Как найти собственника комнаты в коммунальной квартире

Здравствуйте,
при продаже комнаты в коммунальной квартире потребовалось выяснить состав прописанных жильцов их возраст и имущественные права.

По ЕГРП удалось выяснить только правообладателей (имена и фамилии), возраст их не ясен. В выписке из домовой книге содержатся информация только о лицах прописанных в комнате собственника подававшего заявление на получение выписки. В выписке из финансово-лицевого счета только фамилии и имена.

Как законно получить данные о правообладателях коммунальной квартиры (возраст, нужен для опеки)? Можно ли получить данные о прописанных в коммунальной квартире лицах?

Заранее говорю что спросить соседей не реально, некоторые не живут и не известно где находятся.

Доброго времени суток.

Решил создать тему в этом разделе, а не в разделе о наследстве т.к. мой основной вопрос напрямую касается возможности осуществления сделки с недвижимостью:

Если я владею комнатой в коммуналке, то как мне можно узнать адрес прописки и/или контактные данные собственника других комнат.

(Чтобы продать комнату, нужен его отказ купить её у меня.)

Подробное описание ситуации: трёхкомнатная коммунальная квартира, двое собственников.

У меня одна комната, у второго собственника остальные две. Ни я ни он там не там не проживаем(проживаем и прописаны по другим адресам). Переехать жить я туда не могу т.к. комната находиться далеко от моего места работы. Комнату подарила моя бабушка пару месяцев назад, а ей она досталась по наследству от её двоюродной сестры (оформлением наследства по доверенности занимался я, что заняло у меня около полутора лет т.к. многие документы пришлось восстанавливать, а полной информации у меня не было, например я не знал точных дат рождения и брака прабабушки и её сестры для получения данных из архива, приходилось выяснять площадь комнаты для получения выписки из ЕГРП(комната была приватизирована, но никаких документов у двоюродной сестры моей бабушки(предыдущей собственницы) не сохранилось в итоге родство пришлось подтверждать через суд т.к. одного из свидетельств о браке в архиве также не сохранилось и т.п., но все эти проблемы я уже успешно решил).

После решения всех проблем с оформлением документов у меня возникла новая проблема, собственник остальных двух комнат без предупреждения сменил замок от квартиры. На звонок в дверь никто не открывает. Как с ним связаться в данный момент я не знаю. Ранее он звонил ко мне домой, и я сказал ему, что комнату я оформил, а задолженность по квартплате за эту комнату я погашу. Буквально на днях был в управляющей компании. Зарегистрировал там право собственности и спросил о размере задолженности. Мне ответили, что задолженность погашена (предполагаю, что это сделал собственник остальных комнат). Зачем он погасил задолженность я не знаю, на фоне того, что он без предупреждения сменил замок(и повесил в моей комнате новые занавески, которые видно в окно) у меня две версии: он мне не поверил, что я оформил комнату т.к. в выписке из домовой книги меня или моей бабушки до моего визита в управляющею компанию пока ещё не было, или он ошибочно подумал, что он имеет преимущество перед моей бабушкой, хотя это не так, см. схему:

Моя бабушка является двоюродной сестрой бывшей собственицы моей комнаты (3-я очередь).

Собственник остальных двух комнат является братом бывшего собственника этих комнат (2-ая очередь) и двоюродным внуком бывшей собственницы моей комнаты (5-я очередь).

Ну, или как третий вариант он просто не знает юридических деталей и на всякий случай скрывается.

Могу ли я узнать адрес его прописки как своего соседа по коммунальной квартире? Если да, то где?

Ведь для того, чтобы например продать свою комнату мне надо получить его отказ от покупки. Если, не ошибаюсь, я где-то могу узнать его адрес, а продать свою комнату смогу, если я отправлю ему заказное письмо с предложением её купить и не получу ответа.

В управляющей компании сказали, сказать контактные данные соседа они не могут т.к. у них неразглашение. Правы ли они?

Был у участкового, он сказал, что если у меня есть документы на комнату, то, чтобы туда попасть я могу вызвать СПАС.

Я его попросил помочь мне найти соседа, чтобы я мог попросить у него ключ или дать ему, если я сменю замок на общей двери.

Но он отказался помочь мне выяснить его контактные данные, сказав, что ключ ему может передать тот, кто будет там жить.

Я ему сказал, что чтобы найти квартирантов, мне с риелтором нужно будет показывать людям эту комнату, но он всё равно отказался узнавать контактные данные соседа. Прав ли участковый?

(Решение проблемы я нашёл, скорее всего я поселю туда своего знакомого, заключив с ним официальный договор. Сделаю ему временную регистрацию и дам ему копии документов на комнату.)

А вообще я хочу её продать, чтобы добавив денег смог купить себе квартиру-студию, а то жить с родителями мне надоело.

Помимо вопросов: можете дать мне какие-либо комментарии или рекомендации.

Основной вопрос: как я могу узнать адрес регистрации второго собственника и/или его контактные данные?

Заранее спасибо!

О чем нужно помнить, покупая коммунальную квартиру

Советы юристов и риелторов тем, кто планирует купить коммунальную квартиру или комнату в ней

Несмотря на то что большинство коммунальных квартир в Москве были расселены и раскуплены еще в 1990-е годы, такие объекты до сих пор встречаются во многих районах столицы, прежде всего в границах Центрального административного округа — в Хамовниках, на Патриарших и Чистых прудах, на Таганке.

Для профессиональных скупщиков и частных инвесторов такая недвижимость — хороший шанс приобрести квартиру в центре города за относительно небольшие деньги, сделать капитальный ремонт, а затем перепродать по рыночной цене. «РБК-Недвижимость» собрала главные рекомендации риелторов и юристов тем, кто планирует вложиться в покупку коммуналки.

Получить согласие всех жильцов

Для того чтобы продать коммунальную квартиру или одну комнату в ней, необходимо согласие всех собственников. При этом важно помнить о преимущественном праве соседей на покупку — поэтому прежде чем выходить на сделку, нужно убедиться, что никто из действующих собственников не претендует на выкуп квартиры.

«Продавец обязан уведомить о предстоящей продаже соседей. Если никто из них не захочет приобрести эту недвижимость, то от каждого из них необходимо получить письменные нотариально заверенные отказы от преимущественного права покупки. Если получить отказы не представляется возможным, то продавец должен направить уведомления о продаже каждому из собственников помещений или долей в коммунальной квартире. Если в течение месяца после получения уведомлений никто из них не выразит желания приобрести имущество, оно может быть продано любому лицу, но по цене не ниже указанной в уведомлении», — поясняет управляющий партнер компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Марина Толстик.

Изучить историю квартиры

Покупка коммунальной квартиры фактически означает приобретение нескольких объектов. Это, в свою очередь, влечет за собой дополнительные риски — необходимо проверить историю не одного объекта, а нескольких, чтобы исключить притязания на жилье третьих лиц. Проверить всех бывших и действующих собственников квартиры можно, заказав платную выписку (стоимостью 400 руб.) из ЕГРН.

«Часто права третьих лиц нарушаются при приватизации и наследовании, поэтому особое внимание стоит обратить на комнаты, приобретенные таким способом. Помимо собственников физических лиц, комнаты могут принадлежать муниципалитету, и в этом случае встанет вопрос об их выкупе», — предупреждает управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский.

При более подробном анализе документов можно выявить наличие обязательств, в выполнении которых необходимо удостовериться. «Например, если комната в коммунальной квартире приобреталась за счет средств материнского капитала и выдано обязательство о выделе долей всем членам семьи, значит данное обязательство должно быть исполнено и только лишь после этого продано вам», — добавляет ведущий юрист Европейской Юридической Службы Србуи Иващенко.

Проверить всех бывших и действующих собственников

Прежде чем ставить свою подпись в договоре о купле-продаже коммунальной квартиры, юристы рекомендуют внимательно изучить состав жильцов — как действующих, так и снятых с регистрационного учета в прошлом.

«Поскольку есть риск того, что лицо, в свое время снятое с регистрационного учета по причине лишения свободы на определенный срок, по освобождении может вселиться в вашу квартиру по той причине, что отказался от приватизации в пользу того, кто, например, вам продал жилье. Такие собственники сохраняют пожизненно право пользования жилым помещением», — отмечает Иващенко.

Проверить технический план

Перепланировки, в том числе незаконные, частое явление в коммунальных квартирах, особенно если речь идет об устаревшем жилом фонде (например, дореволюционных домах в центре Москвы). Приобретая такую недвижимость, новый собственник берет на себя все риски, связанные с нелегальными перепланировками.

Важно помнить, что любые отличия от технического плана вам придется согласовывать, а это долгий и недешевый процесс, причем ряд изменений (например, разрушение несущих конструкций, изменение фасадов, перенос «мокрых» зон в «сухие») узаконить не удастся — потребуется привести жилплощадь в первоначальный вид. На это может уйти не один месяц и значительная часть бюджета.

Не лишним будет проверить приборы учета коммунальных услуг: их наличие, работоспособность, отсутствие задолженности по коммунальным услугам и по взносам на капитальный ремонт.