Как найти свой агнет

Найти «своего» надежного агента, с которым вам будет комфортно, вполне возможно, хотя для этого придется приложить некоторые усилия. Главное потом не слишком наседать на эксперта и дать ему спокойно делать свое дело.

Нюансы взаимоотношений риэлторов и их клиентов обсудили участники круглого стола «Что такое «свой» клиент?», организованного Группой компаний «Бюллетень Недвижимости».

Дружище, помоги

Когда у человека возникает какая-нибудь проблема, он, в первую очередь, открывает свою записную книжку – есть ли там знакомый, который мог бы помочь. Либо звонит родственникам, друзьям, справляясь о содержимом их записных книжек. Так нередко выбирают врача, репетитора, автослесаря.

С агентами по недвижимости все сложнее. Одно дело, если вы просите соседа посоветовать вам специалиста какой-нибудь уважаемой фирмы, который уже организовывал тому сделку, выполнил свою работу на пять, получил за это (легально) свои комиссионные, и все остались довольны и счастливы. Но ведь часто бывает совсем по-другому, когда покупатель либо продавец ищет по знакомым «кого-нибудь, кто занимается недвижимостью, денег берет немного и не связывается с агентствами». А то и вовсе просит помочь в делах жилищных приятеля, который сам продавал свою квартиру и, «вроде, у него все получилось». Такие контакты могут привести к самым печальным последствиям.

«Своей неразборчивостью люди формируют спрос на услуги непрофессионалов, черных маклеров, для которых «быстрые деньги» важнее собственной репутации, а также интересов клиента», – говорит Дмитрий Щегельский, президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости. В результате, по его словам, мы получаем непрозрачный рынок, где «все позволено».

Официально работающие агентства могут предложить то, чего нет у маклеров, – большой выбор объектов, юридическое сопровождение, безопасные расчеты, грамотные переговоры с контрагентами, торг в интересах клиента и прочее и прочее.

Конечно, надо понимать, что уровень агентов тоже бывает разный. «По нашим оценкам, до 80% прибыли риэлторской компании обеспечивают 20% наиболее успешных агентов. Остальные уступают им в мастерстве. Эти двадцать процентов обычно тянут на себе и межагентские сделки. Тут главное, чтобы менее опытные коллеги из других компаний хотя бы не мешали им в работе, потому что такое встречается довольно часто», – рассказал Сергей Баранов, директор отделения «Адвекс на Ланском».

Вычисляем профессионала

Как стать клиентом этих агентов-лидеров? «Нередко во время проведения сложных сделок люди сравнивают своего агента и других специалистов, участвующих в цепочке. И потом, когда снова возникнет потребность улучшать жилищные условия, обращаются уже к тому, кто больше понравился», – рассказал Сергей Баранов.

Но если вы не хотите выходить на профессионального риэлтора постфактум, учась на своих же ошибках, тогда лучше сразу выбирать себе хорошего специалиста. Вот тут как раз и полезно «сарафанное радио». Причем совсем не обязательно ориентироваться только на опыт родственников и знакомых – такового у них может просто не оказаться. Хорошую службу тут могут сослужить форумы, блоги, группы в социальных сетях.

«Общение в социальных сетях позволяет выбрать не просто успешного агента (по характеру и информативности его ответов, популярности его онлайн-консультаций можно составить достаточно полное представление о профессиональных качествах), но и близкого клиенту по складу характера, степени образованности и т. д.», – говорит Алексей Башкин, генеральный директор Городского Жилищного Агентства.

В самом деле, среди риэлторов есть разные люди – бывшие научные сотрудники, преподаватели, менеджеры, военные, домохозяйки. Но армия клиентов еще более разношерстна. Должен ли тогда покупатель (продавец) искать себе агента из «родной» социальной среды?

Как считает генеральный директор АН «Единство-недвижимость» Михаил Караулов, в этом нет особого смысла. «Профессиональный агент, прошедший специальное обучение и имеющий большой опыт работы на рынке, найдет общий язык с любым клиентом – будь это бизнесмен или бабушка-пенсионерка», – говорит он.

С ним соглашается Елена Дорогова, исполнительный директор АН «Центр»: «Опытный специалист по недвижимости должен быть еще и психологом, ему следует уметь подстроиться под конкретного клиента. Главное, чтобы клиент тебя действительно услышал».

Конечно, случается, что, например, вчерашний кондуктор трамвая, едва став риэлтором, приводит в компанию в качестве клиентов знакомых из своего же круга общения. Но в данном случае, он, конечно, не полноценный агент, а, скорее, посредник, обеспечивающий агентство клиентурой. Работу такого стажера будет обязательно курировать старший специалист. Хотя не исключено, что в будущем он сам дорастет до хорошего агента.

Стоит ли при выборе риэлтора ориентироваться на имиджевую рекламу в СМИ? По мнению Дмитрия Щегельского, наличие у агентства красивых модулей на первых полосах изданий или в интернете может быть лишь косвенным аргументом при выборе. «На рынке есть успешные фирмы, которые вообще не дают никакой имиджевой рекламы, размещая исключительно информацию о своих объектах», – отмечает он. Поэтому отталкиваться лучше либо от объекта, который вам необходим (но тут главное –избежать рискованных предложений), либо от агента, которому вы полностью доверяете подбор квартиры вашей мечты и организацию сделки с ней.

Свои люди – сочтемся

Любая рекомендация чревата недопониманием. Например, клиент нашел в кругу своих друзей и знакомых хорошего риэлтора, и вот он уже просит: «Ну, мы же знакомы так давно, сделай скидку 2%» или того пуще: «Найди объект по дружбе». Тут агент хотя бы может попробовать втолковать, что любой труд должен быть оплачен, и мягко отказать либо перевести разговор в более конструктивное русло.

Сергей Баранов привел такой пример: к одному агенту обратился клиент, его бывший начальник на прошлой работе, и попросил существенную скидку. Тогда риэлтор, в свою очередь, поинтересовался, мог бы тот раньше попросить своего подчиненного поработать недельку бесплатно. Вопрос о скидках отпал сам собой.

Но бывают и более деликатные ситуации. Так, у многих состоятельных клиентов в кругу друзей есть директора риэлторских компаний. Звонит такой человек, допустим, хозяину агентства и просит свести с лучшим агентом в фирме, чтобы тот помог подобрать объект. Но вдруг в процессе поисков оказывается, что требования клиента завышены, хочет он «то, не знаю что» и вообще учит агента, как надо работать. В итоге сделка не срастается, а виноватым останется, учитывая дружеские связи между хозяином и заказчиком, не кто иной, как агент.

Так что специалисты советуют: даже если агент – ваш хороший знакомый или друг вашего хорошего знакомого, не надо, во-первых, искать в этом экономических выгод (просить скидок), а во-вторых, требовать от него невозможного. «Не бывает идеальных объектов недвижимости. Где-то будет, возможно, не очень хороший вид из окон, где-то грязная парадная или, допустим, плохие соседи – надо изначально определиться с наиболее важными для себя параметрами и от них отталкиваться», – говорит Алексей Башкин. Также, по его словам, нет на рынке идеальных договоров, тем более вряд ли какое-то агентство будет переписывать свой договор специально под вас, даже если вы – «свой», знакомый, клиент. Никуда не деться и от обычных проблем, сопутствующих сделке. Например, нотариат при сложных сделках может занять целый день, и не важно – дружите вы с агентом или работаете с ним на общих основаниях.
В общем, если вам повезло найти хорошего специалиста, и объект, предложенный им, понравился, расслабьтесь и доверьтесь опыту агента. Редкая сделка проходит на рынке гладко, без каких-либо проблем, но пусть это будет заботой риэлтора, а не вашей.

Название вашего интернет браузера

Mozilla/5.0 (Windows NT 6.1) AppleWebKit/537.36 (KHTML, like Gecko) Chrome/107.0.5304.88 Safari/537.36

Программа помогает определить полное название своего интернет браузера (подпись user agent, которую видят сервера интернет сайтов). Для проверки настроек идентификации.

«А нужен ли вообще мне агент?»

Давайте сразу ответим на этот вопрос, который раз за разом появляется в голове любого потенциального клиента риэлторов.

Вопреки мнению самих агентов, которое они с завидной регулярностью проталкивают среди потенциальных клиентов, далеко не всегда и не всем нужны услуги агентов по недвижимости.

Вам не нужен риэлтор, если вы:

— сами все знаете;

— вы не совсем четко и ясно понимаете, зачем вам на самом деле нужен агент по недвижимости;

— вы готовы принять на себя 100% ответственности за все, что будет происходить в процессе покупки или продажи квартиры;

— у вас есть достаточно свободного времени, желания, физических и психологических сил, чтобы потратить все эти ресурсы на решение своего жилищного вопроса в том объеме, в каком потребует от вас рынок недвижимости.

Как видите, все вышеперечисленные пункты вполне уместны и логичны. А противоположные вышеназванным тезисам будут ответами на вопрос «Нужна ли вам на самом деле помощь профессионального риэлтора?»

Точный ответ на вопрос «Когда и зачем мне нужен агент по недвижимости?»

Вот четыре наиболее часто встречающихся вариантов ответа:

— вы не знаете досконально, как на самом деле происходит покупка или продажа квартиры в вашем городе.

— у вас нет времени, желания, сил или возможностей заниматься всем самостоятельно.

— вы точно понимаете, как, чем и когда именно вам будет полезен риэлтор.

— вы не готовы брать на себя 100% ответственности за правильное выполнение отдельных этапов покупки или продажи квартиры.

Рассмотрим подробнее каждый пункт.

1. Вы не знаете досконально все о покупке или продаже

Слово «досконально» отражает исключительно практическую составляющую процесса приобретения или расставания с квартирой за деньги.

На рынке недвижимости практика очень сильно отличается от теории, которую можно найти во многих книгах, блогах, сообществах или форумах. Теория, изложенная простым и доступным языком, легко находится по ключевым словам «покупка (продажа) квартиры в <название вашего города>» в любом поисковике интернета.

Однако между теорией и практикой покупки или продажи квартиры есть маленькая пропасть. В которую уже упало определенное количество людей. Например, те, кто решил, что раз они могли продать свою квартиру в городе А, то точно знают, как купить себе жилье в городе М.

Ведь и город А, и город М находятся на территории Российской Федерации и подчиняются одним и тем же законам. Вполне естественно, что процесс покупки или продажи в городе М будет очень похожим или, в крайнем случае, лишь незначительно отличаться от подобных процессов в городе А.

Но подобная «незначительность» различий бывает слишком разительной. В столице, например, есть свои негласные «правила игры» на рынке недвижимости, несоблюдение которых может привести к потере времени или, при худшем варианте, к прямым финансовым убыткам.

Поэтому, если вы не уверены в обладании реальных практических знаний по правильному с точки зрения результата процессу покупки или продажи квартиры в вашем городе, есть смысл обратиться к профессиональному агенту.

2. У вас нет времени, желания, сил или возможности заниматься всем самостоятельно

Этот вариант для очень занятых людей. Которые трудятся на своей любимой работе, в своем бизнесе 24 часа в сутки, 7 дней в неделю. Подобная категория людей прекрасно знает: нельзя делать все с одинаково хорошим качеством и результатом.

Поэтому они и нанимают людей, которые могут сделать определенный вид работ лучше, чем они сами. И при этом знания, опыт, силы и время таких специалистов обойдутся дешевле, чем стоимость времени и сил этих занятых людей.

Трезво оценивая свои шансы успеть самостоятельно купить или продать квартиру с необходимым результатом, такие потенциальные клиенты четко знают, зачем им агент по недвижимости, и как именно он может помочь им решить их жилищный вопрос.

3. Вы точно понимаете, как, чем и когда именно вам будет полезен агент по недвижимости

Важная часть ответа на вопрос «Зачем мне риэлтор?».

Вы смутно представляете себе, что будет делать для вас риэлтор? Не до конца разобрались, за что и как он будет отвечать перед вами? Не можете однозначно оценить, насколько сопоставимы размер риэлторской комиссии и тот объем работ, что обещает сделать для вас риэлтор? Тогда вы просто выбросите деньги на ветер, заплатив агентству недвижимости или частному маклеру.

Слишком много людей в нашей стране принимают как «необходимое зло» помощь специалистов по недвижимости, которым они — на минуту! — платят из своего кармана.

Подобная позиция в корне неверна. В России нет обязательного участия риэлтора в сделках с недвижимостью (как, например, во Франции). И, прежде чем тратить заработанные вами деньги на услуги риэлторов, вам четко и однозначно стоит ответить себе, зачем вам надо нанимать агента по недвижимости.

Подробнейшим ответом на этот вопрос будет определенная часть этой книги. Так что наберитесь терпения, и давайте разберем последний пункт.

4. Вы не готовы брать на себя 100% ответственности за правильное выполнение отдельных этапов покупки или продажи квартиры

О какой ответственности здесь идет речь, спросите вы, если ни агентства недвижимости, ни риэлторы ни за что не отвечают в конечном итоге?

Во-первых, в любом регионе России всегда есть и будут агенты по недвижимости, которые готовы брать на себя реальную ответственность за результаты своей работы.

Во-вторых, в данном случае мы говорим об ответственности за результаты отдельных этапов процесса покупки или продажи квартиры.

Заключая договор с агентством недвижимости или частным риэлтором, вы за свои деньги покупаете опыт, время, навыки агента по недвижимости и результат, который вам необходим. При этом всю ответственность за итог совместной работы несете вы и только вы. Не заблуждайтесь на этот счет.

Вы будете жить в квартире, которую вам поможет купить риэлтор. Вы будете распоряжаться деньгами, полученными от продажи вашей квартиры.

И вы несете ответственность, в конечном счете, за то, что будете жить в приобретенной квартире спокойно, без опаски получить повестку в суд об участии в слушаниях по делу о признании недействительными ваших прав на эту квартиру.

Вы и только вы отвечает за то, что получите всю указанную в договоре купли-продажи сумму за проданную вами квартиру, и среди переданных покупателем наличных не будет, например, сомнительных купюр.

Вы, а не риэлтор, нотариус или государство, отвечаете за итоговый результат. Однако, вы можете переложить ответственность за определенные этапы работы на плечи тех специалистов, которые могут выполнить эту работу лучше вас и получить для вас соответственные положительные результаты.

Одним из таких специалистов в процессах покупки или продажи квартиры на вторичном рынке будет как раз профессиональный риэлтор.

Если вы нашли среди приведенных выше ответов свой, то можно себя поздравить: вы точно не потратите зря свои силы и время на поиск нужного вам агента по недвижимости.

«Мне нужен агент только на сопровождение сделки! Что в этом плохого?»

Распространенный случай, когда покупатель или продавец квартиры нанимает агентство недвижимости или частного маклера только на определенный этап работы, а не на всю сделку.

Ведь экономия на риэлторской комиссии в этом случае получается значительной, и при этом в важных моментах всегда можно получить квалифицированную помощь специалиста по недвижимости.

Чаще всего риэлтора нанимают на так называемое «сопровождение сделки». Это важнейший и финальный этап купли-продажи квартиры на вторичном рынке. В процессе сделки подписывается договор купли-продажи квартиры. Происходит расчет между покупателем и продавцом (хотя в Москве, Санкт-Петербурге и других крупных городах расчет происходит через банковскую ячейку, и продавец получает деньги только после регистрации перехода права собственности).

В некоторых регионах уже на этом этапе стороны сделки подписывают еще и акт приема-передачи квартиры. Весь пакет документов по продаваемому объекту недвижимости вместе с подписанным договором купли-продажи отдается на регистрацию в соответствующий орган исполнительной власти.

Популярность привлечения риэлторов лишь на финальную часть процесса покупки или продажи квартиры настолько высока в некоторых регионах нашей страны, что некоторые агентства недвижимости и частные маклеры специализируются исключительно на оказании услуги «сопровождения сделки».

Но я всегда был, есть и буду против такой практики работы агентов по недвижимости. Причина проста — ваш агент, подключившись на этапе сделки, уже не сможет ничего исправить или подкорректировать.

Все, что в силах риэлтора, которого вы наняли на финальный этап купли-продажи квартиры, — лишь проследить, что в подписываемых документах на сделке нет намеренных или случайных неточностей или ошибок.

Плюс, в случае необходимости и при должной квалификации, агент по недвижимости сможет уладить возможные конфликтные ситуации, которые так часто сопровождают сделки купли-продажи квартир.

А вот ошибки, которые вы могли совершить в процессе продажи или приобретения квартиры раньше, до «сопровождения» сделки, исправить уже куда сложнее, если вообще возможно.

Но работа агента по недвижимости только при «сопровождении» не несет в себе никакой ответственности. В ней нет и 10% ценности по сравнению с той, когда риэлтор выполняет для вас полный цикл работ по договору оказания услуг.

Получается, основные знания, навыки и умения, ради которых вы наняли бы риэлтора в «типовом» случае, оказались невостребованными. Да, вы сэкономили на комиссии некую, порой значительную, сумму. Но что получили взамен?

Цена покупки или продажи квартиры обсуждалась без участия агента с вашей стороны. Условия сделки, начиная с даты подписания договора купли-продажи, и заканчивая обсуждением, какая мебель остается в квартире после перехода права собственности, также прошли без участия вашего риэлтора.

Так за что же тогда отвечает агент по недвижимости, который «сопровождает» вашу сделку? Да, в общем-то, ни за что.

Правильность заполнения договора купли-продажи квартиры можете проверить и вы, тем более в каждом регионе есть типовая форма этого документа. Да и риэлтор, напомню на всякий случай, в 99% случаев не является профессиональным юристом. Разрешить конфликтные ситуации с положительным результатом вполне по силам и вам, раз до этого момента вы смогли обойтись собственными силами.

Вот и получается, что вы платите агенту, сопровождающему вашу сделку, больше за свое внутреннее спокойствие, чем за реальный результат. Но такое спокойствие эфемерно по своей сути: в данном случае агент точно ни за что не отвечает.

Цена квартиры, как и прочие условия купли-продажи, уже обсуждались без него, и их тяжело будет изменить непосредственно на сделке, не потеряв саму транзакцию.

Ваш риэлтор «по сопровождению» играет роль этакого охранника на сделке, придавая вам некое спокойствие и солидность в глазах других участников процесса. Но по факту, даже если риэлтор при сопровождении вашей сделки где-то и ошибется, нести ответственность за последствия такой ошибки придется вам и только вам.

Стоит ли такое «виртуальное» спокойствие той суммы, которую вы заплатите за «сопровождение сделки», решать вам. Мое мнение остается многие годы неизменным:

брать агента на сопровождение — это деньги на ветер.

Ибо, если уж до момента подписания договора купли-продажи вы каким-то образом смогли обойтись без помощи профессионального риэлтора, то и на сделке сможете сделать все сами с приемлемым для вас результатом.

Теперь, когда мы разобрались с ответом на главный предварительный вопрос при выборе своего риэлтора, давайте отойдем немного в сторону. Для полного понимания, из кого вам придется выбирать «своего» агента по недвижимости, предлагаю кратко разобрать, какие именно посредники присутствуют сегодня на рынке риэлторских услуг.