирования. Министерство включает в реестр все документы стратегического планирования, разработанные в муниципальных образованиях, в том числе в поселениях. Это может служить косвенным подтверждением того, что городские и сельские поселения могут заниматься стратегическим планированием на тех же основаниях, что и муниципальные районы и городские округа.

Накоплен и успешный опыт реализации стратегического планирования на поселенческом уровне.

ПРИМЕР 2. Успешной можно назвать реализацию документов стратегического планирования в городе Мышкине Ярославской области, городе Покрове Владимирской области, городе Похвистнево Самарской области.

Относительно недавно, в 2015–2016 годах, приняты стратегии социально-экономического развития поселка Нижний Бестях Мегино-Кангаласского улуса Республики Саха (Якутия), Чернушинского городского поселения Чернушинского муниципального района Пермского края, Платнировского сельского поселения Кореновского района Краснодарского края, Степанцевского сельского поселения Вязниковского района Владимирской области.

Ответить на вопрос, разрабатывать ли документ стратегического планирования в отдельно взятом поселении, может только орган местного самоуправления этого поселения совместно с активными гражданами и бизнесом. При принятии решения следует учитывать, что стратегические идеи и проекты развития поселения могут быть отражены и в стратегии муниципального района, и в стратегии субъекта РФ.  Но лучше оформить отдельный документ стратегического планирования поселения. Это позволит поселению проводить собственную социально-экономическую политику, самостоятельно привлекать инвесторов, отстаивать свои интересы. А если поселение хочет самостоятельно участвовать в каких-либо программах поддержки, то без документов стратегического планирования не обойтись.

Прежде чем вынести решение о разработке документа стратегического планирования, следует рассмотреть все возможные варианты развития событий и их последствия, предусмотреть различные ситуации.

ПРИМЕР 3. Можно отказаться от разработки документа стратегического планирования. Но тогда есть риск, что поселение окажется менее привлекательным для инвесторов или менее конкурентоспособным по сравнению с соседями, у которых есть документы стратегического планирования. Если вы займетесь разработкой плана при недостатке квалификации и ресурсов, получится документ, который скорее отпугнет тех, на кого он ориентирован. Можно разработать неплохой документ, но не найти ресурсы для его реализации. Тогда вы впустую потратите время и усилия.

Все проблемы, которые могут возникнуть в процессе разработки и реализации документа стратегического планирования поселения (финансовые, кадровые и другие), нужно решить заранее.

НА ЗАМЕТКУ

Когда имеет смысл браться за разработку стратегического плана

Разрабатывать отдельный документ стратегического планирования целесообразно, если:

• в поселении есть специалисты необходимой квалификации или возможность привлечь консультантов;
• есть перспективные проекты развития, к которым нужно привлечь внимание инвесторов и властей муниципального района, регионального и федерального уровней;
• намечаются серьезные преобразования, изменяющие условия существования и развития поселения;
• есть возможность включиться в программы финансирования, где условием участия является наличие собственной стратегии развития или стратегического плана;
• есть угроза утраты поселения и готовность бороться за его сохранение.

Кто может оказать поддержку в разработке

Разработка стратегического документа поселения требует финансовых затрат. А большинство городских и сельских поселений России дотационные. Поэтому органам местной власти поселения нужно выявить внебюджетные источники финансирования работ по созданию стратегических документов.

В сохранении и процветании поселения, помимо жителей и органов местного самоуправления, заинтересован бизнес, который работает на территории муниципального образования, в том числе кредитные организации. Бизнес и банки могут финансово поддержать разработку стратегии или стратегического плана для поселения. К финансированию работ можно также привлекать различные фонды. Например, фонд «Перспектива» – грантооператор для гражданских инициатив в малых городах и сельских территориях (распоряжение Президента РФ от 5 апреля 2016 г. № 68-рп).

Тематика грантов:

• реализация социально значимых проектов, направленных на развитие институтов гражданского общества в малых городах и сельской местности;
• поддержка краеведческой работы;
• сохранение народных культурных традиций (в том числе народных промыслов и ремесел);
• профориентация молодежи в малых городах и сельской местности;
• развитие диалога между властью и обществом;
• развитие и укрепление институтов местного самоуправления.

Как организовать работу над стратегическим планом для поселения

На первом этапе утвердите постановление или распоряжение о начале разработки стратегического плана. Обычно это делает глава муниципального образования. Создайте специальные рабочие группы или органы.

На втором этапе проведите сбор и оценку аналитического материала. С целью сбора информации организуйте различные мероприятия: круглые столы, собрания, совещания, форумы и т. д. Наладьте диалог с бизнесом и обществом. Постарайтесь заинтересовать стратегическим планированием все население. Привлеките СМИ, чтобы о работе над документами узнало как можно больше людей.

Разработайте анкету с учетом специфики вашего муниципального образования и проведите опрос населения.

ПРИМЕР 4. В Сафонове при разработке стратегического плана за основу взяли шкалу потребностей горожан и степень их удовлетворенности. Был проведен опрос населения. Разработчики анкеты использовали вопросы всероссийского опроса общественного мнения «Индекс счастья российских городов», проведенного Фондом региональных исследований «Регионы России». К ним были добавлены еще несколько вопросов, чтобы их общее количество достигло 10. Всего было опрошено 226 человек. Результаты опроса вы видите в таблице.

Было рассчитано среднее значение доли положительных ответов. Этот показатель и составил так называемый индекс счастья жителей городского поселения Сафоново. По списку вопросов всероссийского опроса индекс счастья получился равным 44, по расширенному списку – 36.

На третьем этапе сформулируйте основную стратегическую цель и миссию муниципального образования. Миссия – это то, как муниципалитет позиционирует себя. Например, как экономически развитую территорию, зону, благоприятную для отдыха, туристический или культурный центр. Основная цель отражает главное направление развития муниципального образования. Например, улучшение уровня и качества жизни населения, создание более комфортной среды проживания, удовлетворение потребностей жителей поселения. Определите приоритетные направления развития на основе результатов опроса населения.

ПРИМЕР 5. На основе анализа удовлетворенности населения Сафонова основными сферами своей жизни было сформулировано семь направлений развития поселения.

1. Развитие сферы медицинского обслуживания, привлечение к решению этой задачи медицинских, лечебно-оздоровительных организаций.

2. Развитие сферы отдыха и досуга в г. Сафоново, рекреационной сферы, обеспечение доступности учреждений культуры, благоустройство территории города.

3. Улучшение состояния окружающей среды, усиление контроля за соблюдением экологических требований.

4. Улучшение качества обслуживания в бюджетных учреждениях города, повышение качества предоставления услуг.

5. Экономическое развитие.

6. Развитие агропромышленного комплекса.

7. Развитие микрорайонов индивидуальной жилой постройки.

На четвертом этапе на основе проведенных исследований составьте перечни проектов и программ. В рамках одного приоритетного направления, как правило, предусматривают от одной до трех программ или проектов, а в рамках программ – мероприятия.

ПРИМЕР 6. При программировании и проектировании такого приоритетного направления, как экономическое развитие, решите, следует ли привлекать инвестиции на строительство новых заводов и фабрик в дополнение к имеющимся промышленным предприятиям. Исследуйте те сферы экономики, отрасли промышленности, производства, которые развивались на территории муниципального образования ранее, чтобы определить, не было ли решение о прекращении их деятельности поспешным, необоснованным, и исправить эти ошибки.

Опубликуйте в СМИ полную версию документа. На стадии обсуждения проекта снова проведите массовые мероприятия: круглые столы, совещания, форумы, сходы граждан. Важно собрать и передать рабочей группе предложения по дополнению или корректировке проекта.

После того как глава муниципального образования одобрит проект, вынесите его на обсуждение и утверждение представительным органом власти. Затем направьте документ главе на подпись. Опубликуйте в качестве официального документа.

Разработайте механизмы реализации стратегического плана. Определите, кто будет отвечать за его реализацию. Акцент при финансировании мероприятий сделайте на собственных ресурсах. Кредиты можно привлекать на условиях возвратности. Вкладывайте заемные средства только в окупаемые проекты и мероприятия. Например, в создание инженерных коммуникаций под дальнейшую индивидуальную застройку.

Ежегодно анализируйте ход реализации мероприятий стратегического плана. Корректировку проводите раз в три года. Существенно обновлять план лучше раз в шесть лет. План мероприятий по реализации стратегии развития обновляйте и продлевайте раз в год.

Многие люди стремятся за город – поближе к природе, чистому воздуху, тишине. По этой причине для строительства хорошего и отвечающего всем современным требованиям жилья необходимо составить качественный проект планировки коттеджного поселка.

Какие риски следует учесть и какие документы подготовить? Как правильно составить проект и какие моменты в нем отразить? Обо всем этом мы рассказали в нашей статье, прочитав которую, вы сможете лучше ориентироваться в данных вопросах.

Описание коттеджного поселка

Коттеджным поселком называют комплекс индивидуального жилья, возведенный по генеральному плану застройки данной территории. Дома здесь строятся по современным технологиям и с применением современных либо традиционных материалов.

Особенно солидно выглядят коттеджи из оцилиндрованного бревна. Постройки такого типа обладают особой эстетикой, их принято считать экологичными. Коттеджные поселки отличаются от стандартных дач по следующим признакам:

• индивидуальная планировка жилых зданий;
• специально разработанный ландшафтный дизайн территории;
• гораздо более высокие расходы на строительство и эксплуатацию;
• расположение в привлекательных местах;
• оборудованные и качественные подъездные пути;
• полная оснащенность инфраструктурными объектами социального, образовательного, спортивного и торгового характера с удобным их расположением;
• относительная автономность инженерных коммуникаций;
• собственная круглосуточная охрана поселка.

Какая-либо принятая классификация таких поселений на данный момент отсутствует.

Тем не менее, застройщики иногда выделяют коттеджные поселки выходного дня, поселки для постоянного проживания, курортные поселения, сельскохозяйственные «ранчо». Во всех случаях дома могут быть эконом-класса, бизнес-класса и элитными. Концепция таких поселков подразумевает для недорогих коттеджей минимальную площадь придомовой территории, равную 50 соткам. При этом участок должен быть оснащен удобным подъездом с твердым покрытием для круглогодичного использования.

Возможность подключения проводного телефона, интернета, а также обеспечение устойчивой сотовой являются рекомендуемыми опциями. Обязательно обустраивается система видеонаблюдения, монтируются пожарная, охранная и другие типы систем безопасности.

В среднестатистическом коттеджном поселке насчитывается около 100 жилых домов. Площадь недорогого коттеджа обычно составляет 250 кв. м. Недвижимость элит-класса, как правило, вдвое крупнее.

Особенности разработки проекта планировки коттеджного поселка

Жители городов, уставшие от суеты и грязного воздуха, мечтают переехать в загородный дом. Собственное жилье за городом — это и престижно, и экологично, и комфортно. Неудивительно, что на рынке строительства коттеджей наблюдается устойчивый рост спроса.

Преимущества проживания в отдельном загородном доме очевидны: близость к природе, свежий воздух, тишина, отсутствие соседей за стеной. Дополнительную привлекательность жизни в коттеджном поселке создают постоянная охрана на въезде в поселок, наличие разносторонней и удобно расположенной инфраструктуры. По статистике большая часть покупателей стремится сэкономить и выбирает практичное жилье, разработанное по типовым проектам.

Перед проектированием территории поселка застройщик проводит подготовительные мероприятия: выделяет планировочные структуры, устанавливает границы зон общего пользования и участков под застройку капитальными домами, составляет план развития поселка и определяет характеристики этого развития.

Иначе говоря, проект планировки содержит описание участков и типов коттеджей, схему дорог и парковочных мест, местоположение игровых и прочих функциональных зон общего пользования.

Данный документ обязательно должен разрабатываться перед строительными работами на основании Федерального закона №190-ФЗ от 29.12.2004. Этот законодательный акт регламентирует градостроительные нормы, поскольку земли, отведенные под застройку, либо не имеют изначально градостроительной документации, либо наделены другим разрешенным целевым использованием (которое придется менять).

Нормативно-правовая база проектирования коттеджного поселка

Для территорий, расположенных на землях сельского хозяйства, используется обычно следующая нормативная база:

• Генеральный план муниципального образования, на территории которого планируется возведение поселка.
• Федеральный закон №190-ФЗ от 29.12.2004 г. «Градостроительный кодекс Российской Федерации».
• Федеральный закон №66-ФЗ от 15.04.1998 г. «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан».
• СП 11-106-97 «Порядок разработки, согласования, утверждения и состава проектно-планировочной документации на застройку территорий садоводческих объединений граждан».
• Региональные градостроительные нормы.
• Прочие законодательные акты федерального и регионального значения.

Какие же документы потребуются проектировщику для начала разработки? Прежде всего, заказчик должен предоставить следующие материалы:

• правоустанавливающие документы на земельный участок;
• кадастровый план участка в границах проектирования;
• копия распоряжения по проектированию;
• правоустанавливающие документы на существующие и подлежащие сносу объекты;
• задание на проектирование;
• градостроительный план участка;
• картографические материалы по результатам инженерно-геодезических изысканий в масштабе 1:500, помимо собственно участка включающие территорию как минимум в 50 м от границ участка и отображающие в цветном исполнении все инженерные коммуникации согласно градостроительному плану;
• технические условия на подключение внутренних коммуникаций к внешним сетям с указанием точек подключения;
• материалы инженерно-геологических изысканий в соответствии с техническим заданием.

Структура проекта планировки коттеджного поселка

Проектная документация включает в себя утверждаемую основную часть и материалы по обоснованию этой части.

1. Состав основной части:

• Чертежи планировки коттеджного поселка с отображением красных линий, границ имеющихся и проектируемых элементов планировки, зон размещения капитальных зданий и сооружений.
• Пояснительная записка.

Включает в себя сведения о размещении объектов капстроительства, план развития поселка с учетом плотности застройки и других параметров, план развития социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры. Также здесь определяется очередность развития коттеджного поселка.

2. Состав обосновательной части

Графический раздел:

• Схема планировки поселка с отображением границ элементов этой планировки либо фрагмент соответствующего участка карты.
• Схема организации дорожного движения, в том числе общественного транспорта, а также пешеходного движения внутри поселка.

Отображаются все планируемые объекты транспортной инфраструктуры с учетом существующих и прогнозируемых потребностей жителей в транспорте.

• Схема территорий с особыми условиями использования территории при их наличии или планировании.
• Cхема существующих капитальных зданий и сооружений, включая линейные, подлежащие сносу и недостроенные объекты.

Здесь же указываются запланированные подходы к водоемам для обеспечения свободного доступа.

• Схема вертикальной планировки участка с указанием элементов инженерной подготовки и защиты территории.

Пояснительная записка содержит в себе следующие сведения:

• Материалы, обосновывающие разграничение зон размещения капитальных зданий и сооружений.
• Список мер по защите участка от природных и техногенных чрезвычайных ситуаций, по обеспечению пожарной безопасности и по удовлетворению требований гражданской обороны.
• Список мероприятий по охране окружающей среды.
• Материалы, обосновывающие очередность развития поселка.
• Другие материалы по обоснованию принятых решений по планировке участка.

Примеры проекта планировки дачного поселка

Порядок и тонкости проектирования коттеджных поселков

Грамотно продуманный бизнес-план гарантирует успех любого начинания. Этот план служит основой для проектирования коттеджного поселка. Наиболее важные этапы проектной разработки:

1. Маркетинговый анализ данного сегмента рынка недвижимости.

   Прежде всего необходимо выявить прямых конкурентов и определить их ценовую политику. Изучаются предложение и спрос не только отдельных коттеджей, но и всего комплекса инфраструктурных объектов, размещенных в пределах поселка.

2. Изучение земельного участка, где предполагается строительство поселка.

   Этот этап напрямую определяет успех всего дела. Здесь выявляются действующие инженерные сети. Если коммуникации отсутствуют, проектировщики рассматривают возможность их проведения и рассчитывают ориентировочную стоимость этих работ. Выясняется, насколько удалены от поселка крупные транспортные пути, естественные водоемы и лесные массивы.

3. Формирование архитектурных и инженерных разделов проекта.
4. Оценка вложенных средств.

   Общие инвестиции складываются из затрат на оформление всей документации и расходов на обустройство строительной площадки (если она расположена на сложной местности).

5. Управление поселком.

   Управляющим может быть сам создатель бизнес-плана. Задачи данного управления заключаются в расчете ежемесячных взносов, предназначенных для обслуживания поселка, проведения планового ремонта всех коммунальных систем, обеспечения круглосуточной охраны и периодической уборки территории. Если управленческие функции переданы сторонней организации, все указанные задачи возлагаются на нее.

6. Оценка прибыльности.

   На данном этапе специалисты подсчитывают предполагаемую прибыль после реализации проекта. За исходный параметр берется стоимость одного квадратного метра жилой площади.

7. Анализ рисков.

   В первую очередь учитываются факторы с самым высокими рисками. Наиболее рискованными являются резкий скачок цен на землю и стройматериалы, а также значительное снижение спроса на жилье.

8. Порядок продажи недвижимости.

   Продаваться могут только готовые к эксплуатации коттеджи. Для этого с покупателем заключается договор купли-продажи либо заранее на стадии строительства подписывается соглашение о долевом участии.

9. Определение продолжительности стадии строительства и установление дат сдачи недвижимости в эксплуатацию.

Стоимость проекта планировки коттеджного поселка

Общая стоимость проектных работ складывается из следующих пунктов:

• Разработка эскиза коттеджного поселка — от 60 тысяч рублей.
• Проектирование конструкций дорожной сети — от 150 тысяч рублей.
• Проектирование дренажных систем и других объектов мелиорации — от 350 тысяч рублей.
• Разработка системы водоснабжения из скважины — от 500 тысяч рублей.
• Расчеты потребностей жителей в инженерных коммуникациях — от 60 тысяч рублей за каждый расчет.
• Разработка систем электроснабжения и освещения поселка — от 300 тысяч рублей.
• Мероприятия по землеустройству и постановке на кадастровый учет — от 6 тысяч рублей за каждый земельный участок.
• Регистрация коттеджного поселка и связанные с этим согласования — от 500 тысяч рублей.
• Проектирование организации дорожного движения — от 120 тысяч рублей.

Суммы приведены исключительно в ознакомительных целях и не являются публичной офертой. Конкретная стоимость работ в каждом случае определяется сложностью проектирования и требованиями со стороны заказчика.

Итак, подытожим. Реализация любого проекта планировки коттеджного поселка начинается с приобретения земли, разделения ее на участки, постановки этих участков на кадастровый учет и получения необходимой разрешительной документации. Далее следует выполнение инженерных и архитектурно-строительных разделов проекта. Завершаются работы осмотром и приемкой готового поселка заказчиком с подписанием соответствующего акта.

Каждое поселение в РФ должно иметь утвержденный генеральный план. Такое решение было принято Градостроительным кодексом еще в 2004 году.

С тех пор, хаотичная загородная застройка в Подмосковье осталась в прошлом. Как показывает опыт, дома в коттеджных поселках без единого плана и архитектуры, редко пользуются спросом. Перед покупкой коттеджа в поселке-новостройке, потенциальные владельцы желают знать, на что можно будет рассчитывать в будущем. Для этого они внимательно изучают местность, окружение, инфраструктуры, 3-D эскизы и даже фото будущего поселка с вертолета.

Покупатели домов и участков стали гораздо более осведомленными, и сегодня мало кого удивишь коттеджным поселком, в инфраструктуру которого входит только асфальтированная дорога, а из развлечений — созерцание леса или прогулки на природе. В грамотно спроектированном генеральном плане должны быть изначально предусмотрены все нюансы застройки загородного поселка еще до начала его строительства.

Что такое генплан и зачем он нужен?

Генплан поселка – это основной документ застройщика загородной недвижимости. Он состоит из множества карт и пояснительной (текстовой) части. На картах отображена перспектива развития территории КП, то как он будет выглядеть через несколько лет.

Разница с обычными картами состоит в том, что на них изображается не определенный объект, а функциональная зона. Она определяет для каких именно функций будет предназначена та или иная территория поселка.

Примеры функциональных зон:

• торговая – рынки, торговые центры, супермаркеты;
• промышленная – различные небольшие мастерские, СТО и другие;
• рекреационная – парки, пляжи, базы отдыха;
• развлекательные – детские игровые центры, аттракционы, кинотеатры;
• жилая – для постройки жилого сектора;
• общественно-деловая – банки, медцентры и коммунально-бытовые объекты, детские сады.

По утвержденному ГП, по закону, в каждой зоне можно строить только объекты, соответствующие ее назначению. Кроме того, в нем оговаривается сохранность экологии, защита окружающей среды.

Ознакомившись с этим документом, покупатель решит насколько ему подходит будущая инфраструктура, стоит ли останавливать выбор или поискать более приемлемый вариант.

Для каких целей составляется генеральный план?

Все большие и маленькие поселения должны иметь генплан. Его основные задачи:

1. предотвратить конфликты в сфере архитектуры и градостроения;
2. борьба с несанкционированной застройкой, самостроем;
3. гармоничное развитие населенных пунктов;
4. предупреждение транспортных пробок, дефицита детсадов, школ и других объектов социального обслуживания.

Все эти проблемы негативно сказываются на жизни людей в населенных пунктах. Генеральный план – решает все проблемы еще до их возникновения, если застройщик придерживается его во всех деталях.

Как создается генплан коттеджного поселка?

Для того, чтобы получить высокий и стабильный спрос на недвижимость, девелоперы стараются использовать комплексные подходы при разработке архитектурно-строительной концепции и плана застройки КП.

I. Маркетинговое исследование рынка – первый этап проектирования

1. Перед началом разработки ГП проводится анализ, в котором рассматриваются:

• проблемные территории (рвы, канавы, возвышенности) на земельном участке для постройки;
• насколько были востребованы дома в коттеджных поселках с такой концепцией;
• уровень конкуренции на рынке;
• факторы повлиявшие на продажи.

2. Анализируются экономические показатели по основным параметрам:

• темпы роста зарплат в регионе;
• темпы роста (снижения) спроса и предложения;
• темпы поглощения (наполнения) рынка.

3. Формирование образа будущих владельцев.

• доходы и состав семьи;
• возраст ее членов;
• имеющееся жилье в мегаполисе;
• согласие оформить ипотеку;
• социальное положение.

II. Следующим этапом является – разработка генплана

1. Для этого составляется детальная схема земельного участка, она включает в себя следующие детали:

• мероприятия по благоустройству территорий;
• планирование размещения жилых объектов;
• схематичная проектировка коммуникаций;
• вертикальная планировка всего участка.

От того насколько удачно будут сочетаться между собой все вышеперечисленные условия, зависит общий вид и удобство проживания в будущем поселке.

Источник: archaos.ru

2. Чтобы составить качественный и полезный генеральный план необходимо собрать следующие документы:

• начальные данные об участке (топографическая съемка, фотоматериалы);
• кадастровый план;
• карты местности;
• данные о лесных массивах и водоемах, находящихся в непосредственной близости.

Кроме всех данных, обязателен выезд специалистов на участок, с целью визуального ознакомления с его характеристиками.

III. Планирование транспортных и пешеходных дорог

Потенциальному покупателю очень важно удачное расположение дорог в коттеджном поселке. Практически все жители загородных домовладений работают в столице, поэтому каждое утро стоять в пробке на выезде из поселка — мало кому понравится.

Грамотная разработка схемы автодорог, в итоге, может повысить спрос и цену на дома в коттеджном поселке. Кроме того, транспортные развязки в самом КП должны быть максимально эффективными, и сделаны из качественных материалов.

Также должны обязательно присутствовать тротуары, ведь практически все домовладения рассчитаны на семьи с маленькими детьми и подростками. Наличие пешеходных дорожек будет способствовать их безопасности передвижения по КП.

IV. Инженерные коммуникации

Одна из самых главных составляющих генплана. От того, насколько квалифицированно и правильно будут разработаны системы водоснабжения, канализации, вентиляции, отопления и газоснабжения, зависит комфорт будущих жильцов.

Покупая загородную недвижимость, человек стремится не только к природе и экологии, немаловажным фактором является благоустроенность и комфорт — как минимум, не хуже, чем в городской квартире. Есть множество случаев, когда потенциальный покупатель выбирает более дорогое, находящееся в большей удаленности от МКАД жилье, только из-за наличия всех коммуникаций.

Чертежи разводок всех узлов и аксонометрические схемы неоднократно проверяются, кроме основных в них входят: трубы для ливнестоков, системы пожаротушения и сигнализации.

V. Архитектура

Архитектурное проектирование во многом зависит от типа поселка. В КП эконом класса все дома и остальные объекты строятся в одном архитектурном стиле. При этом может отличаться: этажность, площадь, количество комнат. Отделка и материалы также могут быть разными по цене и качеству.

Домовладения в поселках элитного и бизнес-класса строятся по индивидуальным проектам, не нарушая, при этом, общий дизайн поселка. Предъявляются более высокие требования в целом к архитектурно-градостроительной концепции поселка.

Если застройщик хочет продать свою недвижимость максимально быстро и дорого — для этого приходится прикладывать немало усилий. На рынке острая конкуренция, есть много качественных предложений, поэтому клиент выбирает самое лучшее. Вряд ли человек купит дом, если его окна будут выходить на пустырь или на 2-3 этажа будет один туалет.

VI. Озеленение и ландшафтный дизайн

Мало кто захочет стать владельцем загородного дома, находящихся в полностью асфальтированном городке, зачем «менять шило на мыло»? Точно также можно сказать о зеленых неухоженных территориях.

Сейчас застройщики уделяют большое внимание эстетическому восприятию. Поэтому аккуратно подстриженные газоны, небольшие парки с фонтанами, посаженные деревья — не оставят равнодушными покупателей.

Опытный дизайнер может превратить недостатки земельного участка в достоинства. Даже замшелый пруд можно превратить в прекрасное озеро в центре парка, если подойти к делу творчески.

VII. Утверждение генплана

Это довольно длительный процесс, занимает до 6 месяцев. Сложность состоит в том, что каждый этап и каждый подпункт требуют утверждения в соответствующих инстанциях. Чиновники внимательно проверяют соблюдены ли все строительные нормы и требования закона, в противном случае его не утвердят и отправят на доработку.

В генеральном плане поселка должны присутствовать все чертежи, выполненные в высоком качестве, и с соблюдением стандартов. Пояснения к ним обязаны быть четкими и понятными.

Проект поселка проверяют и утверждают сразу несколько инстанций:

• местный комитет градостроительства и архитектуры;
• органы по охране окружающей среды;
• санэпидемнадзор;
• противопожарный и экологический надзор.

Далее проводятся общественные слушания с местными жителями, где каждый может высказать свое мнение по поводу ГП и, по итогам которых, проект могут одобрить или вернуть обратно на доработку.

Может ли застройщик нарушить (отменить) генплан?

По завершению всех согласований и продолжительных общественных слушаний, генеральный план, наконец, утверждают. После принятия акта отменить его невозможно! Предпринять такую попытку — равносильно составлению нового плана и ожиданию его одобрения.

Изменение генерального плана может быть проведено только в судебном порядке. Но, как показывает практика, суд чаще встает на сторону жителей поселка. В первую очередь, поддерживаются общественные интересы, а не одного человека.

Как пользоваться генпланом?

Генеральный план – очень полезный и необходимый документ для небольших населенных пунктов. В нем оговорено и наглядно показано как в будущем будет выглядеть новый поселок. Какая в нем будет архитектура и инфраструктура, удобства и развлечения и т. д.

Грамотно составленный документ легко понять даже простому обывателю. Ко всем картам и схемам прилагаются пояснения. Потенциальный покупатель, просмотрев ГП уже имеет представление насколько будет комфортно и удобно жить в таком поселке, насколько органично он впишется в окружающую природу. Так что, в некотором смысле, генплан можно считать рекламой для коттеджного поселка.

Генеральный план: что это?

Генеральным планом называют документы, которые принято подготавливать для участков, предназначенных для последующей застройки. Генеральный план участка нужен для того, чтобы создать проект и оценить его технико-экономические характеристики. Это стандартная, базовая схема, в которой имеется информация о структуре участка, о его делении, об обеспечении транспортом, а также многую иную информацию.

Что входит в генеральный план ЗУ

Генеральный план составляется на базе геоподосновы. В данном документе можно увидеть схематически отображённые особенности участка, рельефа этого участка, уже существующих объектов, а также другую информацию. Во время разработки генерального плана схему планируемого объекта капитального строительства накладывают на геоподоснову. Все требования, касающиеся подготовки генеральных планов можно найти в ГОСТ 21. 58, ГОСТ 21. 101, а также в постановлении правительства 87.

Документы для подготовки генплана

Генеральный план может быть заказан в управлении архитектуры, для этого необходимо через МФЦ, либо же архитектуру подать заявление. Далее в течение месяца сотрудники муниципалитета подготовят всю необходимую документацию. Если же вы хотите сильно сэкономить своё время, то обращайтесь к специалистам, у которых есть лицензия на данный вид деятельности.

У вас есть возможность заказать разработку генерального плана в компании «ГеоЗемКадастр», требуемыми документами для создания схемы будут служить:

• Эскиз или 3D-визуализация будущего объекта.
• Топопланы ЗУ, отведенного под застройку с отображением уже построенных объектов.
• Схема имеющихся на участке зеленых насаждений.
• ТУ на подключение инженерных коммуникаций.
• Заключения экспертов, проводивших инженерные изыскания.

Вы без помощи других можете предоставить нам всю нужную документацию, если же определенной исходной документации у вас нет, то работники нашей компании имеют возможность их оформить. В нашей компании у вас имеется возможность заказать:

• Топографическую съемку и составление топоплана в нужном масштабе.
• Подеревную съемку.
• Инженерно-геодезические изыскания для строительства и т. д.

Во время заключения договора нам требоваться будут правоустанавливающие документы, касающиеся конкретного участка земли. Получить выписку из ЕГРН на данный земельный участок, мы можем заказать и сами в Росреестре. В кое-каких случаях инженерам нужны дополнительные сведения об этом участке, это будет зависеть от характеристик вашего проекта.

Если вы хотите знать, какая документация потребуется нам для нашей работы, вы можете обратиться к нашему специалисту на первой бесплатной консультации. Для того, чтобы записаться к специалисту «ГеоЗемКадастр», вам нужно позвонить по номеру телефона +7 (495) 324-60-51.

Зачем нужен генеральный план застройки

Благодаря генеральному плану можно определить:

• Функциональные территории.
• Размещение административных объектов.
• Зоны с особыми условиями использования.
• Границы населенных пунктов.
• Мероприятия по сохранению культурных и исторических объектов.

Однако, для развития населённых пунктов необходимо учитывать большое количество моментов. Благодаря генеральному плану можно учесть их ещё на протяжении разработки проекта. Потом на основе такого плана разрабатывается различная градостроительная документация, в том числе и ПЗЗ. Задачей генерального плана является помощь местной администрации в создании максимально благоприятной для населения среды жизни.

Что входит в генеральный план

В генеральном плане можно найти пояснительную записку, а также определённые чертежи. Все чертежи оформляются исключительно в установленном масштабе. Проектировщики будут учитывать природные условия, розу ветров, и также многую другую информацию. Все объекты на чертежах будут обозначать при помощи специальных условных обозначений, регламентируемые ГОСТами. В приложениях к генеральному плану можно отыскать:

• Ведомость имеющихся объектов.
• Технико-экономические особенности участка.
• Дополнительные чертежи, например, по благоустройству территории.

Этапы разработки генерального плана

• Этап подготовки. Именно на таком этапе специалисты проанализируют все данные, которые у них есть. Эксперты изучат все картографические, а также другие материалы, в большей части случаев они приезжают на местность самостоятельно. По результатам этого первого этапа и будут подготовлены схемы использования такого участка.
• Оценка территории. Это довольно длинный этап, на который нужно будет потратить ориентировочно 2 месяца. На данном этапе проектировщики будут анализировать участок. Этот этап нужен для того чтобы обнаружить имеющиеся ограничения в развитии данного населённого пункта. По итогам данного этапа будет оформлена ещё одна схема, комплексной оценки местности.
• Разработка проектных предложений. На основе той документации, которая была собрана на двух первых этапах, специалисты сделают свои проектные предложения по развитию такой местности. Документальным итогом данного этапа будет комплект карт, на подготовку проектной документации требуется будет потратить примерно 2-3 месяца.
• Этап согласования. Естественно, проект генерального плана территории обязательно требуется согласовать. Этот этап проводят на публичных слушаниях. На них разработчики предоставят все демонстрационные материалы, до начала публичных слушаний генеральный план необходимо согласовать с главным архитектором, санитарной, противопожарной, экологической службой. В некоторых случаях проект будет предполагать изменения уже действующего зонирования. К примеру, могут быть изменены границы земель лесного фонда, либо же участков с особыми условиями. Такие решения должны быть дополнительно согласованы. Размещение абсолютно любых объектов, которые могут улучшить экологическую ситуацию, обязательно должны быть согласованы с властями. Проект генерального плана на согласование должен направить глава администрации. Срок согласования составляет 3 месяца.

Специалисты служб, с которыми надо будет согласовать проект плана, в обязательном порядке должны выдать заключение. Оно будет включать в себя согласие, либо же несогласие с проектировочными решениями. Если же в заключении находится несогласие с проектом, то специалисты обязаны указать обоснованные предпосылки для этого. Срок, в течение которого подготавливается заключение, установлен законодательно. В случае, если заключение не поступило, то проект будет считаться согласованным. В процессе возникновения спорных вопросов глава местной администрации может пригласить согласительную комиссию. Предназначена она для того, чтобы найти возможность для решения определённых спорных моментов.

Согласительная комиссия работает 3 месяца, в итоге будут подготовлены определённые документы:

• Документ о согласовании проекта генплана.
• Генплан с изменениями.
• Картографические и текстовые материалы по пунктам, которые не удалось согласовать.

Члены, состоящие в согласительной комиссии, могут вносить свои предложения по определённым несогласованным вопросам:

• Могут убрать из генплана спорные материалы.
• Внести в генплан определённые изменения.

Итоговое решение будет влиять на то, будет ли такой план направлен на публичные слушания, его обязан принять глава местной администрации. В принятии своего решения глава муниципалитета будет основываться на определённых материалах, которые предоставляются согласительной комиссии. Проект можно направить на утверждение, даже если по определённым вопросам не вышло согласовать его с контролирующими органами. Но если все-таки спорных вопросов будет достаточно много, то проект чаще всего направляется на доработку. В среднем, подготовка генерального плана длится от 6 до 9 месяцев. Сроки будут зависеть от деталей данной территории, и также от материалов, которые заказчик предоставит проектировщикам.

Публичные слушания

Этот этап является окончательным в утверждении генерального плана территории. За 3 месяца до того, как будет проведено утверждение, проект будет опубликован в открытом доступе.

Публичные слушания в обязательном порядке должны быть проведены в порядке, который установлен статьей 28 ГрК:

• Публичные слушания должны проводиться в абсолютно каждом населённом пункте, который располагается на территории.
• Должен быть доступ к материалам генплана, а также к необходимым материалам.
• Участники публичных слушаний могут вносить свои предложения, в дальнейшем они вносятся в протокол.

По итогам слушаний дается заключение, оно должно быть опубликовано также, как и абсолютно любой правовой акт. Период публичных слушаний идет от 1 до 3 месяцев. В итоге публичных слушаний генеральный план либо будет считаться утверждённым, либо будет отправлен на доработку. Все согласования, а также протоколы включают в приложения к генеральному плану. Утверждённые документы будут входить в пакет градостроительной документации.

Территория поселения

Согласно принятой практике, к поселениям относятся места жительства группы людей, другими словами, населенные пункты. Одинокие домики отшельников к поселениям не относятся, фактором образования поселения является проживание в нем группы людей.

По виду поселения могут быть:

• городские, собственно города и поселки городского типа;
• сельские, к ним относятся села, деревни, станицы, аулы, хутора, кишлаки, заимки и стойбища.

Виды поселений существенно разнятся от региона к региону, поэтому условное разделение поселений стремится охватить все их возможные формы. Села распространены в центральных районах России, деревни в сибирских районах, станицы в южных районах, аулы характерны для Северного Кавказа. При этом поселках могут быть различных типов, от исключительно сельскохозяйственных до смешанных и несельскохозяйственных.

К территории поселения могут относиться как жилые дома, образующее само поселение, так и близлежащая территория, на которой располагаются сельскохозяйственные угодья, фермы, производства, фабрики и другие объекты.

Разработка проекта градостроительного развития территории поселения

Целью разработки проекта является комплексный охват всей территории, который позволяют выявить стратегию развития на ближайшие годы. Генеральный план является основным документом, поэтому к его составлению подходят особо тщательно, собрав все исходные данные и проанализировав различные варианты.

Этот документ составляется в соответствии с интересами жителей поселения и государства и имеет целью создать комфортную среду для жизнедеятельности, условия для экономического роста, развития инфраструктуры (социальной, транспортной, инженерной). Помимо того, при его разработке читываются имеющееся культурно-историческое наследие конкретной местности всего региона в целом, наличие особо охраняемых природных зон и территорий.

Составление проекта развития территории включает следующие этапы:

• составление плана развития территории поселения;
• утверждение акта градостроительного зонирования и правил землепользования, а также застройки;
• утверждение программ развития инженерной инфраструктуры района с распределением по этапам;
• составление проекта комплексного развития коммунальной инфраструктуры территории с разбивкой по этапам и объектам с указанием очередности ввода в эксплуатацию;
• разработка планов земельных участков;
• распределение территорий и утверждение зон первоочередного освоения, подготовка проектов планировок и проектов межеваний.

При составлении проекта помимо имеющихся возможностей взвешиваются и угрозы от природных или техногенных факторов.

Генеральный план предопределяет развитие огромной территории, тем самым влияя на жизни сотен, а иногда и тысяч людей, которые проживают в этой зоне. На этом этапе важно собрать всю информацию о месте, исследовать то, как и чем сейчас живет эта территорий, чем она богата и в чем заключается ее потенциал. Стратегия развития должна ориентироваться на десятилетия вперед, но вывода должны обосновываться реалиями сегодняшнего дня. Планирование в условиях неопределенности всегда было сложной задачей, сюрпризов можно ожидать с любой стороны и планы могут быть нарушены как экономической ситуацией, так и внутренними организационными проблемами. Но этот документ в любом случае является обязательным для любого поселения и после утверждения будет находиться в открытом доступе, чтобы с ним могли ознакомиться все желающие. Правки в этот документ также вносятся очень часто, с одной стороны они позволяют свериться с намеченным курсом, а с другой избежать выполнения неактуальных в новых условиях целей и задач. Чем больше территория, тем сложнее будет выглядеть план ее развития и тем большее количество факторов будет принято во внимание.