4. Свидетельство о заключении брака, если есть. Если квартира покупалась в браке, то по закону она принадлежит обоим супругам, если в брачном контракте не указано иное. Если контракта нет, необходимо нотариальное согласие супруга продавца на продажу. Если на момент продажи супруги в разводе, то тоже необходимо согласие на продажу от бывшего супруга либо судебное решение или нотариальное соглашение о разделе имущества.
Если продавец не состоял в браке, то он должен предоставить заявление — его пишет продавец в письменной форме, а в случае ипотеки заверяет его у нотариуса. В некоторых регионах такое заявление требуется и при сдаче документов на регистрацию.
Если право собственности на квартиру возникло у продавца в результате дарения, наследования или приватизации, то согласие его супруга не требуется.
5. Выписку из домовой книги или справку о регистрации — в разных регионах справки о прописанных отличаются. Документ нужен в архивном виде, со всей историей прописанных в квартире, и на текущий момент. Для Москвы эту информацию можно получить в Едином жилищном документе (ЕЖД). Все эти документы можно получить через МФЦ.
С регистрацией могут быть следующие риски. Например, ранее был зарегистрирован человек, которого впоследствии выписали в связи с тем, что он попал в места лишения свободы. Этот человек имеет право по суду восстановить право проживания, если не было его собственного заявления о выписке. Или другой пример: квартира была приватизирована предыдущим собственником, но на момент приватизации кроме него были другие люди, которые имели право на участие в приватизации, но не использовали его. По закону они могут вернуть свое право на пользование, даже если выписаны из квартиры. Если такие люди есть, то чтобы застраховать себя, нужно взять с них заявление, что они не претендуют на квартиру.
6. Справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам — эта информация указывается в ЕЖД. Важна информация об отсутствии долгов по взносам на капитальный ремонт — если продавец не оплачивал, то придется оплатить вам — п. 3 ст 158 ЖК РФ.
7. Технический паспорт — нужен для подготовки отчета об оценке недвижимости, если вы покупаете в ипотеку, а еще — если сомневаетесь по поводу перепланировок или не понимаете, какие в доме перекрытия.
8. Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, если собственники старше 65 лет и у вас ипотека. Некоторые банки просят такие справки вне зависимости от возраста продавца. Вы можете попросить эти документы, если есть сомнения вне зависимости от возраста продавца.
ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:
…Идем дальше.
Квартир в городе много. На то и город. Где и по каким параметрам выбирать себе квартиру для покупки, вероятно, каждый знает сам. О вкусах не спорят.
Но мы все-таки сформулируем основные принципы поиска квартир, чтобы убедиться, что мы ничего не упустили при выборе. Акцент сделаем на том, КОГДА лучше покупать квартиру, ГДЕ их лучше искать, и КАК выбирать (по каким критериям).
Здесь мы рассмотрим только вторичный рынок жилья. А как выбирать квартиру на первичном рынке, рассмотрено в другом разделе ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ – «Выбираем новостройку».
Как выбирать квартиру на вторичном рынке?
Прежде всего, уточним основные цели: квартиру покупают чаще для целей собственного проживания, но немало и тех, кто покупает квартиру в инвестиционных целях.
Инвестиционные квартиры рассматривают люди, которые имеют солидные свободные средства, и имеют необходимость их надежно разместить на длительный срок. Для этого покупают либо «виртуальные» квартиры в новостройках на стадии строительства с целью последующей перепродажи (потенциально более доходный, но рисковый вариант), либо готовые квартиры на вторичном рынке, для последующей сдачи их в аренду.
Последний вариант имеет совсем невысокую доходность, сравнимую со ставками депозитов в крупных банках, но он дает возможность сохранить крупные суммы в надежном и осязаемом активе (подробнее о доходности покупки и сдаче в аренду квартиры см. по ссылке).
Разница этих двух основных целей определяет разницу набора критериев выбора квартиры для покупки. В случае выбора квартиры для собственного проживания, Покупатель больше ориентируется на личные предпочтения и житейские удобства, а в случае инвестиционной покупки – на перспективы того или иного сегмента рынка жилья.
Представленные ниже критерии выбора заслуживают, как минимум, чтобы на них обратили внимание при поиске квартиры для собственного проживания. Удержать их все в голове – затруднительно, поэтому рекомендуется в процессе поиска всегда иметь их под рукой в письменном или онлайн виде. Так меньше шансов, что мы упустим что-либо, о чем потом будем сожалеть.
♦ Критерии поиска квартиры на вторичном рынке ♦
(Жми! Список откроется во всплывающем окне.)
Внешний вид и ближайшее окружение дома можно быстро оценить не только по фотографиям в объявлении, но и онлайн – с помощью панорам (кнопка «Панорамы улиц») на Яндекс.Картах по номеру дома (пример для Москвы – здесь). При этом нужно понимать, что с момента последней фотосъемки кое-что могло уже измениться.
Для покупки квартиры в инвестиционных целях, собственные предпочтения отходят на второй план. Здесь уже надо проводить маркетинговый анализ рынка жилой недвижимости, и делать расчеты доходов и расходов (см. пример о доходности по ссылке выше).
Типовые планировки квартир и техническое описание различных серий домов можно посмотреть здесь или здесь.
Техническую справку о каждом доме (год постройки, материал стен и перекрытий, инженерная начинка, типы лифтов, мусоропроводов и т.п.) можно найти ЗДЕСЬ (СЕРВИСЫ).
Принципы анализа документов, подготовки и проведения сделки для обеих целей покупки квартиры – одинаковы. И в том и в другом случае, главное – не допустить грубых ошибок в подготовке сделки, и получить надежное (защищенное) право собственности на купленную недвижимость. Для этого и разработан наш сайт-методичка КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру
Где искать квартиры для покупки?
Хоть риэлторы и уверяют, что только они могут по «своим» базам подобрать самую подходящую квартиру, на самом деле – это может сделать любой человек, знакомый с компьютером и имеющий доступ в интернет.
Сайтов с базами данных предложений квартир для поиска – множество. Особенно для Москвы и Московской области. Доступ к ним, в большинстве случаев, бесплатный. Какие-то базы структурированы лучше, какие-то – хуже. Какие-то – больше по объему предложений, какие-то – меньше. Какие-то – следят за актуальностью объявлений о продаже квартир (удаляют проданные), какие-то – не следят.
Часто бывает, что многие предложения дублируются в нескольких базах сразу.
Ниже представлены наиболее, на наш взгляд, адекватные (по объему, структуре и актуальности) базы данных квартир:
База квартир «ЦИАН» (вся Россия) – здесь.
База квартир «Яндекс.Недвижимость» (вся Россия) – здесь.
База квартир «Домофонд» (вся Россия) – здесь.
Кроме того, есть открытый доступ к базам данных крупных агентств недвижимости, в которых тоже можно искать квартиры для покупки. Конечно, в этом случае придется обращаться к агенту, чтобы он узнал у хозяина детали и организовал просмотр квартиры.
База квартир агентства «МИЦ недвижимость» (Москва и Подмосковье) – здесь.
Но самой полной и профессиональной базой данных по недвижимости, которой пользуются в большинстве агентств, является База WinNER. Правда, это уже платная база, и для полноценной работы с ней требуется установка специального ПО на компьютер (предоставляется на сайте WinNER). Тем не менее, эта база также доступна для частных лиц и, при желании, каждый может ею воспользоваться.
Профессиональная база данных недвижимости: База WinNER
Самостоятельно найти квартиру в этих базах сможет каждый человек без труда, и не хуже любого риэлтора. Абсолютное большинство квартир, выставленных на продажу, находятся в открытом доступе в интернете.
♦ К слову о поиске квартиры по интренет-базам ♦
(Жми! И откроется тебе истина во всплывающем окне.)
Кстати, развешивание уличных объявлений (на столбах, подъездах, досках объявлений) в районах поиска квартиры — типа «Куплю квартиру в вашем доме/районе, без посредников» — несмотря на свою примитивность, нередко дает положительный эффект.
Этим же приемом пользуются и риэлторы для поиска квартир своим клиентам в заданном районе. Даже в XXI веке при всеобщей цифровизации обычная бумажка на виду у прохожих (это называется «наружная реклама») по-прежнему работает.
Когда лучше покупать квартиру?
Можно заметно сэкономить на затратах, если знать, КОГДА лучше покупать квартиру – то есть учитывать текущие тенденции на рынке недвижимости. Очевидно, что покупать квартиру лучше на падении рынка, а продавать – на подъеме. Но часто бывает, что продать и купить квартиру нужно одновременно – например, в альтернативной сделке. Тогда тенденции рынка нам мало помогут.
Если же мы просто покупаем квартиру за свои и/или кредитные деньги, то нам нужно помнить следующие свойства рынка.
На рынке недвижимости, как и на многих других, есть понятие «сезонности». Конечно, это нестабильный фактор, и бывают колебания из-за макроэкономических причин (курсов валют, взлетов и кризисов в экономике страны, и т.п.), но в целом ситуация такова. Наиболее активными («горячими») периодами традиционно являются октябрь-ноябрь-декабрь, и февраль-март-апрель (во всяком случае, для Московского региона).
В эти периоды покупательская активность на рынке повышается, цены реагируют на это соответствующим повышением. Продавцы торгуются неохотно. Но и количество предложений для выбора бывает больше.
В остальные периоды года спрос ослабевает, Продавцы становятся более сговорчивыми, а Покупатели имеют реальный шанс сэкономить на торге.
Чтобы быстро получить представление о текущих тенденциях на рынке городского жилья (растут цены или падают), можно посмотреть ценовые графики в аналитических выборках, например – здесь.
Ну и конечно, если покупать квартиру в ипотеку, то лучше это делать тогда, когда ставки по ипотеке просели до приемлемого уровня.
Дискуссии о том, как именно нужно смотреть квартиру перед покупкой, можно почитать на нашем тематическом ФОРУМЕ по ссылке.
На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Анализ ситуации и экспертиза документов на квартиру и ее владельцев — ЗДЕСЬ.
Итак, после того, как мы определились с критериями поиска и примерной суммой сделки, мы находим в интернете подходящие предложения квартир, звоним Продавцам и едем смотреть выбранные варианты.
Посмотрели. Понравилось. Хорошо. И вот тут начинаются основные вопросы! С чего начать? Куда идти? Что узнавать? Что проверять, и как это делать?
Не волнуемся. Дышим ровно. Делаем все по порядку.
Вторичный рынок — что это?
Рынок вторичного жилья — полностью готовая недвижимость, на которую оформлены
и зарегистрированы права
собственности в Росреестре, другими словами — у которых уже есть собственник.
В процессе продажи квартира
переходит во «вторые руки», а потому и называется «вторичной».
Вторичный рынок недвижимости не ограничивается домами старой постройки, это могут быть недавно
возведённые
комплексы, где собственник уже провёл регистрацию права собственности. Первичным собственником может быть
как физическое, так и юридическое лицо или сам застройщик.
С чего начать выбор квартиры
Покупатель не всегда точно знает, с чего начинать поиски нужной квартиры. Для начала сформулируйте
основные
критерии выбора:
1
Определите цель покупки квартиры: для жизни или инвестирования?
От этого может зависеть тип недвижимости (коммерческая или жилая), её расположение, размер
и другие
характеристики.
2
Изучите рынок недвижимости с помощью специализированных площадок: Циана, Яндекс Недвижимости, Авито
и
других.
Уделите время выбору планировки, комфортной для вас, и обратите внимание на порядок цен
на квартиры с нужным
для вас числом комнат. Так вы сформируете реалистичные ожидания от предстоящей покупки.
Наиболее распространённые типы планировок:
– Студия
Однокомнатная квартира, в которой нет перегородок между жилой комнатой и кухней, стенами
отделен
только
санузел.
– Изолированная
Каждая из комнат имеет свой выход в коридор или прихожую.
– Смежная
Характерна для двухкомнатных квартир: вход в одну из комнат осуществляется через другую
комнату.
– Свободная планировка
Предполагает, что стены внутри квартиры не несущие, планировку можно изменить по желанию
собственника.
Однако согласование для проведения перепланировки и/или переустройства должно быть получено, подробнее об
этом читайте в статье.
3
Наметьте бюджет, который вы готовы потратить на покупку жилья, исходя из ваших
возможностей и
рыночных цен на недвижимость.
Чаще всего покупатель не располагает полной суммой для покупки квартиры, поэтому использует заёмные
средства
— ипотеку. Комфортный ежемесячный платёж — 25-30% общего бюджета, чтобы денег хватило
на поддержание
приемлемого уровня жизни.
Если бюджет намечен, а в голове уже сложился примерный образ желаемой квартиры, переходите
к следующему шагу
— выбору района.
Район проживания — на что обратить внимание?
Выберите один или несколько районов, в которых готовы проживать. Возможно, подходящий район уже
определён,
если цель покупки связана с локацией проживания. Если нет, обратите внимание на:
— транспортную доступность
Оцените время на дорогу до основных посещаемых мест, например, до работы. Если
пользуетесь общественным
транспортом, обратите внимание на маршрут до метро или остановок, на количество маршрутов,
их частоту,
загруженность дорог в разное время суток.
— объекты инфраструктуры
Отталкивайтесь от важных для вас критериев и потребностей. Это может быть наличие определённых
магазинов
в
округе, отдаленность от аптек, поликлиник. Так для автомобилистов особенно будет важно чисто
парковочных
мест, для семей — наличие детский садов, школ и площадок.
— экологичность
Важный фактор, напрямую влияющий на здоровье человека. Поищите информацию об экологии района,
проверьте,
есть ли поблизости заводы или другие промышленные объекты.
Какой тип дома выбрать для покупки вторичной квартиры?
Обратите внимание на технологии постройки дома, они напрямую влияют на его характеристики.
— Монолитный дом
Изготавливается из железобетона, как правило, облицовывается навесными панелями. Несущая функция
возложена
на каркас, а не стены, что позволяет без проблем сделать перепланировку или переустройство
квартиры
(подробнее, о том, как законно сделать перепланировку читайте в статье). В таких домах, как
правило, высокий
уровень слышимости, но при этом высокая теплоизоляция.
— Панельный дом
Строится из панелей с тепло- и звукоизолирующими материалами. Дома, построенные
до 2000 года, знакомы
всем
как «хрущевки», более поздние постройки намного комфортнее и уютнее. Особенность постройки,
как правило,
становится причиной высокий слышимости и теплопотери.
— Кирпичный дом
Считается более качественным и дорогостоящим. Кирпич хорошо держит тепло и обладает высокой
шумоизоляцией,
но сделать перепланировку будет сложно, так как большинство стен несущие.
При осмотре выбранного дома обратите внимание на состояние здания и его придомовой территории,
оцените,
какова влажность и шумоизоляция помещения.
Выберите квартиру
Отбор района и типа дома помогают сузить перечень потенциальных квартир. Воспользуйтесь услугами
риелтора
или подберите квартиру самостоятельно через специализированные площадки для продажи недвижимости: Циан,
Яндекс Недвижимость, Авито и другие.
Обратите внимание на важные для вас параметры. Например, ими могут быть:
— площадь жилья
— число комнат в квартире, их размер и расположение относительно друг друга
— количество и ориентация окон: какой внешний вид открывается из окна,
солнечная ли сторона
— количество санузлов и их состав (совмещённые или раздельные, с ванной или
душем)
Выберите вторички, подходящие под ваши критерии и запланируйте их осмотр.
На что обратить внимание при осмотре квартиры?
При выборе квартиры не стесняйтесь задать все интересующие вас вопросы. Чтобы не забыть узнать
о чём-то
важном, составьте список заранее.
Что стоит проверить:
— свежесть ремонта
— напор воды
— состояние сантехники, труб, батарей, например, присутствие ржавчины или протечек
— состояние проводки, работу выключателей и розеток
— следы плесени или грибка
— герметичность окон
— наличие нежелательных «соседей»: тараканов, муравьев и других
— соответствует ли квартира плану, не было ли несогласованных переустройств
или перепланировок
Семь раз отмерь, один раз отрежь
Если вы нашли понравившееся жильё, не спешите покупать квартиру. Проверьте документы, чтобы
обезопасить себя
от неприятностей или мошеннических схем.
С какими ситуациями можно столкнуться:
— Приватизированная квартира
Если во время приватизации в квартире было прописано несколько жильцов, один из которых
отказался
участвовать в процессе, за ним навсегда остаётся право проживания.
— Участие в сделке купли-продажи несовершеннолетних или недееспособных людей
Суд может отменить сделку при оспаривании приобретения квартиры.
— Продажа квартиры, полученной в наследство
Если права собственности на квартиру вступили недавно, существует риск появления других
наследников, а
сделка по покупке жилья может быть оспорена.
О том, какие документы необходимо проверить и как обезопасить себя от непредвиденных
ситуаций, читайте в
статье.
Как оформить ипотеку в Банке ДОМ.РФ для покупки квартиры на вторичном рынке
Если накопленных средств на покупку вторичной квартиры недостаточно, воспользуйтесь
ипотекой — целевым
кредитом на покупку недвижимости. Банк ДОМ.РФ предлагает множество ипотечных
программ, среди которых есть
льготные — это позволит снизить процентную ставку по ипотеке.
Для оформления ипотеки:
— ознакомьтесь с требованиями выбранной программы, убедитесь, что
вы соответствуете им (например,
возраст,
стаж работы)
— воспользуйтесь калькулятором ипотеки, чтобы рассчитать приблизительный размер ежемесячного
платежа при
выбранных условиях: стоимости недвижимости, сроке и сумме первоначального взноса (о том, как
накопить на
первоначальный взнос, писали в статье),
— заполните заявку на выдачу ипотечного кредита в Личном
кабинете ипотеки и дождитесь предварительного
решения, если каких-либо данных не будет хватать или что-то будет заполнено неправильно, с вами
свяжется
сотрудник Банка для уточнения деталей
— предоставьте документы
по объекту недвижимости и получите одобрение Банка
— оформите ипотечную сделку
Подробнее с шагами можно ознакомиться в Памятке.
Покупка квартиры — не импульсивное решение, а потому требует тщательности при выборе.
Подберите квартиру,
подходящую вам по бюджету, расположению, ремонту и другим важным для вас параметрам.
Не пренебрегайте
безопасностью — проверяйте все документы, чтобы обезопасить себя в будущем.
- Разберемся с понятиями
- Как выбрать квартиру на вторичном рынке
- Выбираем район
- Выбираем тип дома
- Выбираем квартиру
- Чек-лист: на что обращать внимание при выборе вторичного жилья
- Проверка документов перед сделкой со вторичкой
При покупке первички люди часто не знают, как будет выглядеть их будущий дом, и видели его только на рекламном буклете от продавца. Зато с документами все более-менее понятно: человек покупает новое жилье, становясь его первым собственником. Чистота сделки не вызывает сомнений, при условии что выбран надежный застройщик с хорошей репутацией.
Со вторичкой наоборот: человек сразу видит окружающую инфраструктуру, может оценить состояние дома и даже познакомиться с соседями. Однако история квартиры — кто и сколько раз ее перепродавал, дарил или наследовал — требует тщательной проверки.
Из-за этого многие не хотят связываться со вторичным жильем, опасаясь купить «кота в мешке». Историй о том, как после сделки объявляется еще один собственник, по сети гуляет немало. Но не все так сложно и страшно, как кажется на первый взгляд.
Мнение эксперта
Мария Румянцева, руководитель агентства SAMPLE и интернет-форума ПРОНедвижимость, эксперт рынка российской и зарубежной недвижимости:
«Даже при самых тщательных проверках есть вероятность, что «из прошлого» появится неучтенный собственник, который предъявит права на жилье. В этом случае решать, кому достанется квартира, будет суд.
Как показала практика, если помимо требуемых документов покупатель спорной квартиры предоставит суду договор с агентством недвижимости, которое помогало приобретать квартиру, то, скорее всего, его признают «добросовестным покупателем» и квартира достанется ему.
В этом случае суд руководствуется следующим: если покупатель официально обращается к профессионалам и оплачивает их услуги, в том числе по проверке квартиры, то он предпринял «все возможное» для проведения юридически и финансово правильной сделки купли-продажи жилья.
Кроме того, грамотные риелторы предлагают покупателю застраховать титул квартиры — в этом случае страховая компания проведет дополнительную проверку чистоты сделки. Если и после этого возникнет спор и суд все-таки отберет жилье у покупателя, страховая возместит его стоимость».
Разберемся с понятиями
В недвижимости существуют такие понятия, как первичное и вторичное жилье. Когда вы покупаете жилье от застройщика, право собственности на которое еще никому не принадлежит, — это первичка, а когда у другого собственника (юридическое или физическое лицо, государство) — вторичка.
Многие считают, что понятие «вторичное жилье» — синоним старого фонда. Это не так.
Личная история
Несколько лет назад мои друзья купили квартиру в строящемся доме в спальном районе Петербурга. Когда дом построили и пришла пора переезда, Катя с Димой поняли, что жить там не хотят. Причин было много: неразвитая инфраструктура, вокруг грязь и пыль от строящихся поблизости домов, постоянный шум ремонта от соседей.
Они решили продать свою новенькую однушку, а взамен подыскать квартиру в уже сложившемся районе и обжитом доме — на рынке вторичного жилья.
Пример Кати с Димой показывает, что и в новостройках можно купить вторичку. Ребята приобрели квартиру на первичном рынке — напрямую от застройщика еще на этапе котлована. После того, как они получили ключи и вступили в собственность, жилье перешло в разряд вторичного.
Некоторые зарабатывают на этом: покупают квартиру в стройке, когда цена низкая, затем делают ремонт и перепродают по более высокой стоимости. Даже с учетом уплаты налога сумма дохода получается приличная.
Но большая часть квартир на вторичном рынке — это, конечно, давно обжитые дома, квартиры в которых не раз сменили собственников. Круговорот людей накладывает отпечаток не только на состояние жилья, но и на его юридическую историю.
Как выбрать квартиру на вторичном рынке
Одно из главных преимуществ вторички в том, что вы приобретаете уже готовое жилье. Однако это не избавляет от сложностей выбора — предстоит учесть массу нюансов. Если вы не знаете, как подступиться к выбору квартиры, предлагаем пошаговый алгоритм действий.
Выбираем район
Начните с выбора района: подальше от центра и поближе к городским паркам или наоборот; новый район с высотками или уютный уголок города, где крыши домов не закрывают горизонт.
Вот основные моменты, который стоит учесть, выбирая район будущего дома:
- Транспортная доступность
Близость к месту работы или учебы детей имеет большое значение. Если вы передвигаетесь на машине, оцените удобство развязок и подъезда к дому, загруженность дорог, наличие мест для парковки во дворе или хотя бы неподалеку.
Если предпочитаете общественный транспорт, узнайте места ближайших остановок, номера маршрутов и оцените их удобство для себя.
- Инфраструктура
Проверьте наличие поблизости школ, детских садов, поликлиники, продуктовых магазинов. Этот список у каждого свой. Кому-то важно жить недалеко от спортзала с бассейном, другому — подальше от шумных городских заведений, вроде баров и ресторанов.
- Экология
Жить рядом с загруженной трассой или неподалеку от действующего промышленного предприятия не самая хорошая идея. Шум, пыль, грязный воздух — все это не приносит пользы здоровью.
Понятно, что в городе могут быть сложности с зелеными парками. Но покупать квартиру, окна которой выходят на трубы заводской котельной, точно не стоит — намучаетесь сами, а если потом решите продать, сделать это будет сложно.
Купить квартиру мечты будет проще с ипотекой. Совкомбанк предлагает разные программы, в том числе на вторичное жилье.
Хотите оформить ипотеку, но голова идет кругом от разных условий, документов, процентных ставок? Совкомбанк предоставляет кредит на максимально выгодных условиях. Ипотечные программы помогут купить квартиру мечты людям с разными запросами и материальными возможностями. Простая система оформления документов и широкие возможности позволят сделать мечту ближе.
Оформить ипотеку
Выбираем тип дома
Когда с районом определились, изучите застройку — что за дома составляют его жилой фонд. От того, по какой технологии построен дом, зависит его качество.
Вот самые распространенные варианты:
- Панельный
Стены таких домов собраны из железобетонных панелей. Несмотря на схожую технологию строительства, панельные дома отличаются. Их качество зависит от серии конкретного дома.
Лучшей в сегменте считается 137 серия, здесь просторные квартиры с большими кухнями. В рейтинге «панелек» последние с конца — знаменитые петербургские дома-«корабли»: маленькая площадь, высокая слышимость, низкие потолки и отсутствие подоконников — вот неполный перечень неудобств такого жилья.
Современные панельные дома уже более высокого качества. Да, в них по-прежнему не лучшая звукоизоляция, но уже гораздо теплее и просторнее. Большая часть домов, которые строятся в спальных районах крупных городов, — панельные.
- Монолитный
Такие дома строят из железобетона — это смесь стали и бетона. Прочность материала позволяет возводить высотки.
Главное достоинство монолитного дома в том, что внутри нет несущих стен, эту функцию выполняет каркас здания. Благодаря этому есть возможность сделать в квартире планировку по своему усмотрению, не опасаясь сносить межкомнатные перегородки. Этот факт не отменяет обязательности согласования перепланировки.
К недостаткам относят плохую теплоизоляцию. Стены монолитных домов требуют дополнительного утепления и принудительной вентиляции, поскольку железобетон не пропускает воздух и создает эффект парника.
- Кирпичный
Самый дорогой тип застройки, который влияет и на стоимость жилья, — из кирпича. Этот материал отлично удерживает тепло, но при этом «дышит», что обеспечивает зданию хорошую вентиляцию. Также жители отмечают хорошую звукоизоляцию.
С перепланировкой в таких домах дела обстоят плохо, поэтому изменить пространство квартиры под себя вряд ли получится.
Современные застройщики часто используют смешанную технологию строительства. Отсюда большое количество кирпично-монолитных домов. Смысл в том, что каркас дома выполнен из железобетона, а отделка из кирпича. Это улучшает тепло- и звукоизоляцию дома.
- «Хрущевки» и «брежневки»
Знаменитые «хрущевки» и «брежневки» строили из панелей, блоков или кирпича. В основном это пяти- и девятиэтажные дома (часто без лифта) — зависит от года и типа постройки. В них маленькие кухни и комнатки, низкие потолки, плохая звуко- и теплоизоляция.
Главное преимущество этого типа жилья сегодня — местоположение. Старые пятиэтажки занимают выгодные места рядом с метро в сложившихся районах города. Рядом, как правило, всегда есть пусть небольшой, но уютный зеленый двор и детская площадка.
- «Сталинки»
Еще один хорошо знакомый тип постройки — сталинские дома. Их ценят за надежность конструкции и качество материалов. Однако «сталинки» бывают разные. Их строили для высшего руководства и для рядовых сотрудников. Понятно, что хорошим качеством отличаются первые из них.
Как правило, это просторные многокомнатные квартиры с высокими потолками и толстыми стенами. В таких домах тепло и практически отсутствует слышимость между соседями.
Выбираем квартиру
Район выбран, с типом дома тоже определились. Приступаем к поиску квартиры. Первым делом изучите рынок, чтобы понять, что и за какие деньги в настоящий момент продается и что подходит под ваши параметры.
- Просмотр объявлений
Сначала предстоит отсмотреть десятки, а то и сотни вариантов из тысяч объявлений. Поиск на популярных сайтах покупки недвижимости удобно организован. Если вам принципиален тип дома, о котором говорили выше, то обязательно введите этот параметр в настройках поиска.
Помимо этого сразу укажите:
- количество комнат;
- общую площадь жилья;
- размер кухни;
- раздельный или совмещенный санузел;
- этаж;
- наличие или отсутствие лифта.
Чтобы отсеять ненужные варианты, укажите сумму, на которую рассчитываете. Нет смысла тратить время на просмотр объявлений, которые не подходят по цене.
Кроме главных параметров можно выбирать удаленность от метро, тип продажи (прямая или альтернативная), год постройки дома и многое другое. Играйте настройками по вашему усмотрению, сохраняйте понравившиеся объявления, звоните по указанным телефонам, чтобы задать возникающие вопросы и записаться на просмотр.
Любую квартиру можно освежить с помощью ремонта. А купить все необходимое поможет карта «Халва» от Совкомбанка. У Халвы тысячи партнеров, среди которых крупнейшие строительные магазины. Выбирайте понравившиеся товары и оплачивайте их Халвой в рассрочку. Оформить карту можно онлайн.
Карта «Халва» — универсальный финансовый инструмент. Используйте свои средства, получайте кешбэк с покупок до 10% и доход на остаток собственных средств по карте до 12%, а также открывайте вклады под выгодный процент. Вы можете взять заемные средства и потратить их на покупки в рассрочку 10 месяцев или больше, если оформите подписку «Халва.Десятка». Оформите Халву в пару кликов, и курьер привезет ее вам!
- Просмотр квартир
Просмотр лучше планировать на дневное время. Также удобно за один раз смотреть несколько вариантов квартир — вы сможете их сравнить и лишний раз прогуляться по выбранному району от дома к дому.
На просмотрах важно не стесняться задавать вопросы, трогать, смотреть и изучать (с разрешения владельца квартиры или риелтора) все, что вас заинтересовало или насторожило.
Чтобы не растеряться и не забыть о важном, составьте список вопросов или используйте наши рекомендации.
Чек-лист: на что обращать внимание при выборе вторичного жилья
- Если ремонт не входит в ваши планы, тщательно изучите внешнее состояние квартиры. Узнайте, когда хозяин в последний раз делал ремонт. Осмотрите стены, пол и потолок на наличие дефектов.
- Проверьте состояние и герметичность окон: как открываются, все ли работают, не дует ли из закрытого окна.
- Обязательно проверьте напор воды. Если к квартире два стояка, то попросите разрешение открыть кран в обоих.
- Осмотрите сантехнику: нет ли протечек и пятен ржавчины. Не стесняйтесь проверить трубы — нет ничего страшного, если вы с разрешения владельца заглянете под ванну или раковину. Не забудьте про батареи.
- Визуально изучите состояние розеток и выключателей, нет ли вокруг оплавления пластика или следов возгорания. Попробуйте включить и выключить свет, чтобы узнать, нет ли перепадов электричества.
- Если у хозяина есть документ с планировкой квартиры, сверьте план с реальностью. В квартире должно быть все по проекту. Если была перепланировка, попросите документы о ее согласовании.
- Тщательно осмотрите санузлы, особенно ванную комнату. Это помещение с повышенной влажностью, там не должно быть неприятного, затхлого, прелого запаха. Внимательно изучите углы на потолке: если на плитке плесень можно смыть перед приходом покупателя, то о труднодоступных местах обычно забывают.
- Проверьте работоспособность вентиляции. Для этого достаточно поднести к вентиляционной решетке лист бумаги — он должен «прильнуть» к ней.
- Если вы покупаете квартиру с мебелью или там остается кухонный гарнитур, осмотрите его состояние. Не стесняйтесь открыть хотя бы пару шкафчиков и проверить, нет ли там следов борьбы с насекомыми (крем, мелок, ловушки).
- Изучите вид из окон. Узнайте, нет ли внизу шумного бара или круглосуточного магазина. Если вам важно расположение дома по сторонам света, спросите у владельца, в какое время дня в квартиру заглядывает солнце.
Кроме перечисленного осмотрите состояние подъезда, почтовых ящиков и лифтов, загляните на черную лестницу. Обойдите вокруг дома и посмотрите на состояние соседских окон, чтобы хотя бы примерно нарисовать портрет людей, которые здесь живут. Узнайте, где находится мусоросборная камера или где стоят контейнеры.
Совет: попросите у владельца разрешения сделать несколько фотографий жилья. Так вы сможете вернуться к просмотру еще раз и не запутаться в вариантах квартир.
Проверка документов перед сделкой со вторичкой
Когда выбор сделан, проверьте документы на квартиру — это самый важный и ответственный шаг во всей цепочке действий.
- Уточните, кто собственник жилья, проверьте его (или их) документы. Если квартиру продает доверенное лицо, у него должна быть оформлена доверенность — проверьте ее подлинность.
- Попросите показать правоустанавливающие документы на квартиру. Это может быть выписка из ЕГРН, договор купли-продажи, справка о приватизации, договор дарения, документы о вступлении в наследство.
- Если среди собственников квартиры есть дети, продать квартиру можно только с разрешения органов опеки.
- Когда квартиру, купленную в браке, продает один из супругов, он должен предоставить нотариально заверенное согласие на сделку от второго.
- Проверьте, нет ли на недвижимости обременений. Это может быть ипотека, арест или действующий договор аренды с жильцами, которые там живут.
- Если в квартире была сделана перепланировка, попросите предоставить документы о ее законности.
- Проверьте квитанции о квартплате и за капитальный ремонт.
Это общий список документов, которые нужно проверить. Полный перечень зависит от конкретной ситуации.
Мнение эксперта
Мария Румянцева рассказала, что еще нужно сделать, покупая квартиру на вторичном рынке:
«Главное при покупке жилья на вторичном рынке — проверить переход права собственности. Такую проверку иногда называют «проверкой истории» квартиры. Грамотный риелтор анализирует все:
- кто раньше владел квартирой;
- состав семьи, их состояние здоровья и вменяемость;
- как оплачивалась покупка;
- сколько она тогда стоила.
Если при покупке жилья использовали материнский капитал и среди собственников есть несовершеннолетние, то вопрос продажи придется согласовать с опекой.
Бывает, что квартиру приобретают по «занижайке». Это схема, когда в договоре купли-продажи указывают меньшую сумму, чем получил продавец. В таком случае при проверке сделки у налоговой могут возникнуть вопросы о неуплате налогов.
Далее проверяются долги и банкротство собственников, долги по квартплате, наложены ли обременения на квартиру и как их можно снять».
Покупка квартиры на вторичном рынке — дело непростое. Мало выбрать подходящее жилье, важно тщательно проверить большое количество документов. Надеемся, наша статья поможет вам подготовиться к сделке.
Покупаем вторичку без риелтора: как подобрать подходящие варианты
Найти объявления, проверить и отсеять неподходящие
Искать квартиру можно по-разному — через сайты или офлайн. В этой статье рассматриваем, как найти квартиру на вторичном рынке, проверить объявления с сайтов и отсеять неподходящие.
Найти объявления в интернете
Собственники и риелторы размещают объявления на сайтах-агрегаторах объявлений. Часть самых известных:
- Циан;
- Домклик;
- Домофонд;
- Яндекс.Недвижимость.
Функции у площадок примерно одинаковые. Чтобы найти квартиру по параметрам, нужно задать фильтры: количество комнат, район, станция метро, стоимость. По заданным параметрам система выдаст список вариантов. Также квартиры можно посмотреть на интерактивной карте.
Если квартиру не получается найти быстро, фильтры можно сохранить и ещё настроить оповещения. Так при каждом поиске квартиры по нужным параметрам будут выдаваться сразу. А когда появится объявление, которое подходит по выбранным фильтрам, на почту и телефон будут приходить уведомления.
Ещё объявления есть на Авито в разделе «Недвижимость». Часто здесь публикуют не самые презентабельные варианты, встречаются ненастоящие объявления от мошенников — стоит всё проверить перед звонком.
На сайте могут опубликовать красивые фотографии квартир. В реальности этой квартиры может не существовать, а фото просто берут с сайтов заграничных апартаментов. Такие фейковые объявления публикуют недобросовестные риелторы, которые хотят набить базу для обзвона, или мошенники.
Вот как проверить, что объявление реальное:
- Посмотреть другие квартиры в этом районе. Если квартира из объявления значительно дешевле других в этом же районе, скорее всего, её либо не существует, либо она с обременениями.
- Посмотреть, нет ли таких же объявлений на сайте. Иногда собственник создаёт объявление, потом его копируют риелторы. Цену в таком объявлении ставят значительно ниже, чтобы привлечь внимание потенциальных покупателей.
- Проверить объявление несколько раз, посмотреть дом на карте города. Иногда в объявлении пишут, что квартира на седьмом этаже, а на деле это пятиэтажка-хрущёвка в плохом районе.
Объявления о продаже также публикуют в соцсетях. В каждом городе есть тематические сообщества, где люди ищут жильё. Там можно не только найти объявления о продаже квартир, но и разместить своё о поиске.
Подать объявление о поиске квартиры
Если на сайтах ничего подходящего нет, а квартира нужна в определённом доме или районе, можно напечатать объявление «Ищу квартиру в вашем доме» и наклеить его на информационную доску — такие есть на каждом подъезде.
Как составить объявление, которое повысит шансы, что продавец напишет:
- Печатать, а не писать от руки. Даже самый хороший почерк тяжелее разобрать, чем напечатанный текст.
- Указать всё нужное без лишних подробностей. Написать, какая квартира нужна: количество комнат, этаж, наличие или отсутствие ремонта, своё имя и номер телефона для связи.
Иногда квартиру можно найти через друзей и общих знакомых. Чтобы как можно больше людей из окружения могли помочь в поиске, нужно разместить объявление у себя в соцсетях и попросить друзей сделать репост.
Если интересует квартира в конкретном доме или районе
Стоит обратиться в организацию, которая управляет домами в нём, — обычно это управляющая компания или товарищество собственников жилья. Они скажут, продают ли квартиры в их доме или районе.
Отсеять неподходящие варианты
Когда объявления собраны, перед просмотром важно уточнить у владельца несколько вопросов:
- Сколько у квартиры собственников. Если их несколько, перед сделкой нужно будет получить согласие каждого на продажу квартиры. Если есть несовершеннолетние собственники, то потребуется разрешение органов опеки.
- Какая это продажа. Продажа бывает прямой и альтернативной.
В случае прямой продажи владелец продаёт квартиру и не ищет другую недвижимость. Это идеальный вариант, так как сделка должна пройти относительно быстро.
В случае альтернативной продажи владелец продаёт жильё, чтобы на вырученные деньги купить себе новое. Часто в этой ситуации продавец ищет жильё, пока параллельно продаёт своё. Из-за этого сделка может затянуться. - Есть ли у квартиры обременения и долги. Например, если квартира находится в ипотеке, нужно оформить особый договор: по этому документу долг перед банком будет переноситься с первого заёмщика на покупателя. Комиссия банку может увеличить стоимость недвижимости. Ещё бывает, что на квартире висят неоплаченные долги по коммуналке: нужно договориться, входит ли оплата в стоимость жилья.
- Если нашли квартиру на сайтах или в соцсетях, нужно проверить, что объявление настоящее.
- Чтобы проверить объявление, нужно посмотреть другие квартиры в этом районе и изучить положение дома на карте.
- Искать квартиру можно «вручную»: расклеить объявления на столбах в интересующих районах города.
- До того, как договариваться с владельцем о просмотре, у хозяина нужно узнать историю квартиры: сколько собственников зарегистрировано, какая планируется продажа, есть ли у квартиры обременения.
- Перед сделкой дополнительно проверить квартиру.