- Цель оценки недвижимости
- Кто оценивает квартиру
- За чей счет оценка
- Какие документы нужны для оценки
- Сколько времени готовят отчет
- Немного о форме и содержании отчета
- Почему важна стоимость
- Выводы
Цель оценки недвижимости
Банк берет ипотечную квартиру в залог. Ему важно, чтобы эта недвижимость была ликвидна, то есть ее можно было бы легко продать по рыночной цене.
А еще кредитор не хочет обмана. Например, заемщик возьмет в долг больше, чем стоит жилье. Подтвердить стоимость квартиры можно заключением специалиста — оценщика.
Кто оценивает квартиру
Оценку проводят в соответствии с законом об оценочной деятельности. В нем определено, что оценивать могут только профессионалы. Оценщик может работать на себя или сотрудничать с компанией.
При этом он должен:
- иметь высшее образование в области оценочной деятельности или пройти специальные курсы;
- быть членом саморегулируемой организации оценщиков;
- получить квалификационный аттестат;
- не иметь судимости по экономическим преступлениям, по другим средним, тяжким и особо тяжким преступлениям.
- застраховать свою ответственность. Оценщик — физическое лицо или ИП — страхует риски на сумму от 300 тысяч рублей, оценочная компания — от 5 млн рублей.
Дополнительные требования устанавливают банки. Они отдают предпочтение только аккредитованным оценщикам — тем, которым доверяют.
Мы оформляли ипотеку в 2016 году. Уже тогда риелтор со стороны продавца рекомендовала заказать отчет у аккредитованного оценщика, чтобы банк не придрался к отчету.
При этом она не навязывала никакую конкретную компанию. Лишь указала на несколько фирм, которые готовят отчеты в максимально короткие сроки.
Аванс за квартиру был уже внесен, и сделку надо было закрыть в течение 30 дней, поэтому я решил остановиться на наиболее «оперативном» оценщике с хорошими отзывами.
В 2016 году об оценке приходилось договариваться напрямую с оценочной компанией. К 2023 году многие кредитные организации предлагают специальные онлайн-сервисы, с помощью которых можно заказать отчет, не выходя из дома.
Только собираетесь оформить ипотеку? Присмотритесь к ипотечному кредиту в Совкомбанке.
Хотите оформить ипотеку, но голова идет кругом от разных условий, документов, процентных ставок? Совкомбанк предоставляет кредит на максимально выгодных условиях. Ипотечные программы помогут купить квартиру мечты людям с разными запросами и материальными возможностями. Простая система оформления документов и широкие возможности позволят сделать мечту ближе.
Оформить ипотеку
За чей счет оценка
Я не привлекал риэлтора при покупке квартиры. Юридическое образование позволяло проверить чистоту объекта самостоятельно и собрать все документы для банка. А еще я допускал, что со стороны продавца будет свой посредник, который ответит на интересующие вопросы.
Если не привлекаете риэлтора, то рассмотрите хотя бы проверку юридической чистоты сделки. Особенно это важно по вторичному жилью, которое несколько раз покупали и продавали.
В процессе сделки я быстро понял, что все расходы по сделке, включая отчет об оценке квартиры, нотариальное удостоверение, аккредитив и прочие, ложатся на покупателя.
Отчет по оценке в 2016 году в Казани обошелся в 2 000 рублей. По состоянию на январь 2023 года, эта сумма увеличилась в полтора раза — примерно до 3 000 рублей.
В нашем случае оценщик попросил оплату после того, как приехал в квартиру и сфотографировал ее, но до того, как прислал нам отчет. Некоторые же оценщики работают по полной предоплате.
Договор с оценщиком заключила риэлтор со стороны продавца. Она сфотографировала договор вместе с условием о цене. Я перевел деньги риэлтору на банковскую карту, она заплатила оценочной компании.
Да, такой формат работы осудят юристы. Риэлтор гипотетически могла поступить недобросовестно. Однако я понимал, что это маловероятно: риэлтор работает за комиссию от продавцов, да и ее агентство недвижимости на рынке много лет и имеет хорошую репутацию. Так что «юридической чистотой» иногда можно пренебречь. Мы ведь выиграли время: мне не нужно было приезжать в оценочную компанию и подписывать договор.
Что касается банка, то ему важно получить отчет об оценке недвижимости от аккредитованного оценщика. Кто заказал отчет, его не интересует.
Какие документы нужны для оценки
Для подготовки отчета нужны:
- технический паспорт. Если его нет, то нужна расширенная выписка из ЕГРН, включая поэтажный план.
До 2017 года вместо выписки из ЕГРН выдавали выписку из ЕГРП.
- свидетельство о праве собственности (его выдавали до 1 января 2017 года) или обычную выписку из ЕГРН.
- паспортные данные заказчика отчета.
Поскольку мы оформляли сделку в 2016 году, а дом был построен в 2008 году, продавец представил оценщику свидетельство о праве собственности и технический паспорт.
Сколько времени готовят отчет
Оценщики работают быстро, но в договоре фиксируют гибкие сроки для подстраховки. Некоторые оценщики указывают минимальный срок — от одного дня, а максимальный не уточняют. На практике срок оценки обычно не превышает двух рабочих дней.
В моем случае оценку сделали максимально быстро. Оценщик фотографировал квартиру в пятницу утром, а уже в субботу вечером отчет был готов.
Немного о форме и содержании отчета
К 2023 году широкое распространение получила электронная форма отчета об оценке. Она вытеснила бумажную, которая была основной еще 5–7 лет назад. При этом такой отчет обязательно должен быть заверен электронной подписью оценщика.
Отчет оценщика — объемный документ. Обычно он содержит не менее 40 страниц. В перечень основных сведений входят:
- реквизиты заказчика и оценщика, дата составления отчета. Последняя важна потому, что у документа ограничен срок действия — 6 месяцев с момента составления;
- характеристики района, где расположена квартира. Оценщик учитывает транспортную доступность, развитость инфраструктуры района и т. п.;
- информация о доме. Учитывают год постройки дома, материал, используемый при строительстве, этажность, срок эксплуатации и другие параметры;
- сведения об объекте недвижимости. Это общая и жилая площадь, высота потолков, наличие перепланировок, общее состояние квартиры.
С учетом этих параметров оценщик определяет рыночную стоимость и ликвидационную стоимость.
Отчет об оценке сопровождают фотографии жилплощади.
Почему важна стоимость
Основные параметры, на которые ориентируется банк — это рыночная и ликвидационная стоимость. Первая является ориентиром для банка при одобрении ипотечного займа.
Если вы заключаете сделку по более высокой цене, то банк все равно будет смотреть на сумму из отчета оценщика. В такой ситуации придется увеличивать первоначальный взнос, что не всегда возможно.
Лучшим решением будет попросить оценщика указать рыночную стоимость квартиры, максимально приближенную к указанной в сделке.
Мы как покупатели не просили оценщика указать стоимость, идентичную будущей сделке. Возможно, это сделал риэлтор, ведь итоговая разница между отчетом и реальной ценой договора составила всего 10 тысяч рублей. Разумеется, отчет был одобрен банком, а ипотека выдана.
Ликвидационная стоимость — менее значимый показатель, однако банк ее также учитывает, ведь ему, возможно, придется продавать залоговую квартиру.
Ликвидационная стоимость всегда ниже, чем рыночная цена, поскольку при срочной продаже приходится снижать цену. Разница с рыночным прайсом будет выше, если квартира неликвидная.
Речь идет о старом жилом фонде или больших площадях. Также на стоимость влияют район, близость к метро и другие похожие критерии. Поэтому ликвидационная стоимость однушки рядом с метро не будет сильно отличаться от рыночного ценника.
Выводы
Подводя итог, отметим:
- отчет об оценке является обязательным документом при ипотечной сделке;
- документ готовят профессионалы, ответственность которых застрахована;
- стоимость квартиры в отчете должна максимально соответствовать цене договора.
Вы собрались купить квартиру в ипотеку.
Банк одобрил заявку на кредит, агент подыскал подходящую квартиру. Следующий шаг — собрать для банка полный комплект документов. В нем обязательно будет оценка недвижимости.
Когда банк дает заемщику ипотечный кредит, он автоматически берет в залог ту недвижимость, которую на этот кредит покупают: «Вот тебе деньги, но, пока ты все не вернешь, квартира как бы моя».
Сила ипотечного кредита как раз в том, что займ обеспечен залогом: если заемщик не будет выплачивать кредит, банк может вернуть деньги — продать залог на торгах. На языке банков это ликвидный залог, в сравнении, например, с коммерческим помещением или коттеджем.
При этом банку не очень выгодно заниматься торгами. Для этого он идет в суд, получает решение, передает его приставу, а тот назначает организаторов. Они проводят аукцион. В итоге квартиру выкупят на торгах в лучшем случае через год с момента обращения в суд. Но могут и не выкупить — тогда залог предлагают банку в счет долга, и банк обычно не отказывается.
Банку важно, на что именно он дает 3 000 000 рублей: на хижину или на квартиру. Сможет ли он в случае чего продать эту квартиру за те же 3 миллиона? На этот вопрос ему должна ответить оценка.
Для покупателя оценка — дополнительная гарантия, что объект стоит тех денег, за которые продается.
По закону банки обязаны принимать оценку любого оценщика. Но в реальности они сами аккредитовывают компании, оценке которых доверяют. Какие именно оценщики котируются у конкретного банка, обычно написано на сайте в разделе «Партнеры». У разных кредиторов разное количество аккредитованных специалистов.
Например, Сбербанк сотрудничает с более чем 2000 оценщиков по всей России, а «Альфа-банк» принимает отчеты любых оценщиков и заявляет об этом на своем сайте, как и банк «Открытие». Есть банки, которые примут отчет любой оценочной компании, но если она банком не аккредитована, то рассмотрение объекта вместе с оценкой затянется по срокам — до 21 дня вместо 3 для аккредитованной.
Оценку квартиры всегда оплачивает заемщик, который оформляет ипотеку на жилье.
Обычно оценщики берут плату до выезда: сначала клиент предоставит им документы по квартире, сотрудник оценочной компании проверит их и согласует день, когда приедет на осмотр объекта. Оплатить отчет попросят накануне выезда — переводом по номеру карты или по реквизитам. После оплаты оценочная компания позвонит заемщику, чтобы согласовать точное время для фотографирования объекта.
Некоторые специалисты берут плату после подготовки отчета и отправки в банк.
Позвоните по списку оценочных компаний, предложенному в банке. Вот что нужно выяснить в разговоре.
Как быстро выезжает оценщик. Нормальный срок — 1-2 дня. Обычно оценщик может выехать и на следующий день. Большинство оценочных компаний предлагают услугу оценки в ускоренные сроки. Это немного дороже, но тогда осмотр проведут на следующий день, а отчет подготовят за день или за несколько часов.
Как происходит оценка квартиры
Оценка жилья происходит в несколько этапов. Чтобы оценщик подготовил отчет, вы оплачиваете его работу и предоставляете документы, необходимые для анализа.
Какие документы нужны. В большинстве случаев список стандартный:
- Техническая документация — обычно технический паспорт. Но если у продавца его нет, то заказывают расширенную выписку ЕГРН с поэтажным планом. Такой документ нужен оценщику, чтобы зафиксировать состояние дома и квартиры, перепланировки и общее состояние будущего залога.
- Свидетельство на собственность или выписку ЕГРН, где указывают собственника квартиры.
- Паспортные данные заказчика, чтобы идентифицировать клиента и по мере готовности отчета направить его ипотечному менеджеру банка, который занимается подготовкой документов к одобрению объекта.
Порядок оценки. Способ оценки зависит от кредитного учреждения. Вот основные варианты:
- подача заявки на оценку через специальный онлайн-сервис банка. Заемщик формирует заявку на оценку, прикрепляет документы и выбирает компанию. Затем клиент получает чек для оплаты услуг банковской картой на сайте или по ссылке из смс-сообщения. Как только пройдет оплата, документы поступят в работу оценочной компании. Оценщик свяжется с клиентом, согласует день и время просмотра;
- подача заявки напрямую в оценочную компанию. Не каждый банк предлагает работать через онлайн-сервисы, а процесс выглядит так: клиент выбирает среди списка аккредитованных оценщиков подходящую организацию, связывается с ней и высылает на электронную почту необходимые для оценки документы. Сотрудник компании их проверяет и направляет реквизиты для оплаты оценки, обычно через приложение Сбербанка по номеру телефона или карты. После оплаты клиент договаривается о дате просмотра.
В обоих случаях оценщик направит отчет в электронном виде напрямую банку. Клиент также может получить отчет — по запросу оценщик пришлет его на электронную почту или в личный кабинет на сайте банка.
Сколько времени делается оценка. Обычно компании отводят на подготовку от 1 до 2 рабочих или 1 до 3 календарных дней. В зависимости от загруженности специалиста отчет может быть готов и за несколько часов, особенно если пользоваться услугой ускоренной оценки.
Сроки зависят от типа объекта и его расположения. Например, оценку загородных домов в компании может делать только руководитель, поэтому отчет по такому объекту будет готовиться дольше. В городе сроки всегда короче, чем по квартирам, расположенным в области.
Как выглядит отчет об оценке квартиры
Оценка квартиры оформляется в виде отчета. Отчет об оценке — это альбом, состоящий из листов А4 в формате PDF. Обычно в документе более 40 страниц. 3—5 лет назад банки работали с бумажными отчетами, а к 2023 большинство кредиторов перешли на электронные.
Вместе с документом сотрудник отправит файл с электронной подписью, ЭП, которая заверяет отчет. Оба документа обычно архивируют и высылают заказчику на электронную почту одним файлом. Отчет без сертификата ЭП недействителен.
Как составляется отчет. Оценщик делает его вручную: у специалиста есть готовый шаблон, в который он вносит соответствующие сведения по объекту. Когда документ готов, переводит его в PDF. Оценочный альбом хранится в банке вместе с остальными документами по выданной ипотеке.
Что можно узнать из отчета. Задача оценщика — рассчитать рыночную и ликвидационную стоимость объекта.
Рыночная стоимость — цена квартиры, если ее продавать без спешки и форс-мажорных обстоятельств.
Ликвидационная стоимость — минимальная цена, за которую банк продаст квартиру в короткий срок.
Чтобы рассчитать эти показатели, оценщик оценивает саму квартиру и рассматривает состояние рынка недвижимости по похожим объектам. Отчет об оценке расскажет о технических характеристиках квартиры, дома и прилегающей территории:
- Характеристики местоположения квартиры: особенности инфраструктуры и прилегающей территории, транспортная доступность.
- Описание здания, в котором располагается квартира: из какого материала изготовлены стены, перекрытия или фундамент, общее состояние дома и количество этажей.
- Характеристики объекта, например квартиры: общая площадь и жилая, высота потолков и вид из окна, общее состояние, незарегистрированные перепланировки и наличие возможности их узаконить с примерной стоимостью и сроками.
В результате оценщик укажет рыночную и ликвидационную стоимость объекта. Кроме того, специалист напишет, какая у объекта ликвидность — срок, за который квартиру можно продать. Ликвидность высокая, если срок продажи — месяц. Средняя, если это займет 2-4 месяца. Еще сотрудник делает прогнозы по изменению цены на квартиру в будущем: будут ли расти цены — и если будут, то на сколько.
Что входит в оценочный отчет. В отчете обязательно должно быть прописано:
- кто заказал и кто выполнил оценку, по какому методу;
- что это за квартира, в каком состоянии, как ей пользуются;
- как дела на рынке, на котором эта квартира будет продаваться;
- за сколько ее можно будет продать обычно или с торгов;
- какие есть приложения к оценке в виде фотографий и копий документов.
Срок действия отчета об оценке. Стандартный срок действия отчета обычно 6 месяцев — в этот период с момента проведения осмотра банк примет отчет для одобрения объекта.
Сколько стоит оценка квартиры для ипотеки
Средняя стоимость по Санкт-Петербургу — 3000 Р. В Москве цены начинаются от 2500 Р.
Перед заказом оценки узнайте стоимость в разных компаниях. Бывает, что оценка одной и той же квартиры у одного специалиста обойдется в 6000 Р, а у другого — в 3000 Р. Более низкая цена обычно у частнопрактикующих оценщиков, зарегистрированных как ИП. При этом качество оценки не хуже, а квалификация специалиста может быть выше — несколько высших образований и курсы повышения квалификации. Срок подготовки отчета у таких специалистов обычно тоже короче.
Что влияет на рыночную стоимость квартиры
Район, в котором находится недвижимость. Он влияет на стоимость квадратного метра: в Санкт-Петербурге квадратный метр в Московском районе в среднем на 20 000 рублей дороже, чем в Невском. Поэтому квартира в новом доме, который построили среди старых панельных домов, будет стоить дешевле аналогов в хорошем районе.
Технические характеристики здания: в каком году дом построили, когда делали капитальный ремонт и сколько в доме этажей. Учитывается все: наличие мусоропровода, организованность парковки, состояние парадной.
Состояние квартиры. Какой этаж, сколько комнат и есть ли ремонт. Какой санузел — совмещенный или раздельный. Оценщик смотрит даже на то, линолеум или ламинат постелен на полу, есть ли кафель в ванной и как сделано освещение в квартире.
Состояние квартиры имеет значение: если обои грязные, в отчете ставят пометку «требует ремонта».
Ремонт с обоями и за 70 тысяч рублей, и за 5 тысяч приравнивается к «евроремонту». Поэтому ждать, что оценщик включит в стоимость квартиры полную цену дизайнерского ремонта, не стоит. В лучшем случае он поставит повышающий коэффициент на ремонт.
Рынок недвижимости в текущий момент. Эксперт смотрит на аналогичные объекты на рынке. Для однушки в монолитном доме аналогами будут такие же по площади квартиры в монолитных или кирпичных домах. Панельные дома обычно не сравнивают с кирпичными или вводят коэффициенты. Для оценки квартиры используют пять аналогичных объектов. Сравнение аналогов — хороший способ увидеть, где завышена цена.
Как рассчитать ликвидационную стоимость
Ликвидационная стоимость рассчитывается по формулам. Здесь имеют значение эластичность спроса и стоимость денег во времени.
Пример эластичности спроса. На трехкомнатную квартиру в новом доме на первом этаже спрос небольшой, потому что большой метраж и низкий этаж отпугивают покупателей. Продать такую квартиру за короткий срок можно только по низкой цене. Разница между рыночной и ликвидационной ценой по такому объекту может быть до 3 млн рублей. По другим типам жилья иногда разница бывает выше — до 5—6 млн. Например, когда оценивают загородную недвижимость, таунхаус или коттедж.
На однокомнатную квартиру на среднем этаже панельного дома в 5 минутах ходьбы от метро высокий спрос, потому что такие квартиры всегда востребованы рынком. Ликвидационная стоимость такой квартиры близка к рыночной.
Пример стоимости денег во времени. Когда речь идет о больших сроках и больших деньгах, часто говорят, что деньги дешевеют со временем. То есть рубль сейчас более ценный, чем рубль через год. Если квартиру можно продать дешевле и сейчас, то это лучше, чем чуть дороже и потом. У этого принципа много обоснований: инфляция, политические риски, человеческая смертность и мировой прогресс.
Для простоты можно считать так: рыночные цены на жилье медленно падают, а деньги дешевеют из-за инфляции, поэтому квартиру лучше продавать сейчас.
Когда квартира продается по ликвидационной цене, погашается в первую очередь задолженность по начисленным штрафам, пеням, а только потом по основному долгу. Остатки средств получает заемщик. Поэтому чем выше ликвидационная цена, тем больше денег останется у него на руках.
Ликвидационная стоимость у бюджетной квартиры ненамного отличается от рыночной. Ее проще всего продать на рынке, поскольку на них есть спрос. Элитная квартира в новостройке будет долго продаваться даже с дисконтом.
Разброс цен на трехкомнатные квартиры в Санкт-Петербурге
| Дом | Площадь | Год | Этаж | Комментарий | Стоимость, Р |
|---|---|---|---|---|---|
| Кирпичный | 87,9 м² | 1880 | 4 | Рядом с историческим центром города | 12,7 млн |
| Сталинка | 82 м² | 1952 | 4 | Высокие потолки — 3,25 м, большая кухня-гостиная — 23 м² | 17,2 млн |
| Монолитный | 104 м² | 2012 | 7 | Дизайнерский ремонт, двор с охраной, вид на Финский залив | 59,5 млн |
| Новостройка | 92,6 м² | Сдача в 1 кв. 2024 | 3 | Дом бизнес-класса, подземная парковка | 32,6 млн |
Комментарий
Рядом с историческим центром города
Комментарий
Высокие потолки — 3,25 м, большая кухня-гостиная — 23 м²
Комментарий
Дизайнерский ремонт, двор с охраной, вид на Финский залив
Комментарий
Дом бизнес-класса, подземная парковка
Как повлиять на результат оценки квартиры
Ипотечный кредит выдается из расчета рыночной стоимости объекта. Обычно в кредит банк выдаст не более 80—90% от оценочной стоимости залога. Если собственники квартиры оценивают ее дороже, чем оценочная компания, банк все равно ориентируется на отчет и уменьшает сумму кредита. Поэтому стоимость покупаемой квартиры и рыночная стоимость, указанная оценщиком, не должны резко отличаться.
Если вам очень понравилась квартира, но она стоит дороже аналогов, поговорите с оценщиком. Если квартиру нужно оценить на определенную сумму, не бойтесь назвать ее. Оценщики войдут в ваше положение, а некоторые при заказе отчета сразу спросят, на какую стоимость ориентируется клиент. Они могут поставить повышающий коэффициент на такие мелочи, как наличие стеклопакетов или хороший гарнитур на кухне, который якобы остается следующим хозяевам.
Если квартиру нужно оценить на определенную стоимость, не бойтесь поговорить с оценщиком и назвать ее
Для однокомнатной квартиры вилка в оценке достигает 600 000 рублей за счет повышающих коэффициентов, или до 10—15% от цены.
Во многих квартирах сделана перепланировка. Если она несущественная и не затрагивает несущих конструкций, банк, скорее всего, ее пропустит. Оценщики указывают в отчетах характер перепланировки и то, сколько стоит узаконить ее официально. Банк сам решает, выдавать кредит под квартиру с перепланировкой или нет.
Есть еще несколько способов завысить оценку, но они незаконные, и писать о них мы, конечно, не будем. Вообще, мы не советуем какими-либо способами стараться ввести банк в заблуждение.
После получения отчета банк проверяет предоставленные документы, при несогласии с ценой, указанной в отчете, отклонит его и потребует переделать, указав справедливую, по его мнению, стоимость. Ее укажет проверяющий объект сотрудник. В этом случае остается два варианта: переделать отчет или пойти в другой банк. Лучше не проводить никаких махинаций с оценкой: так честнее.
Запомнить
- Звоните в несколько оценочных компаний сразу. Ориентируйтесь на цену и сроки оценки. На все уйдет минимум неделя.
- Выбирайте компанию с аккредитацией или со стажем. Так вы избежите мелких придирок банка к отчету. Можно сразу обращаться к проверенным банком оценщикам.
- Назовите оценщику желаемую сумму оценки квартиры. Он может пойти навстречу.
- Предложите выслать собственные фотографии. Оценщики любят дистанционную работу и, если можно будет составить отчет без выезда, скорее всего, согласятся.
- Оценка действительна 6 месяцев. Не тяните с покупкой.
Оценка выполняется экспертами с опытом работы >5 лет. У нас есть все актуальные квал.аттестаты по направлениям (недвижимость, движимое имущество, бизнес)
Мы всегда соблюдаем сроки проекта. Нам важно показать результат в сжатые сроки
В стоимость включена бесплатная поддержка Отчетов (корректировка, устранение замечаний)
С Вами общаются только самые вежливые сотрудники.
Мы доводим сложные проекты до результата. К нам обращаются в ситуациях, когда другие эксперты не справились
В ряде случаев, установленных законодательством РФ, требуется определить рыночную, ликвидационную, инвестиционную и иную стоимость объектов. Правом на выполнение такой работы обладают специалисты, имеющие членство в СРО оценщиков, застраховавшие свою деятельность, а также сдавшие квалификационный экзамен по направлению деятельности (недвижимость, движимое имущество, бизнес).
Результаты любой оценки предоставляются в форме Отчета. Порядок составления Отчета об оценке, требования к его наполнению, достоверности, грамотности и полноте отражены в законе № 135-ФЗ от 29.07.1998 и в ФСО № 3 от 20.05.2015 г. (далее — Стандарт № 3).
Базовые принципы составления Отчета об оценке
К любому Отчету применимы следующие принципы:
- Текст должен быть понятным и не допускать возможности различного толкования содержащихся в нем сведений;
- Вся информация о стоимости объекта базируется на официальных сведениях и опирается на достоверные формулы;
- Изложение данных должно быть последовательным, доступным для понимания заказчика.
Единые законодательно установленные требования структурируют работу оценщиков и позволяют упорядочить содержащиеся сведения.
Какая информация обязательно отражается в Отчете об оценке
Перечень обязательных сведений, подлежащих включению в итоговый отчет, определяется в ст. 11 Закона № 135-ФЗ:
- Информация о номере и дате документа;
- Указание на причину проведения оценки и ее цель;
- Данные об объекте (при необходимости — его балансовая стоимость);
- Подробные сведения о заказчике, исполнителе работ и об их независимости друг от друга;
- Указание на использованные стандарты и описание порядка проведения работ;
- Количественные и качественные характеристики объекта, в том числе о правообладателе, имеющихся обременениях, степени износа, текущем способе использования имущества и другие сведения, оказывающие непосредственное влияние на формирование его стоимости;
- Сведения о существующих допущениях и ограничениях в отношении оцениваемого объекта;
- Подробный анализ обстоятельств, повлиявших на итоговую стоимость объекта;
- Выводы оценщика в отношении установленной стоимости;
- Описание процесса согласования результатов;
- Перечисление документов, послуживших основанием для определения характеристик объекта.
В отношении некоторых объектов оценки могут быть установлены дополнительные требования к Отчету, не вошедшие в указанный выше перечень.
Непосредственно в тексте отражаются ссылки на источники, из которых исполнитель получил конкретные данные с указанием его авторства и даты публикации. Источники можно не указывать, если копия документа с приведенными сведениями приложена к Отчету.
Оценщик обязан включить копии правоустанавливающих, инвентаризационных, технических и иных документов, подтверждающих итоговые расчеты и выводы.
Материалы, полученные от заказчика (схемы, справки, финансовые документы, таблицы и прочее), должны быть подписаны и заверены им. Указанное необходимо для подтверждения достоверности данных при проведении оценки.
Приводить в качестве обоснования стоимости объекта чье-то экспертное мнение можно, если был осуществлен анализ полученных показателей в сравнении с рыночными значениями.
Соответствие документа всем федеральным требованиям и стандартам оценки СРО позволяет использовать его в качестве доказательства в судебном процессе.
Описание методов оценки и выполненных расчетов
ФСО № 3 определены требования к описанию методологии проведенной оценки и расчетов. Правила сводятся к следующим пунктам:
- в Отчете необходимо простым языком пошагово описать процесс определения стоимости объекта, чтобы заказчик и иные лица могли понять, каким образом специалист пришел к полученному результату;
- при выборе определенного метода оценки (затратного, сравнительного или доходного) исполнителю необходимо обосновать причины, по которым он взял его за основу;
- к расчетам приводится их описание и пояснения, по которым возможно проверить полученные результаты.
Принципы составления отчета и его структура
В целях единообразия разрабатываемой оценщиками отчетности законодатель определил ряд принципов, на которых должно строиться создание документа:
- Существенность: все сведения имеют отношение к объекту, нет лишней информации.
- Обоснованность: данные, положенные в основу расчетов, подтверждаются документально.
- Однозначность: выводы четкие и не допускают двоякого толкования.
- Проверяемость: при воспроизведении расчетов по прописанной в документе схеме получается результат, аналогичный итоговому в отчете.
- Достаточность: в тексте отчетности указывается только та информация, которая использовалась при проведении оценки, если иное не указано в законе.
Иногда сторонние проверяющие «перегибают палку» в плане пункта 4. Если к примеру оценивается сложный бизнес, то любой человек должен с помощью описания Отчета воспроизвести расчеты. Но эти проверяющие забывают простую истину: изначально у читателя документа должна быть соответствующая подготовка. Именно поэтому любая система обучения разбита на классы, ступени, стадии и т.д.
Отчет готовится письменно в бумажной или электронной форме, имеет сквозную нумерацию, подпись (простую или электронную) и печать исполнителя. Чаще всего, по крайней мере сегодня, Отчет готовится именно в бумажном виде. Но, по нашему мнению, с развитием автоматизации расчетов по типовым объектам вся документация уйдет в облака. Кстати, сегодня при оценке квартиры для Сбербанка в программе Дом.Клик печатная версия Отчета требуется за редким исключением.
Копия документа подлежит хранению в течение срока давности обращения с исками в суд.
Ниже приведем пример типовой структуры Отчета:
- 1 ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ
- 2 СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ И ОБ ОЦЕНЩИКЕ
- 3 ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
- 4 ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ
- 5 ОСНОВНЫЕ ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ, ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ В ОТЧЕТЕ
- 5.1. Используемая терминология
- 5.2. Цель оценки. Определение рыночной стоимости
- 6 ЭТАПЫ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ
- 6.1. Этапы процесса оценки
- 6.2. Перечень документов, используемых Оценщиком
- 6.3. Достоверность и достаточность используемой при проведении оценки информации
- 7 ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
- 7.1. Характеристика района местоположения арендуемых помещений
- 7.2. Характеристика объекта оценки
- 8 АНАЛИЗ РЫНКА, А ТАКЖЕ АНАЛИЗ ДРУГИХ ВНЕШНИХ ФАКТОРОВ, НЕ ОТНОСЯЩИХСЯ НЕПОСРЕДСТВЕННО К ОБЪЕКТУ ОЦЕНКИ, НО ВЛИЯЮЩИХ НА СТОИМОСТЬ
- 8.1. Краткий обзор социально-экономического развития Российской Федерации
- 8.2. Краткий обзор социально-экономического развития г. Москва
- 8.4. Анализ рынка офисной недвижимости г. Москва
- 9 АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ
- 10 ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
- 10.1. Описание затратного подхода
- 10.2. Описание сравнительного подхода
- 10.3. Описание доходного подхода
- 10.4. Выбор подходов к проведению оценки
- 11 ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ В РАМКАХ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА
- 12 СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ
- 13 ЗАЯВЛЕНИЕ О КАЧЕСТВЕ
- 14 СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
- ПРИЛОЖЕНИЯ К ОТЧЕТУ
- Приложение №1. Задание на оценку
- Приложение №2. Копии документов, предоставленных Заказчиком
- Приложение №3. Скриншоты Объектов-аналогов, использованных при определении стоимости
- Приложение №4. Копии документов Оценщика
Где найти шаблон для подготовки отчета об оценке
При подготовке отчета необходимо опираться на требования, перечисленные в Законе № 135-ФЗ и ФСО № 3.
Универсальной утвержденной формы Отчета не существует. Частопрактикующие оценщики или организации самостоятельно разрабатывают образец Отчета об оценке объектов с соблюдением всех вышеуказанных правил и норм.
Поэтому Отчеты оценочных компаний буду различаться по форме. Но содержание и главная идея должны быть соблюдены.
На этой странице представлены шаблоны реальных Отчетов об оценке, которые были выполнены для конкретных целей и утверждены клиентами. Формы включают в себя полную версию документа в формате docx, пригодную для дальнейшего редактирования.
Публичность оценочной отчетности
В целях повышения открытости сведений о сделках законом об оценочной деятельности на заказчика возложена обязательность опубликования на специальном ресурсе некоторых отчетов о проведенной оценке.
В Едином федреестре сведений о фактах деятельности юрлиц (далее — Реестр) публикуются сведения из отчетной документации, если оценка проводилась в рамках требований следующих законов:
- № 208-ФЗ от 26.12.1995 г. «Об АО»;
- № 225-ФЗ от 30.12.1995 г. «О соглашениях о разделе продукции»;
- № 41-ФЗ от 08.05.1996 г. «О производственных кооперативах»;
- № 14-ФЗ от 08.02.1998 г. «Об ООО»;
- № 75-ФЗ от 07.05.1998 г. «О НПФ»;
- № 160-ФЗ от 09.07.1999 г. «Об иностранных инвестициях в РФ»;
- № 156-ФЗ от 29.11.2001 г. «Об инвестиционных фондах».
Сведения из Отчета и сам документ размещаются в Реестре не позднее 10 дней после его принятия в следующих случаях:
- при любом отчуждении объектов, принадлежащих государству или муниципалитету;
- при передаче таких объектов в аренду, залог или доверительное управление;
- при переуступке долговых обязательств, находящихся в тесной связи с государственным или муниципальным объектом;
- при изъятии имущества для нужд РФ, субъекта РФ или муниципального образования.
Вопросы — ответы
Вопрос: Должны ли быть фотографии в Отчете о рыночной стоимости объекта недвижимости?
Ответ: В соответствии с ФСО №7 оценщик (или его представитель) должны провести осмотр объекта оценки. При этом допускается проведение оценки без осмотра. Но для этого нужно указать причины (основания), по которым осмотр не был проведен.
ФСО №7 прямо не указывает на то, какие фотографии и каким образом должны быть размещены в Отчете. Существуют внутренние стандарты СРО, в которых состоит оценщик, раскрывающие это требование. Также многие клиенты прописывают в Задании на оценку требования к наличию фотографий в итоговом документе (Банки, Администрации, Фонд имущества и т.д.), без которых Отчет даже не рассматривается. Данный подход вполне логичен, ведь любой проверяющий может задать вопрос: а что вы конкретно оцениваете и в каком состоянии объект находится по состоянию на дату оценки?
Стоимость услуг
|
Прайс на выполнение проекта |
||
| Оценка встроенного нежилого помещения | 14 900 Р | |
| Оценка земельного участка, массива (земли населенных пунктов) | дог | |
| Оценка отдельно стоящего здания | от 34 900 Р | |
| Оценка арендной ставки | 12 900 Р |
Наши партнеры
Наши клиенты
В нашей базе более 5000 довольных клиентов
Как с нами работать?
Почему нам можно доверять?
- • Стаж работы. Мы непрерывно работаем с 2008 года и постоянно улучшаем «продукт».
- • Компетентность. Наши эксперты регулярно повышают квалификацию и принимают участие в написании материалов для профильных изданий.
- • Публичность. 5.000 человек на YouTube канале «Бизнес по плану».
Записаться на консультацию
Остались вопросы? Разберем бесплатно простую задачу или проведем консультацию (Посмотреть пример)
Оценка недвижимости — важное условие при взятии жилищного кредита: без этого документа деньги банк вам не выдаст. Рассказываем, что включает в себя оценка квартиры и можно ли повлиять на ее результат.
Представим ситуацию: вам одобрили заявку по ипотеке, квартира мечты уже была найдена, и остался лишь маленький шаг — подготовить для банка полный пакет документов. Согласно действующему законодательству, в нем обязательно должна присутствовать оценка недвижимости. Это ключевой акт, который определяет стоимость вашей квартиры. В этой статье мы ответим на самые популярные вопросы: для чего нужна оценка квартиры, кто ее проводит и что пишут в отчете.
Зачем проводится оценка недвижимости
Для большинства клиентов проведение внешней оценки квартиры остается непонятной: зачем ее делать, если банк все равно выполняет собственный анализ?
Во-первых, это требование Федерального закона №135 «О защите конкуренции». Во-вторых, важно учесть и то, что банки не располагают собственным штатом лицензионных оценщиков недвижимости. Иными словами, они не могут объективно назвать точную стоимость конкретной квартиры. Для банков гораздо выгоднее обратиться к услугам сторонних компаний и применять корректировки уже после их решения. В большинстве случаев работа выглядит так: оценщик дает официальную стоимость квартиры, банк ее немного занижает для своих гарантий, после чего выдает кредит.
Цель оценки недвижимости всегда одна — избежать спорных ситуаций при определении стоимости залогового имущества. Это прежде всего нужно самой кредитной организации, если вдруг заемщик откажется платить ипотеку. В этом случае банк будет возвращать квартиру себе и выставит ее на торги, возместив свои потери.
Читайте также:
Как купить квартиру, которая находится в ипотеке
Как определяется рыночная стоимость квартиры
Размер ипотечного кредита всегда определяется рыночной стоимостью квартиры. При этом если собственники указывают одну цену, а независимая компания — другую, банк будет брать во внимание только официальный отчет оценщика. Именной по этой причине важно подбирать варианты, где разница между реальной и заявленной стоимостью квартиры будет минимальной.
В качестве основных критериев оценки квартиры можно выделить:
-
Район. Пожалуй, это один из определяющих факторов, влияющих на стоимость одного квадратного метра. В центре города и в элитных районах цены всегда будут выше по сравнению с аналогами.
-
Технические параметры здания. Год постройки, дата проведения последнего капитального ремонта и общее состояние здания — важные составляющие оценки стоимости квартиры. Помимо этого, может учитываться общая этажность здания, наличие в нем мусоропровода и даже общая площадь парковки.
-
Состояние квартиры. Качество ремонта, общее количество комнат и материалы отделки формируют основу ценообразования. При этом в случае со вторичным жильем будет учитываться даже мебель и техника от бывших хозяев, если вдруг они оставляют ее после продажи.
Большое значение будут играть также изменения на рынке недвижимости. Оценщик всегда смотрит на аналогичные предложения, формируя максимально точную стоимость объекта. Повлиять на экспертную оценку достаточно сложно. Хотя некоторые «ушлые» покупатели выставляют фейковые объявления на популярных агрегаторах, чтобы подогнать стоимость квартиры под нужную им отметку.
Как выгоднее гасить ипотеку досрочно
Как выглядит отчет об оценке квартиры
Важно понимать, что под отчет об оценке недвижимости — это не просто бумажка с цифрой. Это весьма объемный документ, который может насчитывать в себе до 50 страниц. В нем подробно расписывается вся информация по квартире и почему недвижимость была оценена именно на указанную сумму.
Отчет по оценке квартиры обычно содержит:
-
Подробную информацию о самой квартире: расположение, этаж, общая площадь, полный адрес.
-
Данные о компании, проводившей оценку.
-
Рыночную стоимость квартиры и аргументы, почему была поставлена та или иная оценка.
-
Фотоотчет, который может включать в себя не только снимки самих комнат, но и фотографии дома, парковки, подъезда и т. д.
-
Описание здания. Полная техническая база, включающая общее состояние объекта.
-
Подробное описание обустройства комнат. Наличие лоджии, используемый стеклопакет, материал пола и потолка, тип санузла и т. д.
-
Анализ ликвидности. Простыми словами — то, как быстро банк сможет продать квартиру в случае неплатежеспособности заемщика.
Основную часть отчета занимает именно анализ ценообразования. Здесь эксперт указывает, на основании чего была установлена финальная стоимость недвижимости. После подготовки отчета документ будет действителен в течение 6 месяцев: важно успеть оформить ипотеку в срок, иначе потом придется заказывать оценку квартиры повторно.
Куда обратиться за оценкой и кто ее оплатит
Вопрос с оценкой недвижимости не должен быть тяжелой ношей для клиента. Поскольку ее делают специально для оформления ипотеки, обычно весь процесс курирует сотрудник банка. Вам даже никаких действий предпринимать не придется. Какая именно компания будет производить оценку квартиры, принципиальной разницы нет. Все эксперты работают по одному и тому же шаблону — отличие может заключаться разве что в сроках и стоимости услуг.
Варианта здесь всего два:
-
Попросить сотрудника банка самому найти оценочную компанию. Для банков это даже выгоднее — в большинстве случаев они уже имеют в партнерах подобные учреждения.
-
Самостоятельно изучить рынок и выбрать понравившеюся компанию. Можно самому смотреть отзывы, консультироваться и искать подходящее предложение.
Процедура оценки и финальный результат в любом из перечисленных сценариев будут одинаковы. Компании работают по одному и тому же принципу, поэтому стараться найти более «лояльного» оценщика смысла нет. Платит за процедуру оценки недвижимости обычно вторая сторона — покупатель (заемщик). Однако в ряде случаев эта услуга может выполняться на льготных условиях, здесь все зависит от политики самого банка. В Казани стоимость услуг оценщика начинается от 1000 рублей и выше.
Читайте также:
Как выбрать квартиру на вторичном рынке
Порядок работы оценочной компании
Оценка недвижимости производится только после того, как вы получили одобрение по ипотеке и выбрали квартиру для покупки. Если в качестве объекта выбрано вторичное жилье или новый дом, оценка выполняется сразу же. Если это новостройка, то оценивать объект будут в день сдачи объекта в эксплуатацию.
Заемщику нужно будет предварительно подготовить выписку из ЕГРН, а также документы технической инвентаризации. В ряде случаев могут понадобиться и иные справки, однако об этом клиента всегда предупреждают заранее. Все документы в этом случае вы должны собирать самостоятельно — банк на себя такие обязательства не берет.
Оценка квартиры выполняется поэтапно:
-
Подается заявка на оказание услуг. Сейчас это можно сделать дистанционно буквально за несколько минут.
-
Назначает день осмотра квартиры экспертом. Далее специалист производит осмотр и делает необходимые для оценки отметки.
-
На основе полученной информации подготавливается отчет.
Касательно сроков — чаще всего составление отчета занимает порядка одной недели. Поскольку банк отводит на подготовку всех документов 60-90 дней, этого времени хватит с запасом на выполнение всех манипуляций.
Как получить готовый отчет
Если вы подаете заявку на оценку квартиры через банк, готовый отчет будет передан финансовому учреждению напрямую. При этом вы также можете с ним ознакомиться: для этого достаточно скачать электронный вариант, который будет доступен в прикрепленных к ипотечному договору документах. В случае, если вы заказываете оценку недвижимости для себя, компания отправит отчет лично вам на указанный адрес электронной почты. Отчет подписывается электронной подписью оценочной компании и является официальным документом.
I. ВВОДНАЯ ЧАСТЬ
1. Основные факты и выводы
Данный Отчет об оценке должен
рассматриваться как цельный документ. Приложения являются неотъемлемой частью
данного Отчета. Структура Отчета соответствует логике проведения процедуры
оценки.
В первом разделе определено задание на
оценку, приведены допущения и ограничения, сделанные в процессе работы,
объяснены профессиональные термины и указаны источники использованной
информации. Второй раздел Отчета посвящен анализу собранной информации по
внешним и внутренним источникам; дано описание и характеристика объекта оценки,
приведен анализ рынка; сделан анализ наилучшего и наиболее эффективного
использования объекта оценки. Третий раздел посвящен непосредственно определению
рыночной стоимости объекта оценки.
Выводы, содержащиеся в данном Отчете,
основаны на расчетах, заключениях и иной информации, полученной в результате
исследования рынка, на нашем опыте и профессиональных знаниях, на деловых
встречах, телефонных интервью, в ходе которых нами была получена определенная
информация. �?сточники информации и методика расчетов и заключений приведены в
соответствующих разделах Отчета.
�?сходя из целей оценки, все расчеты были
проведены, а Отчет составлен в соответствии с Федеральным Законом Российской
Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29 июля
1998 года, Федеральными стандартами оценки, утвержденными Приказами
Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля
2007 года №№254,255,256 (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3).
Определение стоимости осуществлялось с
учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок в целом, так и
непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении
стоимости объекта оценки использовался сравнительный подход.
Основные факты и выводы приведены в таблице
ниже.
Таблица 1. Основные факты и выводы
|
Общая информация, |
Объект 5 комнат. Состояние На дату |
|
Результаты оценки, |
Затратный Сравнительный Доходный подход: |
|
�?тоговая рыночная |
27 857 000 |
2. �?сходные данные для
проведения оценки
Таблица
2. �?сходные данные для проведения оценки
|
Основание для проведения оценщиком оценки объекта |
Договор на оценку №ОД-01-01 от 12 марта 2010 года, |
|
Собственник |
�?ванов Петр Васильевич, российский паспорт 11 11 111111, выдан 01.01.2001 |
|
Применяемые стандарты оценки |
Федеральные стандарты оценки, утвержденные Приказами |
|
Объект оценки |
Квартира, общей площадью 194,5 кв.м., расположенная |
|
Дата осмотра |
Осмотр не производился |
|
Дата оценки |
19 марта 2010 года. |
|
Цель оценки |
Определение рыночной стоимости объекта оценки. |
|
Задачи проведения оценки |
Определение рыночной стоимости |
|
Остаточная |
Нет данных. |
|
Номер, |
№25-03/2010 от 19 марта 2010 года |
|
Форма |
Письменная, полный развернутый отчет |
|
График |
С 18 марта 2010 года по 19 марта 2010 года |
3. Задание на
оценку
- 1.
Объект
оценки:
Квартира,
общей площадью 194,5 кв.м., расположенная по адресу: РФ, г. Москва, ул.
Новикова, д. 123, кв. 918.
(наименование)
Характеристики
объекта:
Пятикомнатная
квартира на 11 этаже, состояние – под отделку.
- 2.
�?мущественные
права на объект:
собственность
(указать какое право:
собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления, аренды,
пользования…),
на основании
свидетельства
о государственной регистрации права серия 11 АК № 111111 от 01.01.2001 г.
(указать
правоустанавливающие документы)
- 3.
Цель
оценки:
Определение
рыночной стоимости
- 4.
Предполагаемое
использование результатов оценки
Для
внесения в уставный капитал
- 5.
Ограничения,
связанные с использованием результатов оценки
Результат
оценки достоверен только в целях вышеуказанного предполагаемого использования (пункт
4 Задания на оценку).
- 6.
Вид
стоимости:
Рыночная стоимость.
- 7.
Дата
оценки:
19 марта 2010г.
- 8.
Срок
проведения оценки:
5 (Пять) рабочих дней с даты
оплаты услуг или с даты предоставления всех необходимых сведений и документов
для проведения оценки, в зависимости от того, какая дата наступила позднее.
- 9.
Допущения
и ограничения, на которых должна основываться оценки:- 1. В процессе подготовки отчета об
оценке, Оценщики исходят из допущения о достоверности предоставленных
Заказчиком документов. - 2.
Копии предоставленных
документов соответствуют оригиналам. - 3.
Ответственность
за законность получения и достоверность предоставленных Заказчиком
документов несет Заказчик. - 4. От �?сполнителя и Оценщиков не
требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу
составленного отчета об оценке или оцененного имущества, кроме как на основании
отдельного договора с Заказчиком или официального вызова суда. - 5. Отчет об оценке предназначен для
Заказчика и не может передаваться другим юридическим и физическим лицам с
целью, не предусмотренной назначением настоящей оценки. �?спользование
результатов отчета об оценке по другому назначению будет некорректно. - 6. �?сполнитель обязуется обеспечить
конфиденциальность информации, полученной от Заказчика, и содержащихся в отчете
об оценке выводов. - 7. При проведении оценки предполагается
отсутствие каких-либо факторов, помимо оговоренных в отчете, влияющих на
стоимость оцениваемого имущества. На �?сполнителях не лежит ответственность по
обнаружению (или в случае обнаружения) подобных факторов. - 8. Ни Заказчик, ни Оценщики не могут
использовать Отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором
об оценке и настоящим Заданием на оценку. - 9.
Мнение
Оценщиков относительно полученных результатов оценки действительно только на
дату оценки, Оценщики не принимают на себя ответственность за последующие
изменения социальных, экономических и юридических условий, которые могут
повлиять на стоимость объекта оценки.
- 1. В процессе подготовки отчета об
10. Прочие допущения и ограничения,
обусловленные спецификой конкретного объекта оценки, выбранными методами оценки
и прочими факторами, приведены в п. 5 Отчета.
11. Заказчик не может обеспечить доступ в
помещение, в связи с чем Оценщик основывается на состояние объекта оценки со
слов Заказчика, не подвергая полученную информацию сомнению.
- 10.
Нормативные акты и стандарты, используемые при составлении
Отчета
Федеральный
Закон от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской
Федерации». Федеральные стандарты оценки: ФСО № 1 (утв. приказом № 256 от
20.07.2007 г.), ФСО № 2 (утв. приказом № 255 от 20.07.2007 г.) и ФСО № 3 (утв.
приказом № 254 от 20.07.2007г.).
4.
Сведения о заказчике оценки и об оценщике
Таблица
3. Сведения о заказчике оценки
|
Фамилия |
�?ванов Петр Васильевич |
|
Местонахождение |
г.Москва , ул. Гришакина, д. 199 |
|
Серия, |
Российский паспорт 11 11 111111, выдан 01.01.2001 г. Москва |
Таблица
4. Сведения об оценщике
|
Фамилия, |
Петров Олег Юрьевич |
|
Основание |
Трудовой договор между Петровым Олегом Юрьевичем и ООО «ТОП-ОЦЕНКА» от 28 |
|
Номер и дата выдачи Свидетельства |
Свидетельство № 00111 от 28 декабря 2007 года. |
|
Учетная карточка в реестре СРО РОО на сайте |
WWW. |
|
Документ, подтверждающий получение профессиональных |
Диплом о профессиональной переподготовке ПП-I №001111 от |
|
Сведения о страховании гражданской ответственности |
Полис №Г11-1111111/1/S0-11 |
|
Стаж работы в оценочной деятельности |
9 лет. |
|
Юридическое лицо, с которым Оценщик заключил Организационно-правовая форма и полное наименование ОГРН, дата присвоения Местонахождение |
ООО «ТОП-ОЦЕНКА»». 11111111111, дата присвоения – 01.01.2001. г. Москва, Электролитный проезд, д. 9, корп. 1, оф. 430. |
|
Привлекаемые к проведению оценки и подготовке отчета |
Нет |
5. Допущения и ограничительные условия,
использованные оценщиком при проведении оценки
Нижеследующие Условия, допущения и ограничения
являются неотъемлемой частью настоящего Отчета.
I. Общие условия
�?сходя из нижеследующей трактовки и
договоренностей, настоящие условия подразумевают их полное однозначное
понимание Сторонами, а также факт того, что все положения, результаты
переговоров и заявления, не оговоренные в тексте Отчета, теряют силу. Настоящие
условия не могут быть изменены или преобразованы иным образом, кроме как за
подписью обеих Сторон. Настоящие условия распространяются и на правопреемника,
то есть на администрацию и исполнителей Сторон. Заказчик должен и в дальнейшем
исполнять настоящие условия, даже в случае, если право собственности на объект
оценки полностью или частично перейдет к другому лицу.
II. Общая цель отчета
Настоящий Отчет достоверен в полном объеме
лишь в указанных в настоящем тексте целях. Понимается, что проведенный нами
анализ и данные нами заключения не содержат полностью или частично предвзятые
мнения.
III. Положения об
ответственности
Оценщик
утверждает, что проведенная по настоящему договору работа соответствует
признанным профессиональным стандартам, и что привлеченный для ее выполнения
персонал соответствует существующим требованиям.
Оценщик не принимает на себя ответственность
за достоверность предоставленной информации, ответственность за это несет
Заказчик. Оценщик не проводил юридической экспертизы полученных документов и
исходил из собственного понимания их содержания и влияния такового на
оцениваемую стоимость. Он не несет ответственности за точность описания (и сами
факты существования) оцениваемых прав, но ссылается на документы, которые
явились основанием для вынесения суждений о составе и качестве прав на
оцениваемое имущество Заказчика. Оценщик не проводил аудиторской и иной проверки
документации и информации, представленной для проведения оценки, а исходил из
того, что предоставленная информация являлась точной и правдивой.
Отчет об оценке содержит профессиональное
мнение Оценщика относительно стоимости объекта оценки и его не следует
рассматривать в качестве заключения в отношении какой-либо фактической или
предполагаемой сделки, мнения о платежеспособности компании или в качестве
рекомендации по инвестициям.
Мнение Оценщика относительно рыночной
стоимости объекта оценки действительно только на дату оценки. Оценщик не
принимает на себя ответственность за последующие изменения социальных,
экономических, юридических и иных условий, которые могут повлиять на величину
рыночной стоимости объекта оценки.
В своих действиях мы поступали как
независимые исполнители. Размер нашего вознаграждения ни в коей степени не
связан с нашими выводами о стоимости оцениваемого объекта.
IV. Дополнительные работы
Согласно положениям договора об оценке, от
нас не требуется проведения дополнительных работ или дачи показаний и
присутствия в суде в связи с имуществом, объектами недвижимости или
имущественными правами, связанными с объектом оценки, если только не будут
заключены иные соглашения.
V. Описание имущества
Оценщик
исходил из того, что на объект оценки имеются все подлежащие оценке права в
соответствии с действующим законодательством. Однако анализ
правоустанавливающих документов и имущественных прав на объект оценки выходит
за пределы профессиональной компетенции Оценщика и он не несет ответственности
за связанные с этим вопросы. Право оцениваемой собственности считается
достоверным и достаточным для рыночного оборота оцениваемого объекта.
Оцениваемая собственность считается свободной от каких-либо претензий или
ограничений, кроме оговоренных в Отчете.
Согласно
положениям договора об оценке от Оценщика не требовалось проведение технических
экспертиз, Оценщик исходил из отсутствия каких-либо скрытых фактов, влияющих на
величину стоимости оцениваемого объекта, которые не могли быть обнаружены при
визуальном осмотре. На Оценщике не лежит ответственность по обнаружению
подобных фактов.
Заказчик не может обеспечить доступ в
помещение, в связи с чем Оценщик основывается на состояние объекта оценки со
слов Заказчика, не подвергая полученную информацию сомнению.
VI. Особые положения
Все
иллюстративные материалы использованы в настоящем Отчете исключительно в целях
облегчения читателю визуального восприятия.
Выдержки
из Отчета или сам Отчет не могут копироваться без письменного согласия
Оценщика.
VII.Заключительные положения
Мы учитываем ответственное отношение
собственника и должное управление в отношении имущества или имущественных прав.
Данные,
использованные Оценщиком при подготовке Отчета, были получены из надежных
источников и считаются достоверными. Тем не менее, Оценщик не может
гарантировать их абсолютную точность и во всех возможных случаях указывает
источник информации.
Оценщик
исходил из того, что все необходимые решения законодательных и исполнительных
органов местного или общероссийского уровня существуют или могут быть получены,
или обновлены для исполнения любых предполагаемых функций на объектах, для
которых производились расчеты.
Содержащиеся в Отчете анализ, мнения и
заключения принадлежат самому Оценщику и действительны строго в пределах
ограничительных условий и допущений, являющихся частью настоящего Отчета.
6. Применямый стандарт стоимости
В
настоящей оценке Оценщиком использовалась рыночная база оценки (вид стоимости).
Понятие
рыночной стоимости определяется в соответствии с Федеральным Законом Российской
Федерации от 29 июля 1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской
Федерации» и Федеральными стандартами оценки, утвержденными Приказом
Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля
2007 года (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3), в частности, ФСО № 2 «Цель оценки и виды
стоимости».
Рыночная
стоимость — наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть
отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки
действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены
сделки не отражаются какие — либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
- Ø
одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а
другая сторона не обязана принимать исполнение; - Ø
стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и
действуют в своих интересах; - Ø
объект оценки представлен на открытый рынок в форме
публичной оферты, типичной для аналогичных объекта оценки; - Ø
цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за
объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с
чьей — либо стороны не было; - Ø
платёж за объект оценки выражен в денежной форме.
На
дату оценки (19.03.2010 г.) официальный курс Банка России составлял 29,2223 рублей
за 1 доллар США.[1]
7. �?спользуемая терминология при определении рыночной стоимости
Объект оценки – к объектам оценки относятся
объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской
Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.
Цена объекта оценки — денежная сумма, предлагаемая,
запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или
планируемой сделки.
Стоимость объекта оценки — расчетная величина цены объекта
оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости.
Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием для
установления его стоимости.
�?тоговая стоимость объекта оценки — определяется путем расчета
стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного
оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения
различных подходов к оценке.
Подход к оценке — совокупность методов оценки,
объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность
процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации
определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.
Дата оценки (дата проведения оценки, дата определения
стоимости) — дата, по состоянию на которую
определяется стоимость объекта оценки. Если в соответствии с законодательством
Российской Федерации проведение оценки является обязательным, то с даты оценки
до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за
исключением случаев, когда законодательством Российской Федерации установлено
иное.
Затраты — денежное выражение величины ресурсов,
требуемых для создания или производства объекта оценки, либо цену, уплаченную
покупателем за объект оценки.
Наиболее эффективного использования объекта оценки — использование объекта оценки,
при котором его стоимость будет наибольшей.
Срок экспозиции объекта оценки — срок с даты представления на
открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с
ним.
Доходный подход — совокупность методов оценки
стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от
использования объекта оценки.
Сравнительный подход — совокупность методов оценки
стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами —
аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.
Объектом — аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный
объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим
характеристикам, определяющим его стоимость.
Затратный подход — совокупность методов оценки
стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для
воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.
Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для
создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при
создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта
оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с
использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.
Единицы сравнения – некоторые общие для всех
объектов удельные или абсолютные, физические или экономические единицы
измерения стоимости или арендной ставки, сопоставляемые и подвергаемые
корректировке.
Корректировка —
операция (часто — математическая), учитывающая разницу в стоимости между
оцениваемым и сравнительным объектами, вызванную влиянием конкретного элемента
сравнения. Все корректировки выполняются по принципу «от объекта сравнения к
объекту оценки».
Платежный период – интервал времени между
установленными условиями договора аренды датами арендных платежей.
Элементы сравнения – характеристики объектов
недвижимости и сделок, которые вызывают изменения цен или арендных ставок на
недвижимость.
8. Оцениваемые права
Целью
настоящей оценки является определение рыночной стоимости квартиры, общей
площадью 194,5 кв.м., расположенной по адресу: г. Москва, ул. Новикова, д. 123,
кв. 918.
Собственником
объекта оценки является �?ванов Петр
Васильевич на основании свидетельства о государственной регистрации права серия
77 АК № 111111 от 18.08.2008 г.
Согласно
статье 209 «Содержание права собственности» Гражданского кодекса Российской
Федерации (далее — ГК РФ), право собственности включает права владения,
пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению
совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не
противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и интересы
других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим
лицам; передавать им, оставаясь
собственником права владения, пользования и распоряжения имуществом; отдавать
имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным
образом.
9. Список использованных при проведении оценки
материалов
I. Материалы, переданные заказчиком:
- Копия свидетельства о государственной
регистрации права серия 77 АК № 111111 от 18.08.2008 г. - Копия кадастрового паспорта помещения,
расположенного по адресу: г. Москва, ул. Новикова, д. 123, кв. 918 от
23.07.2008 г. - Копия экспликации от 23.07.2008 г.
II. Законодательные и нормативные акты:
- Гражданский
кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 года
№51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21 октября 1994 года. - Федеральный закон Российской Федерации от 29
июля 1998 года
№135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». - Приказ Министерства экономического развития и
торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года №256 г. Москва «Об
утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к
оценке и требования к проведению оценки» (ФСО №1). - Приказ Министерства экономического развития и
торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года №255 г. Москва «Об
утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО
№2). - Приказ Министерства экономического развития и
торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года №254 г. Москва «Об
утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО
№3).
III. Монографии и методологические материалы:
- �?нвестиционная
оценка, 2-е издание, исправленное. Дамодаран Асват, 1341 стр., 2005г. - Оценка
недвижимости. Учебник под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. — М.: Финансы и
статистика, 2002-496 с. - Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. —
С3Пб: Питер, 2001 год (серия «Учебники для вузов»). - Фридман Д., Ордуэй Н. «Анализ и оценка приносящей
доход недвижимости». М., Дело, 1997 г., 461 с. - Учебник «Оценка стоимости недвижимости», авторы:
Грибовский С.В., �?ванова Е.Н., Львов Д.С., Медведева О.Е., г.Москва,
«�?НТЕРРЕКЛАМА», 2003 г.
IV. �?нформация агентств недвижимости, размещенная в периодических
и
�?нтернет изданиях:
- Журнал «Недвижимость & Цены» за январь-март
2010 года. - Сайт информационного агентства «CbondS» — www.cbonds.info.
- Сайт Банка России – www.cbr.ru.
- Сайт АН «�?нком» — www.inkom.ru.
- Сайт АН «Миэль» — www.miel.ru.
- Сайт компании «Домострой» — www.domostroy.ru.
�? другие.
10. Применяемые стандарты оценочной деятельности
В ходе выполнения настоящей работы по
определению рыночной стоимости объекта оценки применялись следующие стандарты
оценки:
Федеральные стандарты оценки, утвержденные
Приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от
20 июля 2007 года (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3), обязательные к применению при
осуществлении оценочной деятельности.
Свод стандартов оценки Российского общества
оценщиков (ССО РОО 2005), выпущенный РОО в полном соответствии с принятыми
«Международными стандартами оценки», и Международные стандарты оценки.
11. Этапы оценки
Этап №1 – Заключение
договора на проведение оценки, осмотр объекта оценки, сбор данных и их анализ
На данном
этапе был заключен договор на проведение оценки, включающий задание на оценку.
Оценщиком проанализированы данные, характеризующие природные, экономические,
социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта в масштабах
города и района расположения объекта.
Дополнительно был проведен более детальный анализ информации,
относящейся к оцениваемому объекту. Сбор данных осуществлялся путем изучения
соответствующей документации.
Этап
№2 – Проведение расчетов. Согласование результатов
При
определении рыночной стоимости объекта оценки использовался сравнительный
подход.
Метод
сравнения продаж использовался при применении сравнительного подхода. Для
расчета использовались относительные поправки, которые вносятся путём умножения
цены продажи сопоставимого объекта или его единицы сравнения на коэффициент,
отражающий степень различия в характеристиках сопоставимого объекта и объекта
оценки, и абсолютные поправки, отражающие текущее состояние объекта.
В связи с невозможностью применения затратного
и доходного подходов при оценке Оценщиком приведено обоснование отказа от
использования данных подходов.
Этап
№3 – Составление Отчета об оценке
На данном
этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, были сведены воедино и
изложены в виде Отчета об оценке и приложений к Отчету.
II. ОБЩАЯ
ЧАСТЬ
1. Описание объекта оценки и района его местоположения
1.1. Краткая информация о районе расположения
объекта оценки
Объект оценки – квартира, общей площадью 194,5 кв.м., расположенная
по адресу: г. Москва, ул. Новикова, д. 123, кв. 918.
Рисунок 1. Карта расположения объекта оценки
Объект оценки расположен в районе Ломоносовский, Юго-Западного
административного округа г. Москвы.
Территория района — 300 га, население — 67,5 тыс.
человек. В районе нет «своей» станции метрополитена, однако на 3
сторонах его границ находятся станции: «Университет» (север),
«Проспект Вернадского» (запад) и «Новые Черемушки» (юг).
Главная улица района — одна из главных магистралей города: Ленинский проспект.
Ломоносовский имеет вполне развитую инфраструктуру: 17
общеобразовательных школ, 28 дошкольных учреждений, 3 учебно-воспитательных
комплекса, 2 школы-интерната, 2 ВУЗа,педагогический колледж, драматический
театр «Вернадского,13», хоровая школа «Касталия», хореографический
ансамбль «Надежда», 2 музыкальных школы, 3 библиотеки, досуговые
клубы по месту жительства, 7 учреждений здравоохранения, дом ребенка,
наркологический центр., несколько спортивных клубов.
Действуют Центр лечебной педагогики и Центр психолого-педагогической
реабилитации. Население района обслуживается 65-ю продовольственными и 82-я
промышленными магазинами, 45-ю предприятиями бытового обслуживания и 16-ю —
общественного питания. Открываются новые магазины и объекты
коммунально-бытового обслуживания.
В Ломоносовском действуют проекты реконструкции
некоторых микрорайонов и кварталов — осуществляется снос ветхого жилого фонда и
новое строительство на месте снесенных домов.
Основной массив жилой застройки относится к концу 50-х
годов; здания более позднего времени немногочисленны и не оказывают
существенного влияния на облик района в целом.
1.2. Краткое описание окружения
Объект оценки, расположен в районе Ломоносовский
города Москвы.
В ближайшем окружении от объекта оценки расположены
жилые многоэтажные здания. В непосредственной близости находится Воронцовский
парк.
1.3. Описание
объекта оценки
Объект оценки – пятикомнатная квартира, общей площадью
194,5 кв.м., расположенная по адресу: г. Москва, ул. Новикова, д. 123, кв. 918.
Оцениваемая квартира расположена на 11 этаже,
состояние – под отделку.
На дату оценки квартира не используется.
Подробное описание объекта
приведено в таблице ниже.
Таблица
5. Характеристика объекта оценки
|
Показатель |
Характеристика показателя |
|
Характеристика |
|
|
Город |
Москва |
|
Адрес |
ул. Новикова, д. 123, кв. 918 |
|
Местоположение в городе |
В 2-х км от м. Новые |
|
Преобладающая застройка |
Жилая |
|
Объекты социальной |
Магазины, школы, д/сад, |
|
Обеспеченность объектами |
Хорошая |
|
Престижность данного района |
Высокая, согласно рейтингу |
|
Транспортная доступность |
Нормальная |
|
Экологическая обстановка |
Нормальная |
|
Средняя стоимость 1 |
156 650 руб. (по данным http://www.arn.ru/) |
|
Общая |
|
|
Тип |
Многоквартирный дом |
|
Год постройки |
2007 |
|
Материал наружных стен |
Монолитно-кирпичный |
|
Материал перекрытий |
Железобетонные плиты |
|
Фундамент дома |
Железобетонный |
|
Состояние здания, в т.ч. |
Хорошее |
|
Техническое обеспечение |
Горячее |
|
Тип проводки |
Скрытая |
|
Организованная стоянка |
Стихийная парковка |
|
Количество этажей в здании |
15-17 |
|
Количество подъездов |
3 |
|
Количество квартир на этаже |
3 |
|
Состояние |
Домофон |
|
Состояние подъезда |
Хорошее |
|
Характеристика |
|
|
Этаж расположения |
11 |
|
Общая площадь, кв.м |
199,4 |
|
Общая площадь (без учета |
194,5 |
|
Жилая площадь, кв.м |
125,9 |
|
Площадь кухни, кв.м. |
14,8 |
|
Кол-во комнат |
5 |
|
Высота потолков |
3,1 |
|
Санузел |
Раздельный, 1 туалет, 2 |
|
Лоджия (балкон) |
4 балкона |
|
Вид из окон |
На |
|
Слаботочное обеспечение |
Телефон |
|
Дополнительные системы |
Нет |
|
Внутренняя отделка квартиры |
отсутствует |
2. Обзор рынка жилой
недвижимости (новостроек) г. Москвы
Несмотря на традиционные новогодние праздники, которые прошли в январе,
интерес к московскому жилью продолжает расти, постепенно подталкивая цены
вверх.
Объемы
нового строительства стремительно сокращались в течение 2009 года: трудности с
привлечением проектного финансирования и низкий уровень спроса на строящиеся
объекты вынудили девелоперов отложить вывод новых объектов. Однако говорить о
стагнации рынка элитных новостроек в Москве не стоит. К выходу в 2010 г.
заявлено несколько новых высококлассных объекто
Рисунок 2.
Динамика выхода новых проектов на рынок элитной жилой недвижимости, кв.м
Наибольший объем новых проектов заявлен на территории
Хамовников. В ближайшие годы
этот район может повторить судьбу Остоженки. Реализация всех запланированных в
районе элитных проектов без понижения классности позволит в ближайшем будущем
говорить о реклассификации элитной застройки Москвы и формировании нового
уровня цен.
Помимо Хамовников в ближайшие
2-3 года развитие получат районы, не являющиеся элитными в традиционном
понимании – Таганский, пойма реки Сетунь, Кутузовский проспект. В долгосрочной
перспективе запланировано строительство жилья в супер-элитных локациях в
непосредственной близости к Кремлю, на территории Золотого Острова.
В 2010 году рынок рискует
столкнуться с потенциальным дефицитом предложения. На начало года объем
первичного рынка элитного жилья составляет 1 135 квартир (включая проект
«Садовые кварталы). В построенных комплексах, находящихся на первичном рынке,
распродано три четверти всех квартир. В строящихся комплексах этот показатель
составляет больше половины – 55%. Для такого крупного мегаполиса, как Москва,
такой объем предложения – небольшой. Кроме того, значительная часть
существующего предложения приходится на крупные строящиеся комплексы, срок
реализации которых составляет 5-6 лет, и покупатели, которым нужны квартиры для
заселения в перспективе 1-2 лет, рискуют столкнуться с серьезными ограничениями
в выборе жилья.
В течение года особенно остро
был заметен разрыв между ценой предложения элитного жилья и справедливой ценой
приобретения с точки зрения покупателей. Но анализ себестоимости строительства
элитного жилья показал, что ценовое «дно» было достигнуто весной 2009 г., а
дальнейшее снижение цен сделает строительство высококачественных жилых
комплексов экономически нецелесообразным.
В течение января-августа 2009
г. спрос на новостройки находился на критически низком уровне. С начала
активизации рынка в августе стало расти количество сделок в строящихся
комплексах – доверие покупателей снова стало возвращаться на первичный рынок. В
2010 г. ожидается дальнейшее восстановление количества сделок с первичным
жильем и рост их доли в общем объеме сделок (до 40-45%).
Стабилизация ситуации в
экономике в целом и на рынке недвижимости в частности повысит привлекательность
элитного рынка для частных инвесторов. Доля инвестиционных сделок вернется к
докризисному уровню.
По итогам января средняя
стоимость квадратного метра новостроек в Москве составила 155 тыс. руб.
Наибольший рост пришелся на жилье бизнес-класса, который составил 2,3%. Цены на
предложения эконом-класса остались практически без изменений (+0,3%), элитное
жилье подешевело на 1,4%.
— Слухи о резком повышении цен
на новостройки не подтверждаются. По итогам января рост цен на новое московское
жилье составил всего 0,6%. В ряде случаев имело место повышение на
10%-20% на наиболее интересные покупателю квартиры и при сдаче
возводимого дома государственной приемной комиссии. Однако эту тенденцию пока
еще нельзя назвать массовой, — прокомментировала �?нна
�?гнаткина, исполнительный директор агентства «М�?АН».
Рост цен на
новое жилье, отчасти, обусловлен и продолжающимся увеличением спроса, ведущего
к постепенному «вымыванию» с рынка наиболее ликвидных объектов. По данным
агентства «М�?АН», в последнем квартале завершившегося 2009 г. количество сделок
с новостройками по сравнению с отпускным периодом и началом прошлого года
увеличилось в 1,4-1,5 раз. В начале этого года спрос на новое жилье продолжает
расти. Так, по итогам января, он увеличился еще на 25%.
Количество
адресов продаж в Москве по итогам января составило порядка 315-320, что чуть
ниже, чем было представлено на рынке в декабре прошлого года. При этом
количество реализуемых квартир в новостройках продолжает сокращаться – в январе
еще минус 4%-5%.
|
ЦЕНЫ |
Тыс. |
Рост за |
|
Эконом-класс |
112,4 |
+0,3% |
|
Бизнес-класс |
162,1 |
+2,3% |
|
Элитное |
498,4 |
-1,4% |
|
В среднем по Москве |
155,0 |
+0,6% |
Основной
объем сделок в начавшемся 2010 г., также как и в прошедшем году, осуществляется
в наиболее востребованной категории эконом-класса. При этом владельцы квартир
для привлечения потенциальных нанимателей продолжают использовать
дополнительные монетарные стимулы (брать на себя половину оплаты риелторских услуг,
предлагать рассрочку на выплату депозита и пр.), либо улучшать потребительские
характеристики сдаваемого жилья.
На рынке аренды жилья в январе
каких-либо заметных событий не произошло. Наниматели,
планировавшие снять жилье, успели реализовать свои планы до наступления
новогодних каникул. Поэтому первый месяц наступившего года характеризовался
традиционным затишьем в этом сегменте.
В среднем по
Москве стоимость аренды жилья составила 58,3 тыс. руб., увеличившись по
сравнению с декабрем менее, чем на 1%. Цена на аренду квартир эконом-класса
составила 32,8 тыс. руб. (+1% к декабрю прошлого года), бизнес-класса –
55,5 тыс. руб. (без изменений), элитного жилья – 217, 8 тыс. руб.
(-0,4%).
Самым дорогим
округом Москвы для аренды жилья традиционно является ЦАО, в котором средняя
стоимость составила 77 тыс. руб. в месяц. Самым дешевым – Восточный – со
средней ценой в 41,2 тыс. руб. в месяц.
— Наибольшей популярностью
продолжают пользоваться 1-2-комн. квартиры площадью от 35 до 60 кв.м,
преимущественно в панельных домах (до 60% в структуре спроса), расположенных на
удалении 4-5 станций от Кольцевой линии метрополитена, с косметическим
ремонтом, гарнитурной мебелью на кухне, наборной – в комнатах и минимальным
наличием бытовой техники (холодильник, телевизор, стиральная машина), —
прокомментировала исполнительный директор агентства «М�?АН» �?нна
�?гнаткина.
3. Принцип наилучшего и наиболее эффективного
использования
Понятие наилучшего и наиболее
эффективного использования (далее — ННЭ�?), применяемое в настоящем Отчете,
определяется как вероятное и разрешенное законом использование земельного
участка и возведенных на нем зданий и сооружений с наилучшей отдачей, причем непременными
являются условия физической возможности, должного обеспечения и финансовой
оправданности такого рода действий.
Понятие ННЭ�? подразумевает
наряду с выгодами для собственника, особую общественную пользу.
Подразумевается, что определение ННЭ�? является результатом суждений оценщика на
основе его аналитических навыков, тем самым, выражая лишь мнение, а не
безусловный факт. В практике оценки недвижимости положение о наилучшем и
наиболее эффективном использовании представляет собой посылку для дальнейшей
стоимостной оценки.
ННЭ�?
должно быть определено для земельного участка как бы свободного
(незастроенного), а также для всего объекта недвижимости в целом.
При
определении вариантов наилучшего и наиболее эффективного использования объекта
использовались четыре основных критерия анализа:
- Физическая
возможность – физическая возможность возведения сооружения с целью наилучшего и
оптимального использования на рассматриваемом участке. - Допустимость
с точки зрения законодательства – характер предлагаемого использования не
противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника участка, и
положениям зонирования. - Финансовая
целесообразность – допустимый с точки зрения закона порядок использования
объекта должен обеспечить чистый доход собственнику участка. - Максимальная
продуктивность – кроме получения чистого дохода как такового, ННЭ�?
подразумевает либо максимизацию чистого дохода собственника, либо достижение
максимальной стоимости самого объекта.
Таким образом, ННЭ�? имущества —
это вероятный способ его эксплуатации, который является юридически разрешенным,
физически возможным, экономически обоснованным, осуществимым с финансовой точки
зрения и приводящим к наивысшей стоимости этого имущества.
Поскольку в данном случае объектом оценки является пятикомнатная квартира,
расположенная на 11-ом этаже жилого дома, то ННЭ�? будет является использование
в качестве жилья, т.е. по назначению, без рассмотрения других вариантов.
III. РАСЧЕТНАЯ
ЧАСТЬ
1. Технология оценки, применяемые подходы
Оценка объектов
недвижимого имущества предусматривает использование трех подходов для расчета их
стоимости, которые традиционно установились практикой независимой оценки и
которые вошли в Стандарты профессиональной деятельности в области оценки
недвижимости: затратный, рыночный и доходный.
Оценщик может
не использовать некоторые подходы, но в этом случае Оценщик должен обосновать
отказ от использования того или иного подхода.
В настоящем Отчете при
оценке стоимости объекта оценки Оценщиком был использован сравнительный подход.
Затратный
подход
основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости, и
исходит из того, что инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем та, в
которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение
аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без
существенных задержек.
Стоимость строительства
аналогичных объектов не является основным ценообразующим параметром на рынке
недвижимости, так как представляет собой лишь долю в рыночной стоимости,
величина которой зачастую в большей степени зависит от других экономических
факторов (баланса спроса и предложения, местоположения, условий и времени
продажи, физических характеристик и т.п.).
Объект оценки представляет
собой помещения. Во избежание больших погрешностей при расчете и выделении доли
в общих затратах (строительство здания), приходящейся на оцениваемый объект,
затратный подход не применялся.
Сравнительный подход к оценке
недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными
объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. �?сходной
предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является
наличие развитого рынка недвижимости. При оценке рыночной стоимости офисных
помещений сравнительным подходом Оценщик
использовал метод сравнительного анализа продаж.
Данный метод подразумевает
изучение рынка, выбор листингов (предложения на продажу) по объектам, которые
наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом, и внесение соответствующих
корректировок для приведения объектов аналогов к оцениваемому объекту.
Доходный подход представляет собой
процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости
непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов,
которые принесет данная недвижимость.
Объект оценки
– пятикомнатная квартира в новостройке, без отделки. Оценщик проанализировал
рынок аренды жилой недвижимости г. Москвы.
�?сходя из
полученных данных, можно сделать вывод, что квартиры аналогичной планировки (5
и более комнат, площадью около 200 и более кв.м) относятся к жилью бизнес-класса.
При этом, в предлагаемых в аренду квартирах бизнес-класса сделан дизайнерский
ремонт. То есть сдача квартиры в аренду в текущем состоянии невозможна. Вместе
с тем, определить стоимость ремонта квартиры также крайне сложно, поскольку
стоимость дизайнерского ремонта значительно колеблется. Таким образом, Оценщик
счел возможным отказаться от применения доходного подхода, поскольку любые
расчеты в рамках доходного подхода будут носить излишне гипотетический характер
и способны ввести в заблуждение потенциальных пользователей Отчета.
Заключительным
элементом аналитического исследования ценностных характеристик объекта оценки
является согласование результатов, полученных с помощью использованных
подходов, которое заключается в определении преимуществ и недостатков каждого
из подходов (с учетом цели и назначения оценки) и, тем самым, получении единой
стоимостной оценки.
Рисунок
3. Карта расположения аналогов и
объекта оценки (1- объект оценки, 2-6 — аналоги)