Циан создал инвестиционный калькулятор, учитывающий все эти критерии — он поможет рассчитать, в каких районах выгоднее копить на жилье, а где лучше взять ипотеку.
В качестве примера приведем стандартную ситуацию: покупатель хочет приобрести свою первую квартиру, но пока живет в съемной.
В качестве первой недвижимости чаще выбирают «однушки» как более бюджетный по стоимости вариант. Средняя стоимость однокомнатной квартиры (без учета премиальной недвижимости) в Москве на вторичном рынке — 8,1 млн рублей.
По статистике, средний покупатель приходит за ипотекой в банк при наличии примерно 30% стоимости квартиры — в нашем случае это ~2,4 млн рублей.
Большинство покупателей консервативны: более половины из них присматривают недвижимость в том же районе, где они сейчас живут. Обычно они аргументируют это тем, что знают все плюсы и минусы этого места, а недостатки другого района способны стать неприятным сюрпризом.
Поэтому наш будущий покупатель решает приобрести квартиру в том же районе, где снимает жилье.
Пример расчета инвестиционного калькулятора Циан
будущий покупатель:
Первоначальный взнос — 2,4 млн рублей
Свободные средства — 40 тыс. рублей в месяц (эти деньги ежемесячно переводятся на депозит или же идут в погашение ипотеки)
Ставка по вкладу — 4,5% годовых
Ставка по ипотеке — 7,3% годовых
Аренда — индивидуально в зависимости от района. При ипотеке гипотетический платеж за аренду также идет в счет погашения ипотеки.
Как накопить на собственную квартиру?
Одно из главных преимуществ ипотеки — это зафиксированная для заемщика стоимость квартиры: он уже не обращает внимание на рост цены объекта в отличие от тех, кто копит на жилье с помощью банковского вклада.
Но даже минимальная за всю историю ставка на вторичном рынке — 7,3% годовых — подразумевает значительную переплату за квартиру, поэтому проблема выбора стратегии актуальна на многие годы вперед.
Компенсируют ли накопления и полученные проценты по вкладу рост цен на жилье? Только по итогам 2020 года средняя цена 1 кв. м на вторичном рынке Москвы выросла на 12,6%, а за два года — на 16,2%.
Инвестиционный калькулятор Циан оценивает потенциальную стоимость квартиры для каждого района в отдельности, начисленные проценты по ипотеке и вкладам, а также итоговую цену объекта в зависимости от выбранной стратегии покупателя.
Сколько стоят «однушки» и какая сумма понадобится на первоначальный взнос?
Согласно требованиям банков, для того чтобы стать заемщиком, достаточно иметь и 10% стоимости выбранной квартиры. Гипотетический заемщик, накопивший 2,4 млн рублей на «среднюю» однушку, может рассматривать однокомнатные квартиры абсолютно во всех районах Москвы.
Причем в отдельных локациях эта сумма чуть превышает минимальный порог для ипотеки (в районах Арбат, Хамовники, Замоскворечье и Пресненском составляет 16–17% стоимости однокомнатных квартир). В других же — доходит до 75–80% цены средней квартиры (Вороновское и Клёновское поселения в Троицком округе).
В калькуляторе также представлены стоимости и по другим типам квартир: двум-, трем- и четырехкомнатным.
Как быстрее стать полноправным собственником?
Что быстрее: выплатить ипотеку, экономя на аренде, но отдавая проценты банку? Или же накопить деньги на вкладе, имея ежемесячные расходы в виде аренды жилья? В большинстве случаев без кредитов и аренды стать полноправным собственником однокомнатной квартиры удастся быстрее ипотечному заемщику, а не банковскому вкладчику.
В среднем по всем районам ипотеку придется выплачивать примерно 7,5 лет, тогда как копить, снимая недвижимость, — примерно 15 лет. Все дело в росте цен на недвижимость, перекрывающем доходность по вкладам.
В некоторых районах копить на «однушку» придется до самой пенсии и даже после. Например, порядка 48 лет придется откладывать средства на квартиру в Пресненском районе, от 33 до 35 лет — в Замоскворечье, Беговом и Академическом районах.
Чем ниже стоимость квартиры и выше первоначальный взнос, тем меньше разница между сроками выплаты кредита и сбора средств на вкладе. Минимальная разница (до года) — для покупателей однокомнатных квартир в Вороновском и Кленовском поселениях. Разница до двух лет — в поселении Киевском, Михайлово-Ярцевском, Новофедоровском, Первомайском. Во всех районах Москвы заемщик выплатит ипотеку быстрее, чем накопит на нее на вкладе.
С помощью калькулятора легко рассчитать сроки покупки квартиры в зависимости от первого взноса, свободных средств, бюджета покупки и выбранного района города.
Какой путь дешевле?
Сроки выплаты ипотеки и накоплений на квартиру — важный вопрос для любого потенциального покупателя. Но клиентов больше интересует, что же выгоднее: зафиксировать стоимость квартиры сейчас, переплачивая по кредиту, или копить деньги, рассчитывая, что проценты по вкладу и наличие свободных средств перекрывают рост цен на жилье.
Ипотечный калькулятор Циан рассчитывает итоговую стоимость квартиры с учетом выплаченных банку процентов, а также стоимость недвижимости на момент накопления суммы на вкладе, необходимой для покупки.
При наличии арендного платежа и невысокой ставки по вкладам ипотека оказывается выгоднее для обычного покупателя — итоговая стоимость жилья при покупке с помощью депозита в среднем в 2,5 раза выше, чем итоговая цена квартиры с уплаченными по ней процентами.
Самую высокую разницу в стоимости показывают районы в центре города, а также отдельные локации за МКАД. В первом случае ежемесячный взнос 40 тыс. рублей и высокая арендная ставка медленно приближают потенциального покупателя к сделке из-за большой суммы для накоплений. Во втором случае замкадные локации демонстрируют быстрое развитие социальной и транспортной инфраструктуры, что ускоряет рост цен.
С учетом арендных платежей и низких ставок по вкладу и ипотеке выгоднее купить квартиру на заемные средства и жить в ней, а не копить на вкладе средства на приобретение.
Помимо всех этих факторов необходимо оценить общий доход, состав семьи, ипотечную ставку с учетом дополнительных субсидий (к примеру, есть ли право на семейную ипотеку). Инвестиционный калькулятор позволяет задать собственные параметры и рассчитывает оптимальный вариант индивидуально для каждого, кто раздумывает, взять ли ипотеку или воспользоваться инструментами для накоплений.
Редакция «РБК-Недвижимости» вместе с экспертами составила список районов Москвы, в которых может быть выгодно покупать жилье в этом году
Выбор района является ключевым фактором при покупке квартиры в Москве. Часто именно из-за того, где именно находится дом, стоимость квартиры может быть завышена. Однако есть и районы, в которых стоимость недвижимости может быть недооценена, но имеет потенциал к росту.
Попросили аналитиков привести такие локации в Москве, где покупка жилья в 2023 году может быть выгодна.
Как отбирали районы
К перспективным районам аналитики отнесли локации, в которых сейчас цены на жилье ниже средних значений по Москве, но имеют потенциал к росту. Также они оценивали уровень скидок в локации и наличие готовящихся к открытию или недавно запущенных станций метро. Среди факторов, которые могут повысить привлекательность вложений в недвижимость, эксперты также назвали программы реновации и реорганизации промзон.
Районы рядом с открывшимися станциями БКЛ
Перспективными с точки зрения покупки жилья могут быть локации рядом с недавно открывшимися станциями Большой кольцевой линии (БКЛ). Но это касается не всех районов, поскольку большинство участков БКЛ, полностью запущенной 1 марта, проходят там, где транспортная доступность уже была неплохой. А сам прирост цены жилья произошел еще до запуска станций.
Однако есть и районы-исключения, считает управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка. По ее словам, в первую очередь это Нагатинский Затон (средняя цена 1 кв. м сейчас составляет 444,8 тыс. руб.). Транспортно-пересадочные узлы «Нагатинский Затон» и «Кленовый бульвар» значительно ускорили жителям этого района на юге столицы путь до центра мегаполиса. Кроме того, на инвестиционный потенциал Нагатинского Затона положительно влияют реконструкция Южного речного вокзала, которая завершится уже этим летом, а также масштабное благоустройство набережной, пояснила Надежда Коркка. «Думаю, что в течение года цены на новостройки в Нагатинском Затоне могут вырасти на 17–20%», — допустила она.
Заметное влияние на цены на рынке новостроек может оказать и открытие станции БКЛ «Сокольники». «После полного запуска БКЛ девелоперы станут реализовывать в Сокольниках больше проектов бизнес-класса, а первичное жилье подорожает на 20–25%», — прогнозирует эксперт. Сейчас стоимость 1 кв. м новостроек в районе составляет 326,4 тыс. руб.
Похожая ситуация и рядом со станцией «Варшавская», где сейчас представлен всего один ЖК. После открытия станции и включения ее в состав БКЛ в Нагорном районе и Москворечье-Сабурово будет реализовываться больше проектов бизнес-класса, что в перспективе приведет к росту цен на 15–20%. В настоящее время цена 1 кв. м в локации составляет 365,8 тыс. руб. Появление крупного ТПУ «Марьина Роща» (две станции метро и две станции МЦД) может в перспективе повысить цены на новостройки в прилегающих локациях до 15%, где сейчас «квадрат» стоит в среднем 386,2 тыс. руб., прогнозируют в «Метриуме».
Среди перспективных локаций — районы с недавно открывшимися станциями БКЛ
(Фото: Сергей Бобылев/ТАСС)
Районы с готовящимися к открытию станциями метро
В качестве перспективных районов эксперты рекомендуют рассмотреть локации, где планируется открытие новых станций метро Люблинско-Дмитровской линии — «Физтех», «Лианозово» и «Яхромская». Они должны заработать в этом году. «С точки зрения роста цен потенциально может быть интересен Северный район: 253,7 тыс. руб. за 1 кв. м против 301,3 тыс. в среднем в Москве. В этом же списке — Дмитровский район (277,2 тыс. руб).», — сказала эксперт «ЦИАН.Аналитики» Виктория Кирюхина.
Согласна с коллегой Надежда Коррка. «Рекомендую покупателям присмотреться к первичному жилью в Дмитровском (304,2 тыс. руб.) и Северном (246,7 тыс. руб.) районах. Перспективность этих локаций не ограничивается появлением новых станций метро», — отметила эксперт. Например, на территории Дмитровского района запланирована реорганизация части промзоны «Коровино». Здесь построят современные производственные здания и общественно-деловой центр. В Северном районе скоро должны открыться зона отдыха «Долгие пруды», новые детский сад, школа с физкультурно-оздоровительным комплексом и один из крупнейших в столице социальных центров. «На мой взгляд, цены на новостройки в Дмитровском районе за год вырастут примерно на 15–17%, а в Северном районе — на 12–15%», — допустила управляющий партнер компании «Метриум».
Фото: stroi.mos.ru
1 марта мэр Москвы Сергей Собянин утвердил проект планировки второго и третьего участков Бирюлевской линии метро от станции «Кленовый бульвар» до станции «Бирюлево». Новая ветка пройдет через районы Нагатинский Затон, Печатники, Москворечье-Сабурово, Царицыно, Бирюлево Восточное и Бирюлево Западное. «Последние два района можно рассматривать как перспективные с точки зрения улучшения транспортной доступности. В отличие от новомосковских проектов речь идет о Старой Москве, не все хотят жить за МКАД, где также построят новые станции. Бирюлево Восточное находится на 117-м месте среди других районов по цене — 226,7 тыс. руб. Бирюлево Западное — на 121-м месте (211,9 тыс. руб.)», — пояснила эксперт «ЦИАН.Аналитики».
Среди привлекательных районов эксперты выделяют Бирюлево Восточное и Бирюлево Западное, через которые пройдет новая ветка метро — Бирюлевская
(Фото: stroi.mos.ru)
Локации в Новой Москве и низкий ценник в старых границах
Среди районов, которые сейчас активно развиваются и могут в будущем привлечь дополнительный спрос, эксперты из «Домклик» называют локации в Новой Москве. Речь идет о поселениях Новофедоровское, Филимонковское и городской округ Щербинка. «Главная причина — низкая стоимость квадратного метра — до 200 тыс. руб.», — пояснили аналитики «Домклик».
Среди интересных локаций для покупки квартир они также рекомендуют рассмотреть районы в старых границах Москвы, в ее северной части — это Алтуфьево и Бибирево. «К преимуществам относятся не только относительно низкая стоимость квадратного метра (до 230 тыс. руб.), но и близкое расположение к станциям метро», — пояснили эксперты «Домклик». «Тем, кто рассматривает районы вблизи центральной части города, стоит обратить внимание на районы Марфино, Богородское: за зиму стоимость квадратного метра по ним опустилась на 7–8%. В Марфине 1 кв. м сейчас стоит около 460 тыс. руб., в Богородском — 357 тыс. руб.», — добавили они.
Среди районов, которые сейчас активно развиваются и обладают всеми качественными параметрами и которые могут в будущем привлечь дополнительный спрос, эксперты из «Домклик» называют локации в Новой Москве
(Фото: Shutterstock)
Также эксперты среди перспективных районов для покупки жилья называют Академический в ЮЗАО. По данным «НДВ Супермаркет Недвижимости», доля предложения новостроек на начальной стадии составляет 45%. Средневзвешенная цена 1 кв. м — 383 тыс. руб., что на 15% меньше, чем в целом по рынку. «В районе высокий уровень социальной и коммерческой инфраструктуры, а также прекрасная транспортная доступность. При этом в локации высокий отложенный спрос на жилье бизнес-класса», — пояснила глава «НДВ Супермаркет Недвижимости» Наталия Кузнецова. К перспективным эксперт также отнесла Нагатино-Садовники (ЮАО). Средневзвешенная цена «квадрата» в районе сейчас составляет 327 тыс. руб., при этом есть потенциал к росту, увеличение может составить до 25%, считает эксперт. Среди драйверов роста, по ее словам, улучшение транспортной доступности и отложенный спрос.
Руководитель направления первичной недвижимости сервиса «Авито Недвижимость» Дмитрий Алексеев к районам, в которых лучше покупать недвижимость в 2023 году, отнес Донской (ЮАО). Район становится инвестиционно-привлекательным в связи с программой вывода промзон, здесь появляются новые ЖК. Кроме того, в районе должна открыться станция «Крымская» Троицкой линии. Из плюсов: благоустроенность, близость к центру, «интеллигентный» социальный состав. Цена «квадрата» в Донском районе по итогу года может вырасти примерно на 7%, считает Алексеев.
Другой интересный район, по словам эксперта, Хорошево-Мневники в СЗАО. В этом районе отличная инфраструктура, большой объем предложения на первичном и вторичном рынках, удобный доступ к центру города и Новорижскому шоссе, много рекреационных зон, здесь протекает Москва-река и находится Серебряный Бор, а кроме того, есть перспектива появления новых станций метро. В начале 2023 года квадратный метр в новостройках района, по данным «Авито Недвижимости», стоил 415 тыс. руб., а во вторичном фонде — 377 тыс. руб. По итогам 2023 года стоимость «квадрата» может вырасти на 5%, отметил Алексеев.
К перспективным районам эксперты отнесли Донской и Академический районы Москвы
(Фото: stroi.mos.ru)
Районы реновации с самым сильным приростом при переезде
Еще одним драйвером роста цен является программа реновации. По оценкам ЦИАН, взамен старой квартиры собственники получают в новых домах жилье, площадь которого больше в среднем на 32%, или 14 кв.м. За счет того что дом для расселения — это новостройка, стоимость «квадрата» в нем выше, чем в старом жилом фонде, отмечает эксперт «ЦИАН.Аналитики». Средняя стоимость 1 кв. м в новом доме, построенном по программе реновации для расселения, составляет 322,7 тыс. руб, а в хрущевках под снос — 272 тыс. руб. То есть от переезда в новый дом собственники выигрывают примерно пятую часть стоимости «квадрата», уточнила эксперт.
Если рассматривать конкретные районы, самая большая разница в цене между хрущевками под снос и новыми домами по программе реновации — в Черемушках (36%), Головинском (26%) и Кузьминках (17%). «С точки зрения средних цен это не самые дорогие районы Москвы. Поэтому, если стоит цель заработка с помощью переезда по программе реновации в жилье лучшего качества, можно рассмотреть данные локации и пятиэтажки под снос в них», — рекомендовала Виктория Кирюхина.
Перспективные районы реновации
Как купить квартиру и не пожалеть: советы эксперта
Вместе с экспертом по недвижимости выяснили, что нужно учесть при покупке, зачем брать выписку из ЕГРН и как действовать, если среди собственников есть несовершеннолетние.
На что смотреть при выборе жилья
Инфраструктура района
Район должен быть самодостаточным, чтобы большинство объектов, которые вы будете регулярно посещать, находились если не в шаговой доступности, то хотя бы в одной‑двух остановках от дома. Минимальный набор — супермаркет (а лучше сразу несколько, чтобы не стоять в очередях), аптеки и поликлиника. Если в семье уже есть или предполагаются дети, поблизости должны быть ещё школа и детский сад. Дальше смотрите по потребностям. Кому‑то нужен фитнес‑клуб недалеко от дома, кому‑то — парк для пробежек или оборудованная площадка, где можно выгуливать и дрессировать собаку.
Алёна Квач
Частный эксперт по недвижимости.
При осмотре квартиры советую действовать от общего к частному. Сначала смотрим район (общее), затем дом и его окрестности, а только потом квартиру (частное). Узнайте, что находится по соседству, есть ли рядом необходимая инфраструктура и зелёные места. Убедитесь, что в микрорайоне нет вредных производств.
Часто инфраструктура вокруг вторичного жилья лучше, чем в новых районах. Если покупаете жильё в новостройке, уточните, как будет развиваться район. Хорошо, если застройщик позаботился о комфорте покупателей и предусмотрел в проекте не только магазины на первых этажах домов, но и школу с детским садом в шаговой доступности.
На Авито собрано более 800 000 объявлений о продаже квартир со всей России — есть и новостройки, и вторичное жильё от собственников. С помощью фильтров можно быстро найти удобный вариант: выберите район города, площадь квартиры и количество комнат, тип дома и желаемый этаж — в поисковой выдаче окажутся только подходящие предложения.
Ищите объявления с пометкой «Онлайн‑показ»: это означает, что продавец или собственник готов устроить вам экскурсию по квартире с помощью видеосвязи по удобному вам каналу — к примеру, Skype или WhatsApp. Кроме того, вы можете попросить владельца жилья продемонстрировать и состояние подъезда, лифта, придомовой территории.
Выбрать жильё
Транспортная доступность
Когда домой приходится добираться с тремя пересадками, это сводит на нет всю радость от сэкономленных денег и удачной планировки квартиры. Места, изолированные от основных транспортных артерий, могут оказаться не так привлекательны, как обещал продавец. Условно говоря, если в район ведёт всего одна дорога, готовьтесь к регулярным пробкам. Утром и вечером она будет напрочь забита машинами.
Попробуйте добраться от будущего дома на работу и обратно в часы пик и посмотрите, регулярно ли ходит общественный транспорт. Это стоит сделать, даже если в основном передвигаетесь на личном автомобиле. Иногда проще сэкономить время и добраться до дома на автобусе, а не стоять в пробке. Но учтите, что в больших городах очень высоки шансы попасть в затор именно на наземном общественном транспорте. В этом случае ориентируйтесь на то, насколько быстро и удобно можно добраться на метро или электричке.
Наконец, взгляните на район глазами не гостя, а постоянного жителя. Легко ли дойти от ближайшей автобусной остановки и станции метро до дома или приходится пробираться через пустырь, где нет ни одного фонаря? Есть ли организованная парковка или двор забит машинами? Всё это мелочи, но они влияют на комфорт проживания, так что иногда лучше не экономить и выбрать вариант пусть дороже, но в удобном районе.
Состояние дома
Не ограничивайтесь осмотром квартиры и хорошенько изучите подъезд, дом и прилегающую территорию.
Осмотрите дом снаружи, определите, где находится квартира, и проверьте, нет ли в этом месте повреждений на стенах. Посмотрите, куда выходят окна, нет ли рядом объектов общепита и круглосуточных заведений, нарушающих покой.
Обратите внимание на состояние подъездных путей и тротуара — если даже в тёплое время года приходится лавировать между выбоинами, зимой дорога и вовсе превратится в полосу препятствий. Посмотрите, как обустроен двор: есть ли лавочки и место для занятия спортом, детская площадка.
Не будет лишним пообщаться с непосредственными соседями из близлежащих квартир и посмотреть, какой контингент составляет население дома. Обратите внимание на состояние лифтовых групп и лифтов. Если в доме есть мусоропровод, то стоит уточнить у соседей, нет ли насекомых и грызунов, а также выяснить, как работают коммунальные службы и ТСЖ или управляющая компания.
Состояние квартиры
Не ведитесь на свежий ремонт — за ним могут скрываться неисправная проводка, протекающие трубы или незаконная перепланировка. Осматривайте квартиру в светлое время суток: так можно оценить естественное освещение и заметить мелкие дефекты вроде следов от протечек. Кстати, лучше выбирать варианты с окнами на юго‑запад или юго‑восток, если хотите, чтобы днём в комнатах было светло.
Внутри квартиры обратите внимание на возможные протечки и перепланировки, несущие нарушение конструктивных элементов помещения. Проверьте напор холодной и горячей воды — в некоторых домах это непоправимая проблема. Рекомендую посмотреть квитанции по коммунальным платежам и капремонту за несколько месяцев. Некоторые ТСЖ включают в коммунальные услуги опции вроде видеонаблюдения или охраны и уборки. Так получается солидная сумма ежемесячных взносов.
Если осматриваете квартиру в холодное время года, потрогайте батареи и проведите рукой по стенам, которые граничат с улицей, — от них не должно веять холодом. На кухне и в ванной нужно проверить вентиляцию. Приложите к вентиляционному отверстию листок бумаги — если он притянулся к отдушине, то всё в порядке.
Осмотрите окна и балкон. Обратите внимание, чтобы вокруг оконных проёмов не было потёков и следов плесени, а из щелей не поддувало. Проверьте, легко ли открыть рамы полностью и перевести в режим проветривания. Если окна выходят на шумную улицу, убедитесь, что они хорошо заглушают звуки снаружи.
Посмотрите на состояние пола, стен и потолка. Если на потолке есть непонятные пятна и разводы, это наверняка последствия потопа. С соседями сверху ещё можно договориться, а вот когда квартира на последнем этаже и всему виной протекающая крыша, исправить ситуацию будет сложнее. Пройдитесь по комнатам и проверьте, что пол не скрипит и не проседает под ногами. Изучите углы — если на обоях заметны серые пятна, это плесень. Придётся её выводить и делать ремонт заново.
Что проверить перед покупкой
Выписка из ЕГРН
Без учёта сведений из Единого государственного реестра недвижимости вы рискуете потерять деньги, если, например, жильё продадут, не предупредив одного из собственников. Выписка поможет узнать, сколько на самом деле хозяев у квартиры и каковы её характеристики: так можно выяснить точный метраж и сравнить помещение с техническим планом — мало ли, вдруг владельцы устроили несогласованную перепланировку.
Важно понимать, что собой представляет несогласованная перепланировка. Если она была осуществлена за счёт внутренних перегородок в квартире, а несущие стены не затронуты, нужно заказать в бюро технической инвентаризации (БТИ) новый технический паспорт, который подтвердит целостность конструктивных элементов. Когда в доме с газовой плитой кухня объединена с каким‑либо помещением, планировку можно узаконить, лишь вернув кухне первоначальный изолированный вид — например, восстановив двери и стены.
Если же в квартире перенесены мокрые зоны, узаконить такие изменения нельзя. В будущем это грозит тем, что при продаже жилья в ипотеку оценщик независимой оценочной компании откажет в одобрении объекта. Придётся ждать людей, которые готовы приобрести квартиру с перепланировкой за наличные. Из‑за этого снижается рыночная стоимость объекта и сужается круг покупателей — 80% сделок с недвижимостью проходит с участием ипотеки.
Ещё выписка покажет, есть ли у жилья обременения. Например, недвижимость может быть арестована за долги или находиться в залоге у банка. Купить такую квартиру не получится.
Авито защищает интересы продавцов и покупателей и следит, чтобы сделки были честными и прозрачными. Перед покупкой здесь можно проверить жильё: закажите отчёт из ЕГРН и убедитесь, что с квартирой всё в порядке. Отчёт поможет узнать кадастровую стоимость объекта, на основе которой рассчитывается налог на имущество, покажет количество собственников и историю их смены, а также наличие обременений — например, ипотеки, ареста или договора аренды. Всё это поможет снизить риски при покупке. Для покупателя отчёт стоит 299 рублей.
Для продавцов оформление выписки будет бесплатным, все расходы берёт на себя Авито. Личные данные в отчёте не раскрывают: здесь нет ни номера квартиры, ни имён собственников. Такая выписка поможет быстро и выгодно продать жильё — если покупатель видит, что с объектом всё чисто, он с большей вероятностью согласится на сделку.
Проверить квартиру
Документы, подтверждающие личность собственника
Это страховка от столкновения с мошенниками: если купите квартиру у человека, который выдаёт себя за её владельца, потом придётся разбираться с настоящим хозяином жилья. У МВД есть сервис, с помощью которого можно проверить, действителен ли паспорт. Убедитесь, что его серия и номер, а также фамилия, имя и отчество собственника совпадают с теми, что указаны в документах на квартиру. Если после покупки жилья владелец менял паспорт, посмотрите на предпоследнюю его страницу — там указаны сведения о ранее выданных паспортах.
Уточните, что с семейным положением хозяина. Если квартиру он купил, пока был в браке, то жильё считается совместной собственностью. Продать квартиру без разрешения супруга не получится, поэтому просите нотариально заверенное согласие на продажу. Если собственник в разводе, то пригодится и решение суда о разделе совместного имущества.
Здесь нужно обратить внимание не только на то, когда была куплена квартира, но и какова была форма оплаты. Если жильё приобрели за неделю до свадьбы в ипотеку или рассрочку, а в браке супруги вместе осуществляли платежи, то по такой квартире согласие мужа или жены необходимо, так как часть средств на погашение долга была использована из общего бюджета. Срок исковой давности после развода составляет три года, по истечении этого периода согласия не требуется.
Исключение — ситуации, когда нынешний владелец получил квартиру в дар или унаследовал, пока был в браке. Такое имущество принадлежит только ему.
У несовершеннолетних собственников стоит проверить свидетельство о рождении или паспорт и сравнить данные со сведениями в документах на жильё.
Если в квартире прописаны несовершеннолетние дети, то до проведения сделки их можно выписать в любое другое место. Необходимо при этом указать альтернативный адрес, «в никуда» ребёнка выписать нельзя. Если у родителей разные адреса прописки, то требуется согласие второго родителя на выписку ребёнка.
Когда несовершеннолетние дети являются собственниками доли недвижимости или объекта полностью, необходимо разрешение органов опеки. Они проследят за тем, чтобы новое жильё не ухудшало условия проживания ребёнка и имело соответствующие технические и иные характеристики, такие как площадь квартиры, район расположения, доступ к общеобразовательным заведениям.
Документы, подтверждающие право собственности
Они же — правоустанавливающие. Например, если владелец жилья его приватизировал, таким документом будет договор передачи квартиры в собственность. При покупке объекта право собственности подтверждает договор купли‑продажи, заключённый с предыдущим хозяином. К нему должен прилагаться акт приёма‑передачи недвижимости и расписка бывшего владельца в получении денег.
Если же хозяин квартиры купил её, пока дом только возводился, правоустанавливающим документом будет соглашение о долевом участии в строительстве с актом приёма‑передачи готового жилья.
В случаях, когда право собственности подтверждено договором дарения или свидетельством о праве на наследство, лучше перед покупкой проконсультироваться с юристом. Например, могут объявиться неучтённые наследники, которые претендуют на долю в квартире, а за договором дарения может маскироваться мошенническая схема.
Справки о зарегистрированных в квартире
Вам понадобится справка о регистрации по форме № 9 — она показывает, кто прописан в помещении именно сейчас. Можно оформить и архивную справку, чтобы узнать, кто был зарегистрирован в квартире раньше, и проверить, нет ли среди этих людей временно выписанных. Если такие есть, лучше обратиться к юристу.
Ещё нужна справка о снятии с регистрации по форме № 12. Там перечислены люди, которые по тем или иным причинам выписаны из квартиры: например, они находятся в лечебном учреждении, отбывают срок в местах лишения свободы или пропали без вести. Если в каждой графе стоит «нет», всё в порядке, в противном случае уточните у собственника, что сейчас с этими людьми.
Если при получении справки по форме № 12 выяснилось, что в квартире прописан человек, который на данный момент находится в местах лишения свободы, я бы рекомендовала не иметь дела с этим объектом. Отбыв наказание, гражданин имеет право прописаться на прежнее место жительства.
Справки о дееспособности
Если продавец был ограничен судом в дееспособности или не понимал значение своих действий, сделка может быть признана не имеющей силы.
В случае если человек, прописанный в квартире, оказался недееспособным, стоит иметь в виду, что такая категория людей проходит процедуру освидетельствования в суде. В ходе освидетельствования должна быть признана недееспособность гражданина. Кроме того, также назначается опекун, который представляет интересы подопечного и следит, чтобы переселение прошло в соответствии с законом.
Для подстраховки попросите у владельца квартиры справки от психиатра и нарколога — это доказательства, что он находится в трезвом уме и не состоит на учёте. Можно пригласить специалиста, чтобы он провёл освидетельствование прямо на сделке.
Доверенность
Покупать квартиру не у собственника, а у его представителя, уполномоченного распоряжаться имуществом, довольно рискованно. Но если других вариантов нет, убедитесь, что с доверенностью всё в порядке. Она должна быть нотариально заверена, а исключить сомнения в подлинности документа можно с помощью сервиса Федеральной нотариальной палаты. Сравните данные доверителя и представителя с тем, что указано в их паспортах. Если доверитель не может прийти на сделку и показать паспорт, попросите прислать нотариально заверенную копию. Обязательно обратите внимание на срок действия доверенности и выясните, какие полномочия есть у представителя — возможно, он не имеет права заключать сделки от лица доверителя.
*Деятельность Meta Platforms Inc. и принадлежащих ей социальных сетей Facebook и Instagram запрещена на территории РФ.
На чтение 6 мин Просмотров 12.5к. Опубликовано 10.01.2019
Обновлено 28.06.2019
Как выбрать квартиру в Москве, как правильно искать хороший вариант жилья на вторичном рынке города, что учесть помимо цены и района.
Я же расскажу, как правильный выбор жилья происходит на практике, алгоритм, подтвержденный сотнями покупателей, подыскивающих себе жилплощадь.
Если решили найти квартиру в Москве для покупки, то будьте готовы к тому, что в одном и том же районе квартиры с одинаковыми характеристиками будут значительно разниться в цене. Причина проста – «хотелка» собственника.
Больше советов и рекомендаций найдете в статье Как правильно выбрать квартиру
Но так или иначе предложение выше спроса, поэтому вам стоит запастись терпением и временем. А чтобы поиски хорошей квартиры не затянулись, читайте алгоритм выбора.
Содержание
- Как выбрать квартиру в Москве
- Как найти квартиру в Москве для покупки
- Как подобрать квартиру в Москве
Как выбрать квартиру в Москве
Часто при подборе квартиры в Москве для покупки покупатель ориентируется на следующие параметры:
- район;
- цена;
- близость метро;
- экология;
- развитость инфраструктуры.
Дополнительные критерии подбора:
- ликвидность (в случае инвестирования для перепродажи или сдачи в аренду);
- уровень преступности;
- плотность населения.
Кстати, именно поэтому некоторые покупатели предпочитают приобретать жилье в Москве в районах с плотной застройкой с советских времен, чтобы жить с развитой инфраструктурой и избежать точечного появления новостроек.
Обратите внимание на местоположение дома, граничит ли он с проезжей частью или расположен внутри жилого квартала
Расстояние до станции метро можно померить инструментом Яндекс Линейка, что очень удобно, если надо точно знать, сколько времени вы потратите на дорогу в офис.
Внимательно осмотрите карту района на наличие или отсутствие «вредных» объектов:
- Кладбище;
- Свалка;
- Железнодорожные или трамвайные пути;
- ТЭЦ;
- Диспансеры;
- ИВС, СИЗО и другие.
Видеосъемка и просмотры
При осмотре пользуйтесь блокнотом или видеозаписью (с разрешения собственников), чтобы после сравнить просмотренные варианты на наличие плюсов и минусов.
Видеозапись экономит время, т.к можно разделиться и смотреть квартиры по одному, а дома собрать все видеозаписи и проанализировать вместе.
Готовьтесь к тому, что при просмотре жилья, которое продают московские риэлторы специалисты будут применять различные уловки для создания ажиотажа:
- Просмотры с короткими интервалами между покупателями;
- Аукционы;
- Намеки, что до вас были покупатели и им понравилось, а значит могут купить раньше вас;
- И т.д.
Как найти квартиру в Москве для покупки
Выясним, что надо сделать, чтобы правильно и быстро найти жилье в городе Москва и потерять при этом немного времени и нервов.
Подбор объявлений
Читая объявления на интернет-досках обращайте внимание на описание квартиры и аккаунт, выставляющего объявление. Зачастую риэлторы копируют объявления собственников вместе с фото даже не имея на это право (без заключения договора на продажу).
В результате, обращаясь к посреднику вы переплатите от 100 тыс. рублей. Поэтому ищите объявления от собственников. Да, вы потратите время, но сэкономите деньги и нервы.
Какими базами недвижимости пользоваться в Москве:
- Авито;
- ЦИАН;
- Из рук в Руки;
- Яндекс Недвижимость;
- База Winner (платная).
Не пренебрегайте бесплатными базами объявлений, т.к. они могут содержать информацию, которой нет в платной базе.
Покупая квартиру в Москве на вторичном рынке обязательно проверяйте ее на «юридическую чистоту»
Обзванивая найденные объявления выясните информацию:
- Актуальность продажи и цены (вопросы: продали или нет, какова цена на сегодняшний день);
- Есть ли торг (если не дают сразу, можно найти причины чтобы дали, но при осмотре);
- Характеристики квартиры (те, что важны для вас и не указаны в тексте объявления, а так же те, которые указаны неточно, например этаж);
- Основание приобретения квартиры в собственность (потенциально опасные – наследство, несовершеннолетние собственники, использование маткапитала при покупке, приватизация).
Какие вопросы не стоит задавать:
- Сколько минут пешком до станции метро (вам не скажут правду, а как самим измерить написал выше);
- О наличии парковки (всегда сообщат, что все отлично, хотя на самом деле там негде ставить транспорт);
- Общая жилплощадь (реальную можно посмотреть уже будучи на просмотре и измерив рулеткой. Да, вы не правильно поняли! Потому что часто выравнивают стены ГВЛ, поэтому реальная площадь меньше, указанной в техпаспорте или выписке ЕГРН).
Кстати, за меньшие квадраты, чем указано в документах, можно попросить торг!
Что бы там не говорили, первое на что покупатель ориентируется — его кошелек! Источник может быть любой:
- Продажа имеющейся недвижимости;
- Наличные;
- Ипотека;
- Сертификат и т.д.
Будьте готовы к тому, что покупая 2-3-4-комнатную квартиру столкнетесь с тем, что продавцы будут подыскивать себе жилье взамен и сделка растянется на месяц-два
Как подобрать квартиру в Москве
Разберем алгоритм, как правильно подобрать квартиру в Москве для покупки на примере.
Соотносим цену с характеристиками желаемой квартиры:
- количеством комнат (раздельные, смежные);
- характеристиками дома (панель, кирпич, монолит);
- район расположения;
- ремонт;
- этаж и этажность;
- балкон, лоджия (застекленные или нет);
- санузел (совмещенный или раздельный).
Соотносим с вашей жизненной ситуацией:
- Наличие семьи (учитывайте, что в скором времени заведете детей);
- Наличие детей (обращаем внимание на расположение детских садов, школ, институтов);
- Место работы (работаете в офисе, измеряйте время в пути);
Рассмотрим на примере
У вас от 8 млн. рублей, какой район можно посмотреть?
По цене подойдут спальные районы ближе к окончаниям радиальных веток московского метрополитена. По количеству комнат, вполне хватит на 2-комнатную.
По районам:
- Запад – хороший выбор (например, Солнцево или Переделкино);
- Восток – удовлетворительный!
- Север и Юг – нормально (обратите внимание на строящиеся ветки метро, обычно Юго-Запад).
По инфраструктуре можете не заморачиваться, ее уровень по всей Москве хороший. Исключение могут составлять только что построенные жилые комплексы и то они быстро обустраиваются.
Обращайте внимание на состояние:
- Двора (парковочные места, чистота, расположение мусорных баков);
- Крыши и подвала (сырость, подтеки на потолке подъезда и квартиры);
- Лифта (косвенно говорит о контингенте и работе ТСЖ);
- Квартиры (постарайтесь не брать с мебелью и бытовой техникой, которую потом все-равно выкинете);
- Соседи (пообщайтесь с соседними квартирами на этаже и над квартирой).
Вы узнали, как выбрать нужную квартиру в Москве способы, критерии и алгоритм поиска, на что обращать внимание при подборе, советы, как искать хорошие варианты на вторичном рынке недвижимости.
Покупка квартиры — сложное мероприятие. Потому что сделка с недвижимостью — это большие деньги и множество переменных для оценки.
Где деньги и неопределенность, там риски и мошенники, желающие их присвоить. Мы расскажем, как выбрать и купить квартиру в Москве с минимальными рисками как в новостройках, так и на вторичном рынке, включая и старый жилой фонд.
Подумайте о цели покупки. Одно дело — инвестировать в жилую недвижимость и совсем другое — покупать квартиру для жизни. Вы уверены, что хотите инвестировать в жилую недвижимость с доходностью от 7% и сложной системой управления активами? Может, подумаете об этом, прочитав нашу статью: в какую недвижимость лучше вкладывать.
Это статья для людей, планирующих покупку дома себе или детям. Мы расскажем всё о выборе квартиры:
- критериях оценки района, дома, квартиры;
- сервисах-помощниках;
- проверке документов;
- вопросах, которые нужно задать продавцу.
Подогнать желания под бюджет
— Что вы хотите?
— Что можете себе позволить?
— Какая сумма есть на руках?
— Сколько готовы платить в месяц с учетом ремонта, коммуналки и ипотеки?
Первые мысли при покупке недвижимости всегда о деньгах. И это правильно. Покупайте квартиру себе по бюджету, чтобы она действительно стала вашей, а не активом банка. Выбирайте студию, однушку, двушку+ исходя из суммы, которая есть на руках, стабильности работы и вашего кредитного рейтинга.
Глобальный вопрос — где купить квартиру:
- В новостройке. Кажется, что квартиры в новостройках стоят дешевле, чем на вторичном рынке. Но это без учета ремонта. Вы получите квартиру с отделкой, которую придется переделывать или жить в некомфортных условиях. Если квартира стоит 5 000 000 р., то прибавляйте еще 30% на проект, ремонт, сантехнику и необходимую мебель. Получится, что реальная стоимость квартиры от 6 500 000 р. И это без учета времени ожидания, когда дом достроят. Покупать квартиру в новостройке у инвесторов, которые вложились на этапе котлована, невыгодно. Читайте о других нюансах покупки квартиры от застройщика.
- На вторичном рынке. Минусы: вам может не нравиться интерьер, возраст дома или ощущение, что здесь уже кто-то жил до вас. Однако и преимущества существенные: готовая и понятная инфраструктура вокруг, богатый выбор планировок, соседи известны, нет нужды срочно делать ремонт, покупать сантехнику и некоторую мебель.
Подумайте, что для вас важнее: стабильность после покупки или совершенно новая квартира. Решение нужно принимать исключительно исходя из своего материального положения, пессимистичной и оптимистичной оценки перспектив.
Покупать квартиру на первом этаже, чтобы перевести её в коммерческую недвижимость уже невыгодно (читайте почему).
Критерии оценки округа и локации
Единые критерии оценки помогают анализировать предложения на большом рынке Москвы. Но для начала их нужно сформировать. Подумайте, что для вас важно и выпишите эти критерии оценки или воспользуйтесь чек-листом агентства Retail-Realty.
Не идите по пути “округ — район — квартира”, основываясь на информации из интернета. Информация в аналитических статьях, которые есть в сети, давно устарела. Москва строится быстро. Там, где раньше были пробки, сегодня расширили дорогу и построили удобные развязки. Оценивайте место самостоятельно, сейчас.
Максимальная цена, приемлемая для вас
Определите максимальную стоимость квартиры исходя из количества денег на счете, накоплений, ежемесячного дохода и имущества, которое можно продать. Если планируете взять ипотеку, воспользуйтесь ипотечным калькулятором, который предлагают банки или независимые сервисы: “Калькулятор Яндекс.Недвижимость”, Calcus.ru. Представьте, что вы выбрали квартиру в Москве, купили её и лишились всех доходов. У вас должны остаться деньги на ремонт, квартплату, ипотеку, еду и вещи, чтобы жить минимум 3 месяца. Если вы не сможете прожить три месяца, не ущемляя себя, значит, эта квартира вам не по карману.
Транспорт и близость к месту работы
Для автомобилиста важнее удобный выезд на МКАД, наличие рядом крупных транспортных городских узлов, артерий и парковки. Для семьи без машины или семей, которые привыкли ездить на общественном транспорте — близость к метро, общественному транспорту.
На сайте “Яндекс.Недвижимость” можно найти оценку по всем критериям
Транспортная инфраструктура в Москве и области развита хорошо, но нужно учитывать, что так не везде. Понаблюдайте за пробками через Яндекс.Карты, чтобы увидеть реальную картину в желаемом районе.
Экология и развитие
Воспользуйтесь сервисом www.kvartiravmoskve.ru/eko/, чтобы увидеть особо охраняемые природные зоны, пляжи, найти самые чистые парки и скверы в Москве, а также определить промышленные зоны, где лучше не покупать квартиру.
Смотрите на столицу глазами инвестора, чтобы понять, в каком районе покупать квартиру в Москве
Загляните в будущее района на сайте mos.ru. Это программа благоустройства города Москвы, где есть информация по 146 районам и поселениям Москвы и Московской области. Возможно, вы захотите выбрать квартиру рядом с промышленной зоной, которую уберут в будущем, а на её месте разобьют сквер. Такие изменения обычно приводят к резкому подорожанию недвижимости. Во всяком случае, это точно прибавит ликвидности.
На сайте mos.ru можно найти оценку и по другим критериям
Выпишите самые благоприятные районы для жизни. Когда сделаете это, то воспользуйтесь службой “Яндекс.Карты”, чтобы узнать больше о каждом районе и выбрать самые подходящие.
Социальная сфера
В первую очередь этот аспект интересен семьям с детьми. Хорошо, когда рядом есть больницы, детские сады, школы, институты, образовательные кружки и не какие-то там, а хорошие, куда можно отдать ребенка:
- сайт sch549.ru показывает топ-400 школ Москвы согласно статистике Департамента образования;
- на сайте rating.msk.ru/ можно найти рейтинги садиков, школ, образовательных кружков в районе, который вам нравится.
Плотность населения
Чем выше плотность населения, тем труднее протиснуться в вагон метро, сложнее избежать пробок на дороге и длиннее очереди в супермаркетах. Актуальные данные по плотности населения можно найти на сайте russia.duck.consulting/maps/330.
Статистика плотности населения Москвы по районам
Реновация
У правительства Москвы большие планы на город и программа реновации катком пройдется по многим старым домам. Какую альтернативу и где получат собственники неизвестно. Что толку покупать квартиру у парка, если через пять лет вас переселят в промзону?
Сайт renobzor.ru/karta позволит избежать программы реновации
Многие собственники избавляются от квартир в домах, попавших под реновацию. При этом они ставят привлекательные цены. Покупка такой квартиры в будущем станет лотереей, где многие не вытянут выигрышный билет. Была у вас квартира на десятом этаже, а станет на втором, прямо над шавермой.
Безопасность
Смотреть на количество преступлений в округе бесполезно. В каждом районе есть благополучные спальные микрорайоны и неблагополучные. Понятное дело, что в неблагополучном районе выше уровень преступности. Оценивайте не округ, а конкретный микрорайон или даже дом.
Лучший способ узнать о благополучии микрорайона — обратиться к местному участковому или в отделение полиции. Другого способ нет. Официальную статистику МВД собирает по районам, что дает общую картину на 3 кв. км.
Используйте критерии оценки и сервисы, чтобы выбрать подходящий район города. Это особенно актуально, когда вы переехали в Москву из других регионов.
Критерии оценки для выбора дома
Выбирать нужно не только район, но и конкретный дом, в котором продается интересующая вас квартира. Хорошая квартира в плохом доме — это проблемы в будущем, о которых вы можете даже не подозревать.
Капитальный ремонт дома
Лучше выбирать дом, где капитальный ремонт уже произведен до появления фонда капитального ремонта. Вы наверняка слышали, что ремонт с привлечением средств фонда капремонта делает дом не всегда лучше, чем он был до ремонта. То крышу недоделали, то трещины в стенах заделали обычной шпаклевкой.
Проверяйте информацию о капремонте дома на сайте repair.mos.ru/
Бизнесы в доме (хостелы, первые этажи)
Некоторые предприниматели смогли зарегистрировать в жилых домах хостелы и мини-отели, не говоря уже о бизнесах, занимающих первые этажи (street retail). Кроме того, есть бывшие общежития (целые здания), владельцы которых не смогли узаконить бизнес, сделали ремонт “тяп-ляп” и теперь продают квартиры в зданиях с убитыми коммуникациями. Чтобы не попасть на такой подарок, воспользуйтесь сайтом wikimapia.org.
На wikimapia.org можно посмотреть историю дома, если она есть
Почему хостел в доме — это плохо? Всегда занятая парковка, много посторонних в подъезде, от которых не знаешь, что ожидать.
Чем не угодили предприниматели на первых этажах? Это может быть безобидный магазин одежды, а может пивнушка, у которой отовариваются местные высокоградусные мужички, или блинная, где вечно что-то пригорает. Если на десятом этаже все равно, что есть в доме, то до пятого этажа долетают как запахи, так и звуки.
Полезно узнать кадастровую стоимость квартиры (желательно, чтобы была выше) и согласовать критерии оценки с семьей. Точные критерии оценки упрощают выбор района и квартиры среди тысяч предложений. Ведь вы точно будете знать, что оценивать.
Негативные центры локального влияния
С одной стороны, негативные критерии — это возможность торговаться и сбивать цену. Чем их больше, тем легче договориться с продавцом по цене, нагоняя страху, что квартиру по этой цене точно никто не купит.
С другой стороны, эти факторы могут изменить ваше решение о покупке квартиры в этом районе или даже округе. Именно поэтому так важно досконально изучать район и локацию.
Некоторые негативные критерии:
- близость кладбища;
- вид на свалку;
- рядом производственные здания или промзона;
- вблизи железная дорога
- рядом заведения общепита или фастфуда;
- неухоженный пустырь
- заброшенный недострой;
- ТЭЦ, психоневрологические диспансеры, изоляторы временного содержания.
Непрофессионал не увидит ничего странного в том, что квартиру можно посмотреть только в выходные дни. А потом окажется, что по будням открывать окна невозможно из-за неприятного запаха и шума со стороны промзоны. И с этим ничего не сделать! Владелец производства и начальник роспотребнадзора вместе играли вечерами в хоккей.
Промежуточный итог — общая оценка района, дома и ликвидности квартиры. Обратите внимание, что мы еще не добрались до изучения квартиры, документов, общения с собственником или риелтором. Очень важно подойти к первому разговору подготовленным, чтобы вас не могли ввести в заблуждение, рассказывая о замечательных соседях, красивом виде из окна и близости парка.
Искать квартиру самому или обратиться к специалистам?
Изучение рынка недвижимости мегаполиса — хлопотное дело. Вы и сами видите, сколько нюансов нужно брать во внимание. Это еще без ваших личных предпочтений и желаний всех членов семьи.
Облегчить поиск недвижимости помогут риелторы и агентства недвижимости. Они же знают рынок недвижимости как свои пять пальцев. Но так ли это?
Риелтор или агентство недвижимости. Если вы обращаетесь в агентство недвижимости, то по факту переплачиваете за услуги риелтора (организация сделки), который может быть даже не оформлен в штат. Схема такая: “клиент — агентство недвижимости (берет процент за услуги риелтора, юриста) — самозанятый риелтор (ИП, самозанятый)”. В результате получаете список объектов, которые нужно продать риелтору в первую очередь. Речь не идет об объективной оценке района, микрорайона или дома. Вам не покажут отчет с подбором объектов под критерии оценки, а предложат ездить по квартирам и выбирать. Адекватных риелторов, которые умеют выполнять свою работу и делают это хорошо, найти сложно. Если найдете, то получите полную информацию по району, дому, квартирам, а также документы, подтверждающие информацию.
Самостоятельный поиск недвижимости в Москве — это вторая работа после основной. Вы потратите много времени, подойдя к вопросу серьёзно, и рискуете потерять много денег, спустив вопрос выбора квартиры на тормозах. Чтобы не потерять деньги, читайте о самостоятельном выборе квартиры во второй части статьи.
Как найти и выбрать квартиру
Создайте таблицу с критериями в Google Excel. Это позволит вам совместно с семьей и риелтором работать над критериями покупки, прикидывать варианты и делиться мнениями онлайн с любого устройства. Для этих же целей можно использовать Google Doc.
Оставьте заявку и мы вам перезвоним!
Вместе с критериями запишите свои желания и ожидания от будущего жилья. Используйте наработки из статьи или выпишите то, что важно для вас.
Дальнейшая работа:
- поиск недвижимости;
- общение с продавцами и риелторами;
- проверка документов.
Давайте вместе поговорим об этом.
Доски объявлений: “Авито”, “Циан”, “Из рук в руки”, “Яндекс Недвижимость”
ДО — огромный массив информации. Предложений масса. Найти нужную недвижимость поможет таблица Google Excel. Вы уже знаете все критерии и можете выбрать район, опираясь на конкретные показатели. Остальное сделают сервисы.
Благодаря онлайн-сервисам искать недвижимость просто и интересно (так выглядит карта “Яндекс.Недвижимость”)
Просматривайте самые перспективные районы, находите квартиры и составляйте список. Не нужно срочно звонить по объявлению. Убедитесь, что подходящих предложений гораздо больше одного.
Задавайте правильные вопросы по телефону
Когда вы звоните по объявлению, то ситуаций может быть как минимум три. Вам ответит собственник, риелтор (помощник, друг собственника, перекупщик) или риелтор, притворяющийся собственником.
Все эти люди преследуют одну простую цель — продать то, что есть. Ваша цель купить то, что НУЖНО! Поэтому звонок не надо расценивать как важный шаг в сделке. Звонок (особенно первый) — это способ получить информацию по объекту.
Воспользуйтесь чек-листом вопросов, чтобы получить наиболее ценную информацию. Её лучше записать. Для этого выберете и скачайте мобильное приложение для Android или iOS. Используя функции записи разговора, нужно предупредить человека, что разговор записывается. Иногда только этого достаточно, чтобы человек честно отвечал на вопросы.
Примерный перечень вопросов по чек-листу:
- Вы собственник или помощник (риелтор)? Агенты заработают, если продадут квартиру. С ними сложнее торговаться, но через них проходит большинство сделок. Добросовестный агент — показывает квартиру, стыкует время продавца и клиента, помогает оформить сделку грамотно с юридической стороны. Но агент, если только вы его не наняли для поиска квартиры, не будет честно рассказывать обо всех нюансах квартиры. Ему это невыгодно. Он получит деньги со сделки! Собственник должен подтвердить право собственности, предоставив выписку из ЕГРН. Попросите его прислать документы в электронном виде.
- (вопрос к риелтору) Застрахована ли ответственность и какой лимит на один страховой случай? В настоящее время в России это скорее всего нонсенс. Страховка — это возможность возместить ущерб, если сделка будет признана недействительной из-за ошибки риелтора. Например, сделка срывается, потому что супруга клиента против продажи квартиры. Получается, что риелтор (организатор сделки!) не потребовал согласия супруги и поэтому вы потеряли время и отдали аванс не за что, который могут и не вернуть — обращайтесь в суд. Если есть страховка, то она возместит ущерб в большинстве случаев. Наличия страховки мало, уточняйте сумму выплаты. Бывает, что деятельность риелтора застрахована на 3 000 000 р., а лимит ответственности страховщика по одному страховому случаю — 300 000 р. Т.е. в случае чего вам выплатят максимум 300 000 р., а не 3 млн руб. Внимательно изучите страховой полис, читайте мелкий шрифт, когда работаете с риелтором.
- Кто еще зарегистрирован в квартире? У кого есть право в ней жить? Есть ли сервитуты? Идеально, когда в квартире никто не прописан. Вы можете купить квартиру и с прописанными жильцами, но если есть возможность, то лучше выписаться или в договоре купли-продажи прописать сроки, к которым бывшие собственники должны выписаться из квартиры. Потому что выписать из квартиры людей проблематично даже через суд, особенно, если речь о несовершеннолетних детях и в ситуации, когда прописаться им негде. Пример более сложной проблемы. Квартира куплена в ипотеку под материнский капитал. Ипотеку собственник выплатил. Квартиру продали, но не учли, что сыну, под которого взят мат. капитал, положена доля в квартире. Сын вырос и подает на новых собственников квартиры в суд. Он прав и закон на его стороне. Теперь в вашей квартире может жить сын бывших собственников или вы должны выкупить его долю.
- Кто имеет право пользоваться квартирой? Это не собственники, а люди, которые сейчас или в будущем имеют право использовать квартиру. Например, у арендатора заключен договор аренды сроком на 5 лет или он вправе жить в квартире по завещанию. Вы, конечно, можете выкупить у неё это право, но лучше урегулировать вопрос перед покупкой. Суд в лучшем случае вернет вам деньги и расторгнет сделку, так как продавец не указал в договоре купли-продажи всех, кто может пользоваться квартирой.
- Есть ли обременения и ограничения? Стандартный вопрос. Многие люди не знают, что такое обременение. Обременением считается: ипотека, договор ренты, аренды, арест, банкротство собственника, недееспособность собственника. Проверить обременения можно через выписку ЕГРН и Росреестр. Недееспособный собственник — идеальная возможность для мошеннических действий. Посредник возьмет доверенность и скажет, что собственник живет в Италии и приехать не может. В таком случае нужно поговорить с собственником через средства видеосвязи. Может оказаться, что собственник находится в дурдоме, а санитар обманным путем заставил подписать доверенность и об этом узнали родственники пациента.
- Согласны ли со сделкой супруг или супруга, в т.ч. бывшие? Как ни странно, многие забывают про бывших супругов и совместно нажитое имущество. Если вы купили квартиру, а через год бывшая супруга подает в суд на мужа-продавца, то это омрачит и вашу жизнь.
Эти вопросы нужны, чтобы получить первое представление о собственнике и юридической ситуации с квартирой. Все слова, сказанные по телефону риелтором или собственником, нужно проверить, изучив документы. Бывает, что ответы на эти вопросы уже даны в объявлении, но кратко, вскользь или ответы записал риелтор в качестве рекламы. На самом деле может все быть иначе. Спрашивайте. Проверяйте. Помните, что покупка недвижимости — сложная сделка.
Есть и другие вопросы. Они нужны, чтобы оценить сроки оформления сделки, найти рычаги для торга или, наоборот, понять, почему цена такая низкая. Ведь низкая цена — это признак нерешенных проблем (т.е. высоких рисков).
- Почему такая цена? Простой вопрос, подразумевающий логичный и понятный ответ, которого часто нет у собственника. Говорят разное: “Хочу купить квартиру или дом побольше” — это значит, что выпишется человек не сразу и сделка может затянуться, “Уезжаю за границу и надо погасить все кредиты” — если цена адекватная рынку, то можно торговаться. Ответ на этот вопрос поможет вам вытащить из продавца больше информации, которую вы сможете использовать в своих интересах.
- Почему продаете квартиру? Еще один открытый вопрос. Если объективной и логичной причины продавец не называет или говорит стандартную фразу: “Хочу купить другую”, то задавайте уточняющие вопросы: “В каком район квартиру хотите купить? Почему там?”. Цель этих вопросов — поймать человека на лжи. Может быть вам врут, чтобы скрыть новых соседей алкоголиков?
- Кто платит за оформление сделки (кто будет оформлять её)? В какую нотариальную контору пойдете и почему? Иногда продавец не готов оплачивать дополнительные расходы и это лучше выяснить заранее, чтобы точнее спланировать свой бюджет.
Перечень документов, которые необходимо изучить в первую очередь
Грамотный продавец подготовит все документы заранее, будет готов выслать их в электронном виде по первому требованию и предоставить оригиналы при встрече. Какие документы нужно изучить:
- выписка ЕГРН;
- кадастровый паспорт;
- паспорт гражданина РФ;
- согласие супруга;
- форма 12 (справка о снятии с регистрации);
- расширенная выписка из домой книги;
- предварительный договор купли-продажи (если планируете заключить).
Подробности в статье — оформление сделок с недвижимостью риски продавца и покупателя. После своей проверки и всех договоренностей с продавцом рекомендуем отдать документы профессиональному юристу на изучение.
Давайте подытожим вместе
Чтобы правильно выбрать и купить квартиру в Москве.
- Если желания и планы не записаны, значит их нет. Сформулируйте критерии покупки, свои желания и возможности.
- Используйте онлайн-сервисы для поиска актуальной информации, потому что информация в статьях и видео на YouTube может устареть.
- Риелтор — организатор сделки, которого просто необходимо постоянно контролировать. Ведь его главная задача — провести сделку, чтобы получить свою комиссию. При неблагоприятном развитии событий вы можете риэлтора больше не увидеть. Берите самые важные решения на себя.
- Не ведитесь на манипуляции продавцов, которые будут вас торопить любыми способами. Сделайте список минимум из десяти подходящих квартир и выбирайте вдумчиво и спокойно.
- Проверяйте показания собственников и риелторов. Общайтесь с соседями, отправляйте документы на проверку юристу, ищите подвох во всем.
Теперь вы имеете представление, как выбрать квартиру в Москве, купить её и переехать в новые стены. Читайте о правильной передаче денег при покупке недвижимости, чтобы сделка прошла без проблем. Агентство по управлению Ритейл-Риэлти желает, чтобы все ваши сделки с недвижимостью заканчивались как вы и планировали и только на позитивной ноте.
Информация от партнеров по недвижимости в Европе: на сайте europe-house.com Вы можете выбрать и купить недвижимость в Чехии. По всем объектам представлена подробная информация. Сервис работает без дополнительных и скрытых комиссий.