Часть квартир на рынке недвижимости России покупают на стадии котлована — когда еще даже не готов фундамент многоквартирного дома. В такой сделке больше рисков, но более низкая стоимость квартир по сравнению недвижимостью, уже введенной в эксплуатацию, привлекает покупателей.
Рассказываем, как купить квартиру на стадии котлована, какие могут быть риски в сделке, как обезопасить себя от возможных рисков и на что обратить внимание при подписании договора с застройщиком.
Квартиры на стадии котлована дешевле недвижимости, введенной в эксплуатацию. Фото: domsevas.ru
Пошаговая инструкция по покупке квартиры на стадии котлована
Покупатель проходит несколько этапов — от выбора объекта и сбора информации о застройщике до подписания договора долевого участия в строительстве и перевода денег.
Выбор объекта
Покупку квартиры на стадии котлована предлагают многие застройщики. Это могут быть отдельно возводимые корпуса или дом, который входит в проект застройки целого квартала.
Новостройки не все одинаковые — каждый дом могут строить по разным проектам. Выбирая объект, в котором будет новая квартира, учитывают такие факторы:
- присутствие социальной инфраструктуры. Бывает, что в одном районе сразу вводится в эксплуатацию большое количество жилых зданий. Из-за этого в близлежащих садах и школах не хватает мест для всех детей, которые вселяются вместе со взрослыми в новостройки. Аналогичная проблема может быть с поликлиниками, государственными учреждениями. Иногда на постройку объектов инфраструктуры уходит еще несколько лет после ввода дома в эксплуатацию;
- наличие парковки. Это могут быть подземные паркинги, наземная парковка. Можно поинтересоваться у застройщика об общем количестве квартир в новостройке и количестве машиномест на парковке. Бывает, что застройщик предусмотрел мало места для автомобилей, и жителям квартир приходится оставлять свои машины далеко от дома, пользоваться услугами платных стоянок;
- перечень объектов, которые будут расположены во дворе. Это может быть детская площадка, огороженная площадка для игры в футбол;
- транспортная доступность. Если дома возводятся в новой части города, движение транспорта может быть плохо налажено. В районе может ездить мало маршрутов, быть большой перерыв между автобусами. Часто жители новых удаленных от центра районов жалуются, что сформированы неудобные графики движения, когда трудно уехать утром на работу или вернуться домой вечером;
- присутствие магазинов, супермаркетов, кафе, тренажерных залов.
Обычно информацию по каждому строящемуся объекту недвижимости предоставляют в эскизе проекта или описывают в рекламе. Но не все застройщики добросовестные. В макетах будущего жилищного комплекса может быть нарисовано одно, а по факту многих объектов, которые в нем отражены, устанавливать не планируется.
Анализ застройщика
Не все участники долевого строительства получают свои квартиры в срок или вообще дожидаются готовности объекта. Бывает, что застройщик в процессе стройки заявляет о своем банкротстве. В таких ситуациях многоквартирный дом часто остается на стадии недостроя. Снизить риски поможет анализ застройщика.
В первую очередь, нужно поинтересоваться перечнем объектов, которые уже были введены в эксплуатацию, а квартиры в них переданы собственникам. Об этом можно спросить у менеджеров компании-застройщика. Но сотрудники компаний не всегда готовы рассказывать о неудачах фирмы или случаях несоблюдения условий договора. Поэтому покупателю лучше самому поискать информацию в интернете и социальных сетях.
Если у компании есть недострои, покупатели квартир создают группы обманутых дольщиков, пишут массу сообщений в группах города или района. Про недострой можно найти информацию на новостных сайтах, городских порталах.
Специалисты советуют обращать внимание на те компании, которые прошли аккредитацию в банках. Банки, которые предоставляют ипотечные кредиты на покупку новостроек в возводимых домах, тщательно изучают репутацию застройщика. Они выбирают для сотрудничества только надежные компании. Среди аккредитованных застройщиков тоже известны случаи признания банкротом, но их не так много, как у неаккредитованных фирм.
Чтобы удостовериться в том, что компания не объявляла о своем банкротстве и не замораживала строительство, можно просмотреть информацию об организациях, заявивших о своей несостоятельности. Такие данные находятся в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве.
Дополнительно у застройщика стоит запросить разрешение на строительство. Если его срок в скором времени истекает, это может вызвать задержку в строительных работах, перенос срока сдачи готового объекта или замораживание строительства.
Если представитель компании-застройщика заявляет, что не может предоставить разрешение или другие документы, это должно насторожить — будущие дольщики имеет право ознакомиться с такими документами.
Без разрешения на строительство девелопер не имеет права строить. Фото: zen.yandex.ua
Выезд на место – осмотр площадки строящегося дома
Многие покупатели квартир на стадии котлована считают, что, пока здание не возведено, нет смысла смотреть на стройку. Но, посетив объект, можно посмотреть, есть ли на площадке материалы и техника, ведутся ли вообще строительные работы.
Еще при посещении стройки можно сразу оценить транспортную доступность дома, состояние инфраструктуры, посмотреть, что находится вблизи будущего корпуса.
Визит в офис продаж
В офисе застройщика покупатель получает информацию о:
- проекте строительства;
- стоимости квартиры с учетом типа объекта, вариантов отделки, этажности и прочих параметров жилья;
- дате завершения строительства.
Общение с банками для получения ипотеки
Банки предоставляют кредиты не только на введенные в эксплуатацию новостройки или вторичную недвижимость. Ипотеку можно получить для покупки квартиры на стадии котлована. Но чтобы деньги дали, нужно обращаться в те финансовые организации, в которых застройщик прошел аккредитацию.
Многие покупатели квартир поступают наоборот: сначала выбирают финансовую организацию, в которой они будут брать кредит. Уже потом из перечня застройщиков, аккредитованных банком, они выбирают того, с которым будут заключать договор.
Условия кредитования у каждого банка разные. В большинстве случаев более выгодные условия для зарплатных клиентов — тех, кто получает зарплату на счет, открытый в финансовой организации. Для таких заемщиков может быть меньше процентная ставка, ниже минимальная сумма, которую нужно внести в качестве первоначального взноса.
Бронирование квартиры в строящемся доме и подписание договора
На этом этапе покупатель выбирает квартиру и вместе с менеджером компании-застройщика согласовывает все параметры будущего объекта.
После выбора объекта будущий собственник квартиры подписывает договор бронирования и направляется в банк, чтобы получить одобрение по кредиту, если для покупки он хочет взять ипотеку.
Получение одобрения на выдачу кредита банком
Для получения одобрения заемщик предоставляет пакет документов. Их перечень будет зависеть от типа объекта, условий кредитования, использования государственных программ. В перечень необходимого могут входить:
- паспорт заемщика;
- военный билет – для мужчин;
- справка о доходах;
- свидетельство о заключении брака;
- свидетельство о рождении детей;
- договор бронирования квартиры, заключенный с застройщиком.
После предварительного одобрения банком выдачи кредита заемщик может подписывать ДДУ.
Список застройщиков, аккредитованных банком, можно посмотреть на сайте финансовой организации. Фото: kreditology.ru
Подписание договора долевого участия
В ДДУ включают:
- данные об объекте — строительный адрес дома, кадастровый номер участка, где ведется строительство;
- стоимость квартиры;
- дату, на которую новостройка будет сдана;
- этаж квартиры и ее предварительный номер;
- гарантию на квартиру, включая расположенное в ней инженерное оборудование;
- страхование ответственности застройщика;
- паспортные данные покупателя;
- реквизиты компании-застройщика.
Регистрация ДДУ
ДДУ регистрируют в Росреестре, за счет этого застройщик не может продать одну квартиру на стадии строительства нескольким людям.
В среднем процедура регистрации занимает около 10 дней. Чтобы ее пройти, обращаются в Многофункциональный центр.
Проведение оплаты через эскроу-счет
Квартиры на стадии котлована продают через эскроу-счет. Деньги на нем хранятся до выполнения застройщиком своих обязательств.
После подписания ДДУ и регистрации сделки в Росреестре покупатель переводит свои деньги, которые он должен застройщику, на эскроу-счет. Если используются кредитные средства, то деньги переводит банк после заключения ипотечного договора.
Деньги на эскроу-счете нельзя арестовать. Если у дольщика есть долги по налогам, алиментам, невыплаченным штрафам, средства, которые лежат на эскроу-счете, не могут быть использованы для их погашения.
Механизм оплаты построен таким образом, что застройщик может получить деньги по каждому объекту только после того, как будет зарегистрировано право собственности на первую квартиру в доме. Если дом не будет сдан, покупатель расторгает ДДУ и забирает деньги.
Эскроу-счет можно открыть в любом банке из списка, который размещен на сайте Центробанка. В этот список входят финансовые организации, отвечающие требованиям правительства. Чтобы открыть счет, покупатель квартиры обращается в банк с оформленным ДДУ.
Девелопер получает средства, которые расходуются на строительство, за счет проектного финансирования. В случае оформления ипотеки покупатель может получить кредит в том же банке, который выделяет деньги застройщику, или в любом другом. Если заемщик выберет для кредитования другую банковскую организацию, придется оплатить комиссию за перевод суммы ипотечного кредита из одного банка в другой. Но по закону комиссия за открытие счета и его ведение взыматься не будет.
Застройщик получает деньги с эскроу-счета после сдачи готового объекта. Фото: yandex.ru/news
После перевода банком средств на эскроу-счет заемщик начинает погашать ипотечный кредит согласно графику, приложенному к кредитному договору.
Иногда застройщики обходят необходимость использования эскроу-счетов. В таких ситуациях дольщикам предлагают использовать схему жилищно-строительного кооператива. По документам все представляется так, будто группа людей самостоятельно решила построить себе дом, для чего наняла подрядную организацию. В роли такой подрядной организации выступает застройщик. При участии в этой схеме покупатель квартиры не защищен — деньги сразу передаются застройщику. Сами объекты часто дешевле тех, которые покупают через эскроу-счета, но при замораживании строительства можно лишиться и денег, и квартиры.
Когда невыгодно покупать квартиру в строящемся доме
Тем, кто хочет купить квартиру у застройщика на стадии котлована, нужно учитывать такие моменты:
- из-за введения эскроу-счетов девелоперы подняли цены на квартиры. Это связано с тем, что они платят проценты за использование средств банка. Если в 2019 году разница между стоимостью введенных в эксплуатацию квартир и объектов на стадии котлована была около 25%, то к 2021 году она сократилась до 10–15%.
- как отмечают эксперты, покупка квартир на стадии котлована более выгодна тем дольщикам, у которых есть собственное жилье или недвижимость, где они могут бесплатно жить. В противном случае они экономят на покупке квартиры, но тратят деньги на аренду квартиры или дома для проживания. Например, если арендовать квартиру за 35 тыс. рублей в месяц, то за 3 года строительного цикла придется потратить более 1 млн рублей;
- часто люди вкладывают деньги в покупку квартир на стадии котлована, чтобы потом продать жилье в новостройке и получить прибыль. Но не всегда стоимость готового объекта будет больше суммы, которую дольщик заплатил застройщику. А при использовании денег банка можно потратить больше средств на покупку квартиры и оплату процентов по ипотеке, чем будет стоить готовый объект;
- несмотря на введение такого механизма, как эскроу-счет, в сделке есть риски. Они связаны с отсутствием защиты от затягивания сроков сдачи жилья. Дольщик может получить компенсацию за нарушение условий договора, но для этого нужно обращаться в суд.
Все ли застройщики продают квартиры на стадии котлована
Закон не определяет необходимости продавать квартиры на определенной стадии строительства. Каждый застройщик вправе сам устанавливать этап застройки, на котором он готов привлекать дольщиков и заключать с ними договор долевого участия. Поэтому не у всех девелоперов можно купить квартиру именно на стадии котлована.
Может ли застройщик сдать квартиру, которая не соответствует ДДУ
В договоре долевого участия указываются все характеристики будущей квартиры. Они прописываются на основании утвержденного проекта дома. Измениться может:
- название улицы;
- номер дома или корпуса.
Изменить существенные характеристики объекта застройщик не может — нельзя поменять количество комнат в квартире, ее этажность или планировку. Если компания пытается сдать объект, который не соответствует характеристике, приведенной в ДДУ, дольщик имеет право не принимать квартиру.
При строительстве возможны изменения, из-за которых квадратура квартиры может немного отличаться в меньшую или большую сторону. При условии, что договор предусматривает проведение взаиморасчетов при подписании акта приема-передачи:
- если площадь квартиры больше, то покупатель проводит доплату за дополнительный метраж квартиры;
- если площадь квартиры меньше, то покупателю возвращается часть выплаченной суммы.
Если выясняется, что площадь квартиры меньше, чем указано в ДДУ, дольщик получает часть денег назад. Фото: yandex.com
Расторжение сделки с застройщиком
Если расторжение происходит по вине застройщика, который не способен дальше соблюдать условия заключенного договора, деньги с эскроу-счета возвращают покупателю.
Покупатель может не расторгать договор, а дождаться решения о назначении другого застройщика, который завершит начатое строительство. В таком случае сумма, размещенная на счету, будет передана новому застройщику, но после сдачи объекта.
Бывает, что у банка, который выступает в роли эскроу-агента, отзывают лицензию. В таком случае застройщик и дольщик должны заключить договор открытия эскроу-счета с другой банковской организацией. Чтобы в случае банкротства финансовой организации дольщики не лишились денег, которые лежат на эскроу-счете, деньги страхуются Агентством страхования. Но максимальная сумма, которая может быть застрахована — 10 млн рублей.
Что будет с домом, если застройщик обанкротится в момент строительства?
Это зависит от условий ДДУ и того, использовался ли эскроу-счет при его оформлении. При введении процедуры банкротства покупатели квартиры должны обратиться к конкурсному управляющему и заявить о своих требованиях:
- передать квартиру;
- вернуть средства.
Заявление с требованиями нужно передать в течение 2 месяцев с момента получения уведомления о том, что открыто конкурсное производство. Если дом уже построен, но застройщик еще не оформил право собственности, дольщик может подать исковое заявление в арбитражный суд. По решению суда дольщик может:
- получить право собственности;
- взыскать штраф;
- взыскать неустойку;
- компенсировать моральный вред.
Если застройщик срывает сроки сдачи объекта, дольщики могут обратиться для защиты своих прав с заявлением в Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ или прокуратуру. К заявлению прикладывают копию договора долевого участия строительства с условиями, которые застройщик не выполняет.
За срыв сроков сдачи объекта можно взыскать неустойку. Фото: wargaming-fm.ru
Прием квартиры по договору долевого участия в строительстве
Чтобы стать полноправным собственником квартиры, надо дождаться окончания строительства, принять объект у застройщика и оформить на него право собственности. После окончания работ:
- Застройщик уведомляет дольщика о необходимости прийти и принять квартиру.
- Дольщик приходит на объект вместе с ДДУ и паспортом. Должны присутствовать все участники ДДУ, которые вкладывали деньги в строительство квартиры.
- Застройщик предоставляет разрешение на ввод комплекса в эксплуатацию, документы о присвоении почтового адреса, заключения о соответствии нормам технических регламентов и проектной документации.
- Дольщик осматривает подъезд, квартиру и при отсутствии замечаний подписывает акт приема-передачи. При наличии замечаний составляется дефектный акт, и застройщик должен исправить недостатки в оговоренный в ДДУ или дефектном акте срок.
- Дольщик регистрирует право собственности на квартиру в Росреестре.
При осмотре квартиры для ее приема обычно берут:
- блокнот, чтобы делать пометки о выявленных несоответствиях;
- лист бумаги для проверки работы вентиляции;
- мел или маркер, которым будут помечены выявленные недостатки;
- рулетку или лазерный дальномер для определения площади, измерения перепадов в стенах, потолках;
- индикаторную отвертку или другой прибор, которым можно проверить электроточки;
- телефон или фотоаппарат, с помощью которого будут сделаны фотографии недочетов.
Покупка квартиры на стадии строительства: самое важное
- При покупке квартиры на стадии котлована подписывают договор долевого участия в строительстве.
- Перед подписанием ДДУ нужно удостовериться в надежности застройщика: запросить разрешение на строительство, проверить исполнение условий ДДУ по другим объектам.
- При оформлении ДДУ можно использовать ипотечный кредит, но застройщик должен быть аккредитован банком.
- Договор долевого участия в строительстве сначала регистрируется в Росреестре, после этого дольщик проводит оплату.
- Деньги за квартиру переводят на эскроу-счет. Застройщик получает их после завершения строительства.
- После завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию дольщик должен принять квартиру. Для этого жилье осматривают и подписывают акт приема-передачи.
- Окончательный этап покупки квартиры — регистрация права собственности в Росреестре.
Как взять ипотечный кредит быстро и на выгодных условиях? Зовите ипотечного брокера по недвижимости
Сельская ипотека — ипотечный кредит на покупку участка, дома или квартиры в сельской местности
Досрочное погашение ипотеки. Как выгоднее и быстрее рассчитаться с банком
Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости
Пишу о себе:
купили через неделю после старта продаж.
Как нашли:
1. Настроились на поиск
2. Спрашивали у знакомых-знакомых кто где брал, изучали материал
3. Яндекс, вбиваете в поиск: новостройки Москвы (Подмосковья), цены от застройщика
4. Есть куча сайтов с базами данных и вперед. Нашли вариант и тупо читаете про него все, что нароете. Историю застройщика, что уже построено было. Отзывы тех, кто покупал уже и кто живет. Ищете долго и много. Собираете всю инфу.
5. Выбираете несколько вариантов. Собрались, съездили на площадку, заценили район, как добираться, инфраструктуру.
6. Есть много сейчас ЖК, где например 1-2 очередь построены, а последующие еще не выставлены на продажу. Возьмите на заметку о них, мониторьте новости.
Удачи
От стадии котлована до сдачи дома в эксплуатацию проходит от года-полутора (панельные типовые дома) до 2-3 лет. В лучшем случае строительство будет завершено в срок или с небольшим опозданием. Как правило, дольщики проявляют терпение и понимание, если задержка не превышает полугода от заявленной в договоре даты. Иногда строительная компания в договорах указывает срок сдачи дома с запасом в несколько месяцев. Если стройка зависает надолго, что, к счастью, случается все реже, решить проблемы помогает активность дольщиков с созданием инициативной группы по контактам с руководством компании-застройщика, обращениями в администрацию и местную прокуратуру, в суд и СМИ. Многие проблемные проекты были успешно доведены до конца благодаря настойчивости соинвесторов.
После сдачи дома в эксплуатацию ему присваивают почтовый адрес, специалисты БТИ производят обмеры квартир и изготавливают техпаспорта квартир. Если площадь квартиры по результатам обмеров больше проектной, то разницу должен оплатить дольщик, если меньше – компенсацию покупателю квартиры выплачивает застройщик, хотя добиваться этого иногда приходится через суд.
Примерно через 1,5-3 месяца покупателям начинают выдавать ключи и приглашают на приемку квартиры с подписанием акта приема-передачи. На этом этапе важно выявить все недоделки и дефекты, чтобы застройщик их устранил в трехмесячный срок. Самый лучший вариант – не пожалеть денег и пригласить эксперта от независимой строительной компании, который поможет оформить приложение к акту с перечнем всех недоделок. Если претензий нет, то акт приема-передачи подписывается без приложения. По закону неучтенные или незамеченные дефекты должны быть устранены в пятилетний гарантийный срок.
С момента подписания акта приема-передачи, если иное не указано в ДДУ, дольщик берет на себя оплату коммунальных платежей.
Оформление квартиры в собственность, ремонт и переезд
Квартира оформляется в собственность дольщика на основе решения о вводе дома в эксплуатацию и акта приема-передачи квартиры. Обычно документы оформляет застройщик или уполномоченная компания. Стоимость услуг или включается в первоначальную сумму (оформление ДДУ + оформление квартиры в собственность), или взимается отдельно, в пределах 20-50 тыс. руб. Срок оформления – около 1-1,5 месяцев.
Начинать ремонт желательно после получения свидетельства о собственности на квартиру, чтобы избежать возможных накладок. В процессе оформления могут понадобиться дополнительные обмеры БТИ, застройщик будет проводить работы по устранению недоделок. На практике покупатели нередко начинают ремонт и въезжают в квартиру сразу после сдачи дома в эксплуатацию, а иногда и до того, по устному разрешению застройщика. Однако правильная последовательность действий приносит результат.
Итак, самое главное при покупке квартиры в новостройке на этапе котлована – это сделать правильный выбор дома во всех отношениях: лучшее место, лучшее соотношение цены и качества, лучший застройщик. Для этого важно провести тщательный анализ информации об объекте, изучить цены на аналогичные квартиры и количество предложений в районе. Если квартира приобретается в качестве инвестиции, то каждое выигрышное преимущество квартиры увеличит ее ликвидность и доход. Если квартира покупается для себя, то важнее становится репутация и опыт застройщика, когда минимален риск столкнуться с долгостроем или некачественно построенным домом, но меньше и рост цены на квартиру в процессе строительства. Для того чтобы максимально снизить юридические и инженерно-строительные риски, можно воспользоваться услугами профессионалов и заказать правовую экспертизу выбранной новостройки и независимую техническую экспертизу проектной документации.
МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ
Как купить новостройку на этапе котлована? Шаг четвертый: поездка на объект и в офис застройщика
27.09.2022
Как обезопасить себя при покупке квартиры на этапе строительства: полезные советы
Новостройки
Полезные статьи для покупателей недвижимости
Сделки по приобретению квартир на стадии строительства – распространенная практика для строительного рынка. Подобные сделки могут быть весьма выгодны. Но в то же время они несут в себе достаточно большие риски.
Покупка квартиры на стадии котлована: пошаговая инструкция
Решение о том, чтобы купить квартиру на этапе строительства принято. Что делать дальше? Как выбрать объект и застройщика? Как не потерять деньги, покупая квартиру в стройке?
Ищем объект
Первый этап – поиск подходящего объекта. В России в год вводится в эксплуатацию порядка 45 млн. кв. м. жилья в многоквартирных домах. Темпы строительства достаточно высокие, жилые многоэтажные дома появляются один за другим, поэтому покупателю есть из чего выбирать.
Поиск новостройки следует начинать с изучения места, где будет строиться дом. Стоит обратить внимание на район строительства, удобство размещения объекта, транспортную доступность, расположение крупных и мелких магазинов в районе, ближайшее окружение, наличие наземной парковки, размещение высотных домов поблизости (они могут перекрывать солнце, да и смотреть постоянно в окна соседнего дома не очень приятное занятие). Другой важный момент – близость детских садов и школ, поликлиники.
Далее стоит ознакомиться с тем, что планирует построить застройщик: какой конструктив у дома, этажность, планировки, количество лифтов (для домов выше 10 этажей их должно быть от 2 до 4), наличие подземной парковки, план благоустройства территории (озеленение, детская площадка, закрытая территория и т.п.). Всю интересующую покупателя информацию можно уточнить в офисе продаж застройка, у риэлтеров или на сайте жилого комплекса.
Стоит иметь в виду, что отдельные обещания застройщика могут быть исключительно рекламными моментами, поэтому не нужно полностью верить всему, что вам говорят. До принятия решения о покупке следует обязательно посетить будущее место строительства, даже если там пока только котлован. А лучше даже 2-3 раза. Так можно оценить фактическое состояние дел на стройке, динамику работ и реальную транспортную доступность.
Анализируем строительную компанию
Следующий этап после выбора объекта – изучение строительной компании. К анализу застройщика необходимо подойти очень ответственно, максимально собрав всю имеющуюся по нему информацию.
Для начала следует ознакомиться с разрешением на строительство и проектной декларацией. Это основные документы (помимо самого проекта), разрешающие выполнение строительных работ и продажу квартир в строящемся объекте. Обычно застройщики размещают данные документы в открытом доступе.
Крупная компания всегда размещает на своем сайте информацию о сданных в предыдущие годы объектах недвижимости. За подобной информацией можно обращаться и к менеджерам компании или провести поиск в сети интернет. Если у компании были проблемы со сдачей предыдущих объектов – в социальных сетях, на городских сайтах и различных форумах без труда можно будет найти соответствующую информацию.
Наличие аккредитации застройщика в банках – весомый признак надежности компании. Ведь служба безопасности банка проверяет строительную компанию очень серьезно. Однако следует помнить, что финансовое состояние застройщика может ухудшиться уже после получения аккредитации от банков. А потому перед покупкой стоит также проверить наличие судебных споров у компании, требований о признании застройщика банкротом и т.п.
Предварительно общаемся с застройщиком и банком
Следующий этап – решение финансовой стороны вопроса. При общении с застройщиком следует выяснить условия внесения платежей, наличие акций, скидок и бонусов, наличие отсрочек и рассрочек по оплате стоимости будущей квартиры, сумму первоначального взноса и т.п.
Далее – общение с банками. Если застройщик аккредитован в нескольких банках – стоит посетить каждый. Ведь программы кредитования могут различаться, поэтому здесь тоже нужно сделать правильный выбор.
Подписываем предварительный договор со строительной компанией
Определившись с застройщиком и банком, следует провести бронирование выбранной квартиры, подписав предварительный договор (договор о бронировании). Процедура оформления кредита может занять несколько дней и наличие бронирования позволит быть уверенным в том, что выбранная квартира будет ждать своего покупателя.
Получаем одобрение банка на ипотеку
Для получения одобрения на ипотечный кредит в банк необходимо предоставить определенный набор документов. Как правило, это паспорт, справка о доходах, свидетельства о браке и о рождении детей (при наличии), предварительный договор с застройщиком. В зависимости от ситуации следует быть готовым предоставить какие-либо дополнительные документы.
Заключение договора долевого участия и его регистрация
Договор долевого участия (сокращенно ДДУ) – главный документ, на основании которого покупатель (участник долевого строительства) может претендовать на помещение в строящемся доме. Содержание ДДУ определяется законом (закон №214-ФЗ) и включает в себя:
- сведения о приобретаемом объекте, включая поэтажную планировку, общую площадь, сведения о назначении расположенных в нем помещений, информацию о строящемся многоквартирном доме (местоположение и строительный адрес, этажность и общая площадь, материал стен и перекрытий, класс энергоэффективности и т.п.);
- срок передачи объекта покупателю после завершения строительства;
- цена договора и порядок ее оплаты;
- гарантийный срок;
- подтверждение выполнения предусмотренных законом условий привлечения денежных средств дольщиков (взносы в компенсационный фонд или наличие счета эскроу);
- иная информация (права и обязанности сторон, ответственность за нарушение условий договора и т.п.);
- реквизиты сторон.
ДДУ подлежит обязательной государственной регистрации. Поэтому он подписывается в трех экземплярах (один – для застройщика, другой – для покупателя, третий остается в регистрирующем органе). Государственная регистрация – гарантия того, что указанная в договоре квартира не будет продана повторно, поскольку на один и тот же объект не может быть два зарегистрированных ДДУ. Обычно застройщик сам занимается организацией регистрации, поскольку только после завершения этой процедуры у покупателя (или банка) возникает обязанность перечислить деньги.
Оформляем договор кредитования и оплачиваем покупку
Подписав договор долевого участия и получив одобрение банка на ипотеку, можно переходить к подписанию договора кредитования. Перед подписанием следует все внимательно изучить, проверить сумму кредита и условия внесения платежей, возможность досрочного гашения. После подписания кредитного договора банк, обычно в течение 3-5 дней, осуществляет перевод необходимой суммы.
Подписываем акт приема-передачи
Акт приема-передачи – документ, подтверждающий факт передачи жилого помещения в новостройке дольщику. Именно этот документ является основанием для регистрации права собственности на жилье. Застройщики стараются в максимально короткие сроки подписать акт приема-передачи с дольщиками. Однако, как бы ни хотелось скорее получить свою квартиру, не стоит спешить с его подписанием.
Необходимо провести приемку квартиры. В частности, проверить ее соответствие параметрам договора долевого участия. Особо следует обратить внимание на следующие моменты:
- строительная часть: ровность стен и пола, геометрия углов, высота потолка;
- инженерные сети: все имеющиеся в помещении коммуникации должны быть в рабочем состоянии;
- окна и двери: без каких-либо повреждений, со всей необходимой фурнитурой, легко открываются и закрываются;
- если квартира сдается с отделкой, следует проверить ее полноту и качество.
Некоторые строительные дефекты не видны невооруженным глазом, но при этом они могут потребовать серьезных финансовых вложений для их устранения. Поэтому рекомендуется принимать квартиру вместе со специалистами, имеющими соответствующее оборудование.
При обнаружении недостатков, их список следует отразить в отдельном документе (акт осмотра, смотровой лист), при этом в акте приема-передачи следует указать, что он подписан с замечаниями, изложенными отдельно.
Регистрируем право собственности
Итак, многоквартирный дом построен и сдан в эксплуатацию, квартира передана по акту приема-передача покупателю. Для завершения покупки надо будет оформлять право собственности в Росреестре. Только после прохождения этой процедуры участник долевого строительства может считаться собственником, а квартира – недвижимостью.
Помимо договора долевого участия и акта приема-передачи к нему потребуется паспорт дольщика, копия договора ипотеки, квитанция об оплате госпошлины, иные документы (в зависимости от ситуации). Документы можно подать через любой МФЦ (вне зависимости от района проживания) или непосредственно в Росреестре. На практике срок регистрации права собственности на новостройку составляет 1-2 недели.
Оформив покупку собственность, следует уведомить об этом банк (если квартира покупалась в ипотеку). Наличие зарегистрированных прав на недвижимость позволяет снизить ставку по ипотеке (это зависит от условий конкретного кредитного договора).
Нюансы покупки квартиры на стадии котлована
На что следует обращать внимание, планируя покупку квартиры на стадии котлована:
-
В связи с введением оплаты через счета эскроу, стоимость квартир на этапе строительства несколько повысилась. В связи с этим существенно сократилась разница в стоимости квартиры на стадии котлована и при покупке недвижимости в готовом объекте.
-
Строительство дома – весьма непредсказуемое мероприятие, поэтому не всегда строительство может быть завершено в срок. Вкладываясь в строящуюся квартиру, следует предусмотреть место, где будущий владелец квартиры будет жить в период, пока дом будет строиться (а это год и более).
-
Наличие дефектов в построенном жилье. Новая квартира в новом доме – это всегда определенные сложности, связанные с качеством строительных работ, использованных материалов и оборудования. Конечно, большинство из этих дефектов устраняется застройщиком по гарантии, но определенные неудобства жильцам они доставляют.
-
Всегда существует риск заморозки строительства. Проблема обманутых дольщиков, оставшихся без денег и без жилья, стоит достаточно остро. Поэтому, какой бы надежный застройщик не был, риск остановки строительства есть всегда.
-
Покупатель получает возможность выбора необходимого ему этажа и планировки, по согласованию с застройщиком внести оплату в рассрочку.
-
Дольщик – первый собственник квартиры. Это исключает возникновение каких-либо притязаний на недвижимость со стороны третьих лиц.
Когда невыгодно покупать квартиру в строящемся доме
-
Покупатель проживает в съемном жилье. В этом случае помимо оплаты за квартиру в стройке придется оплачивать еще и съемное жилье на протяжении всего периода, пока дом строится.
-
Новостройка в ипотеку с целью ее последующей перепродажи. В этом случае ипотека может не окупиться доходом от последующей продажи.
-
Дом высокой степени готовности. По мере приближения срока завершения строительства цены на квартиры увеличиваются. Если купить жилье на этапе котлована, можно сэкономить более 20%. Тогда как квартиры в домах на сдаче стоят практически столько же, что и в готовых домах.
Все ли застройщики продают квартиры на стадии котлована
Для того чтобы продавать квартиры в доме на этапе строительства, в том числе на стадии котлована, застройщик должен соответствовать определенным требования, установленным законом (ст. 3 закона №214-ФЗ).
В то же время застройщики самостоятельно определяют момент, когда они готовы начинать продажи. Те, кто имеет достаточно собственных средств для строительства, как правило, начинают продавать не на этапе котлована, а уже на стадии высокой готовности дома (или даже когда близится сдача дома) – так квартиры можно продать дороже.
Может ли застройщик сдать квартиру, которая не соответствует ДДУ
В данном случае нужно смотреть, в чем заключается несоответствие. Застройщик обязан сдавать именно ту квартиру, которая указана в ДДУ. Должен соответствовать подъезд, этаж, планировка, предусмотренная договором степень отделки.
В то же время квартира может иметь некоторые отклонения по площади в большую или меньшую сторону.
Если речь идет о серьезных недостатках, то при приемке необходимо составлять акт осмотра с указанием перечня таких замечаний.
Расторжение сделки с застройщиком
Участник долевого строительства имеет возможность по своей инициативе расторгнуть ДДУ в следующих случаях:
- нарушение застройщиком срока передачи квартиры на срок более двух месяцев;
- существенное нарушение застройщиком требований к качеству квартиры;
- отказ застройщика от устранения некритичных недостатков, снижения стоимости объекта или компенсации дольщику расходов на устранение таких недостатков;
- прекращение или приостановление строительства;
- существенного изменения проектной документации;
- в иных случаях, установленных законом.
В свою очередь, застройщик также имеет возможность расторгнуть ДДУ по своей инициативе в случае, если покупатель нарушает сроки внесения оплаты за квартиру.
Что будет с домом, если застройщик обанкротится в момент строительства?
Банкротство застройщика – риск вполне реальный. В этом случае стройка останавливается, а все мероприятия, связанные с проведением процедуры банкротства и расчетом по долгам застройщика осуществляет конкурсный управляющий.
Конкурсный управляющий формирует реестр требований кредиторов, в который включаются и требования участников долевого строительства. Обращаясь с заявлением о включении в реестр, дольщики могут выбрать один из вариантов требований: передать квартиру или вернуть деньги.
В дальнейшем процедура зависит от того, каким образом привлекались средства дольщиков. Привлечение средств дольщиков через счета эскроу – относительно новый способ. Он стал обязательным с 01.07.2019 года. Поэтому на сейчас еще можно встретить варианты ДДУ как с эскроу-счетами, так и без.
Если использовался вариант с перечислением денег на эскроу-счет, то в случае банкротства застройщика дольщик получает их обратно либо они перечисляются застройщику после получения дольщиком жилого помещения.
Если деньги вносились напрямую застройщику, к процедуре подключается Фонд защиты прав дольщиков – за счет собственных средств он выплачивает дольщикам компенсацию. Однако для обращения в Фонд дольщикам совместно с конкурсным управляющим необходимо собрать определенный набор документов.
Если же недостроенный дом не попадает под критерии Фонда, дольщикам остается лишь ждать, что объект будет передан другому застройщику, который завершит строительство и сдаст дом. Банкротство может длиться не один год и вариант возврата вложенных денег через банкротство застройщика практически нереален.
При копировании материала активная ссылка на reforum.ru обязательна
Реклама в метро, билборды и Интернет агитируют за покупку квартиры в Москве еще на стадии котлована. Обещают привлекательную даже по меркам 2023 года цену. Но за объявлениями кроется целый спектр вопросов о покупке такой недвижимости. Какие существуют подводные камни, сколько длится процесс и как не стать обманутым дольщиком? Вместе с экспертом по недвижимости «Комсомолка» подготовила пошаговую инструкцию о покупке квартиры на стадии котлована в Москве в 2023 году.
Недвижимость Москвы
Актуальные рейтинги, аналитика и мнения экспертов по рынку недвижимости Москвы. Советы для тех, кто собирает купить квартиру в Москве. Лучшие районы и цены на жилье разного класса.
Пошаговая инструкция по покупке квартиры на стадии котлована
1. Выбор объекта
Изучите актуальный рынок ЖК в Москве на 2023 год. Сейчас большинство проектов застраиваются сразу кварталами. Редко встретишь среди предложений одиноко стоящий дом. Чаще всего отдельные высотки возводят в рамках бизнес и премиум-класса недвижимости.
Фото: globallookpress.com
При выборе объекта обращайте внимание на следующие аспекты:
- парковка (временная наземная или постоянная, подземные паркинги);
- схема двора (есть ли детские и спортивные площадки);
- социальная инфраструктура (садики, школы, поликлиники);
- транспортная доступность (метро, МЦК, МЦД, остановки наземного транспорта);
- инфраструктура для повседневных нужд (супермаркеты, тренажерные залы и проч.).
Всю информацию об объектах близ строящегося квартала застройщики обычно представляют в эскизе и рекламе проекта. К сожалению, столичные девелоперы нередко обманывают ожидания покупателей квартир на стадии котлована. В рекламных брошюрах рисуют цветущий квартал с парком, набережной и зонами отдыха. Однако планы не всегда идут дальше бумаги. Поэтому внимание нужно уделить и следующему пункту нашей инструкции.
2. Анализ застройщика
Прежде всего на предмет добросовестности. Поинтересуйтесь портфолио компании. Где и когда фирма еще возводила жилую недвижимость? Информацию можно легко найти в интернете или поинтересоваться у менеджеров фирмы. Затем поищите отзывы жильцов уже готовых объектов. Для этого найдите в соцсетях группы или чаты этих домов. Обычно все проблемы дома в таких группах как на ладони.
Фото: pexels.com
Также не лишнем будет поинтересоваться материальным положением компании на рынке. Не зависло ли у них строительство других проектов? Нет ли риска банкротства? Ответственные застройщики выкладывают финансовую отчетность на сайте проекта.
— Обратите внимание на аккредитацию крупных банков на ипотеку: при выдаче кредитов финансовые учреждения внимательно следят за деятельностью застройщиков и ходом строительства объектов. Запросите у компании срок разрешения на строительство. Если он истекает, это может привести к задержке финансирования и строительства в целом. Информацию о возможном банкротстве застройщика можно найти в картотеке арбитражных дел и в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве, — объясняет адвокат Геннадий Нефедовский.
3. Выезд на место
Несмотря на то, что вы хотите приобрести квартиру на стадии котлована и смотреть по большому счету пока нечего, не поленитесь съездить на место. Во-первых, увидите, идут ли работы, есть ли люди и техника. Во-вторых, оцените транспортную доступность района, познакомитесь с окрестностями.
Фото: globallookpress.com
4. Визит в офис продаж
Следующий пункт плана — общение с менеджерами застройщика. В офисе вам подробнее расскажут о понравившемся проекте, озвучат цены и имеющиеся варианты квартир. Поинтересуйтесь планировкой, вариантами отделки и удобством будущего подъезда.
5. Общение с банками
Купить квартиру в Москве на стадии котлована можно в ипотеку. Как правило, объект аккредитован в нескольких банках. Подайте заявку на сайте финансового учреждения или посетите офис. Первоначальный взнос в 2023 году в среднем составляет от 15 до 20%. Для зарплатных клиентов банка условия лучше.
Фото: Светлана МАКОВЕЕВА
6. Бронирование квартиры
В офисе компании происходит подписание агентского договора. Иногда за бронирование могут брать предоплату.
7. Получение одобрения на выдачу кредита банком
Пункт для тех, кто покупает квартиру в ипотеку. В среднем процесс одобрения занимает 5-10 рабочих дней. Понадобится ваш паспорт, справка о доходах (2НДФЛ), документы на недвижимость.
8. Согласование с застройщиком и банком договора долевого участия
Еще одна формальная процедура при получении займа на покупку квартиры. Помните, что пока вы не рассчитаетесь за ипотеку, квартира будет находиться в собственности у банка.
9. Подписание договора долевого участия
Его заключают с застройщиком. В 2023 году квартиры на стадии котлована продают через эскроу-счета. Все ради защиты прав дольщиков. Деньги вы перечисляете не компании, а кладете в банк на счет. Застройщик получит их после сдачи объекта.
Фото: pexels.com
Чтобы обойти эскроу-счета, застройщики иногда используют схему жилищно-строительного кооператива (ЖСК). По документам все выглядит так, будто группа людей решила построить себе дом и наняла подрядчика. Такие объекты дешевле, однако деньги участников ЖСК никак не защищены.
Договор долевого участия после подписания регистрируется в Росреестре или его представительстве в МФЦ. Процедура в среднем занимает 10 дней.
Стоит ли покупать квартиру в Москве
Вместе с экспертами разбираемся, стоит ли покупать квартиру в Москве. Рассказываем, что предпочтительнее: новостройки или вторичное жилье, а также стоит ли копить наличку или можно сразу брать в ипотеку.
Популярные вопросы и ответы
1. Какие есть риски при покупке квартиры на стадии котлована?
1) Перенос сроков сдачи объекта, задержка введения в эксплуатацию от нескольких месяцев до нескольких лет в связи с заморозкой проекта. 2) Несоответствие жилого комплекса проектной документации. Например, изменения в части планировки придомовой территории или отказ застройщика от строительства отдельных объектов инфраструктуры (школа, садик, спортклуб и проч.), на которые вы рассчитывали при выборе жилья. 3) Неполучение квартиры в связи с банкротством застройщика. Несмотря на переход на новую систему эскроу-счетов, риск потери покупателем квартиры денег сохраняется. В случае банкротства застройщика, вам вернут внесенную сумму, но без учета процентов и спустя длительное время. А ведь накопления могут обесцениться. Особенно с учетом роста цен на недвижимость.
2. Сколько можно сэкономить, приобретая квартиру в Москве на стадии котлована?
Разница в стоимости квартиры в Москве на начальном этапе строительства и готового жилья составляет от 10 до 30%. После введения эскроу-счетов рост уже не такой большой. Застройщики перестали делать серьезный дисконт, ведь деньги они получат только после окончания работ. Рост цены во время строительства зависит от расположения объекта, аппетитов застройщика и ситуации на рынке недвижимости. Например, программа льготной ипотеки толкает цены вверх.
3. Выгодно ли покупать квартиру в Москве на ранних этапах строительства в ипотеку?
Покупка квартиры в Москве на стадии котлована выгодна лишь в случае использования собственных средств. Учитывая размер ежемесячных платежей по ипотечному договору, обязательное страхование жизни и здоровья заемщика, а также длительный срок строительства и сдачи объекта — обязательные платежи по договору ипотеки могут превысить сумму выгоды, даже с учетом повышения рыночной стоимости объекта, — говорит адвокат Геннадий Нефедовский.
4. Как много домов в Москве не достраивают по причине банкротства застройщиков?
По данным Минстроя России в Едином реестре проблемных объектов города Москвы на 2021 год числится 107 объектов. В отношении них зафиксировано нарушение сроков завершения строительства, открыто конкурсное производство или введена иная процедура банкротства в отношении застройщиков, — отвечает адвокат Геннадий Нефедовский. По меркам страны цифра большая. Для сравнения: в крупной Свердловской области таких объектов 32, а в Санкт-Петербурге — 25. Хотя в не менее крупном Башкортостане их 125 единиц. Преимущество Москвы в том, что за недостроями столицы чиновники тщательно следят и стараются оперативно решать проблемы дольщиков.
5. Что будет с домом, если застройщик обанкротится в момент строительства?
Если в отношении застройщика введена процедура банкротства, покупателям квартир следует обратиться к конкурсному управляющему. Его назначает арбитражный суд. Нужно направить заявление о включении своих требований о передаче квартиры или возврате денежных средств в реестр требований кредиторов, — объясняет эксперт по недвижимости. Заявление можно подать в течение двух месяцев со дня получения уведомления об открытии конкурсного производства. Независимо от того, закрыт к этому моменту реестр требований кредиторов или нет. Если требования заявлены после закрытия реестра, вернуть денежные средства будет затруднительно. Требования таких кредиторов удовлетворяются в последнюю очередь. Если жилой дом уже построен, но застройщик не успел оформить право собственности, возможна подача иска в арбитражный суд для признания права собственности, взыскания штрафа, неустойки и компенсации морального вреда.
6. Где выгоднее всего покупать квартиру на стадии котлована в Москве?
Самый динамично развивающийся район столицы — так называемая Новая Москва — Троицкий и Новомосковский округ. Помимо высотных многоквартирных жилых домов здесь представлено жилье малой и средней этажности, таунхаусы, коттеджные поселки, — отвечает эксперт. С точки зрения комфортности расположения, в тренде также жилые кварталы Москвы советского времени, где уже создана вся инфраструктура.
7. Все ли застройщики в 2023 году продают квартиры на стадии котлована?
Продажа девелоперами квартир на начальном этапе не ограничивается действующим законодательством. В зависимости от инвестиционной политики застройщика старт продаж может быть на этапе котлована или на любом другом этапе строительства, — рассказывает Геннадий Нефедовский.
8. Могут ли изменить проект дома во время строительства так, что в итоге человеку достанется квартира не в том корпусе, не на том этаже, меньшей площади?
Когда стороны подписывают и регистрируют договор долевого участия, в документе указывают временный (строительный) адрес, характеристики, стоимость объекта в целом и в расчете за квадратный метр. Проект дома утверждается заранее, однако возможны изменения этажности или отделки. — Что касается характеристик объекта: одно- или двухкомнатная квартира, этаж, расположение на этаже — такие изменения, застройщиком невозможны. Исключение — изменение названия улицы и номера/корпуса дома. Это характерно при возведении новых микрорайонов. Может быть незначительное изменение площади как в большую, так и в меньшую сторону. Если договор предусматривает взаиморасчеты, то при подписании акта приема-передачи покупателю возвращается часть уплаченной стоимости квартиры. Либо производится соразмерная доплата в случае увеличения площади, — отвечает эксперт.
9. Можно ли заработать, покупая квартиру в Москве на этапе котлована? В какой момент ее выгоднее продать?
Покупка квартиры на начальном этапе строительства без привлечения ипотеки — отличное вложение. Особенно, если объект выбран удачно. Тогда рост стоимости готового жилья в районе не заставит себя ждать. — Однако в Москве стоимость квартир на этапе котлована минимальна только на старте продаж. К завершению строительства стоимость повышается незначительно. В связи с переходом на эскроу-счета, застройщики получают доступ к деньгам дольщиков только по окончании строительства. Поэтому они не заинтересованы в значительном дисконте. Покупателям, которые инвестировали в недвижимость, во избежание уплаты налогов, следует продать объект до регистрации права собственности. Хотя, в условиях колебания цен на рынке недвижимости это может быть не всегда выгодно для продавца, — считает адвокат Геннадий Нефедовский.