Как заработать на квартиру и машину
Материал составлен при поддержке Консультационного Центра ДОМ.РФ спроси.дом.рф
Иногда кажется, что недвижимость может только требовать регулярных расходов в виде налогов, ЖКУ и текущего ремонта. В действительности недвижимое имущество является активом, который потенциально может приносить стабильную прибыль в течение многих лет. Рассказываем о 6 наиболее распространенных способах заработка на аренде жилья.
Долгосрочная аренда квартиры
Классический способ монетизации права собственности – это сдача квартиры в аренду на длительное время. Доход от сдачи квартиры в аренду может сильно варьироваться в зависимости от площади, ее состояния, наличия мебели и бытовой техники, расположения и других факторов. В среднем ежегодный доход от сдачи квартиры в аренду составляет от 4 до 5 % от ее стоимости, что примерно соответствует доходам по вкладам, которые предлагают банки. Иными словами, если недвижимость стоит 5 млн рублей, ежегодный доход будет составлять примерно 250 тысяч рублей (около 20 тысяч в месяц).
Безусловно, сдача квартиры в аренду связана с определенными рисками, среди которых порча имущества, кражи, мошенничество и элементарный износ квартиры. Но большинство из них можно покрыть с помощью страхования недвижимости.
При сдаче квартиры в продолжительную аренду нужно учесть много различных деталей: точно прописать все условия в договоре, провести опись имущества, правильно составить объявление, найти жильцов, и, наконец, заплатить налоги. Подробную инструкцию о том, как решить все эти вопросы можно найти на сайте спроси.дом.рф.
Посуточная аренда
Еще одним популярным способом заработка является посуточная аренда квартиры. С точки зрения документального оформления она почти ничем не отличается от сдачи жилья на более продолжительный период, но потенциально позволяет зарабатывать в 2-3 раза больше. В то же время стоит учитывать, что эта разновидность аренды квартиры требует от собственника серьезных трудозатрат и несет достаточно высокие риски. Значительное количество усилий придется направлять на поиск новых жильцов, подготовку документов и поддержание жилья в приемлемом состоянии (уборка и мелкий ремонт). Кроме того, вполне возможно, что в зависимости от сезонности или других факторов будут случаться периоды «простоя», когда квартира фактически не будет приносить дохода.
Как и в случае с долгосрочной арендой, к главным опасностям относится порча и кража имущества. Но учитывая, что через квартиру «проходит» значительное количество жильцов, вероятность, что среди них окажутся мошенники или недобросовестные клиенты, тоже повышается. Перед тем, как приступить к посуточной аренде следует тщательно продумать, как и где вы будете искать новых жильцов, на каких условиях сдавать квартиру, а также каким образом выплачивать налоги.
Аренда отдельной комнаты
Если у вас в распоряжении есть свободная комната, вы также можете сдавать ее в аренду. В данном случае доход будет значительно ниже (в лучшем случае 50-60% от полной стоимости аренды). Кроме того, если вы являетесь не единственным собственником квартиры, придется получать письменное согласие у других владельцев жилья. Для этого они могут лично подписать договор найма или оформить нотариальную доверенность на имя подписанта.
Субаренда
Субаренда квартиры – это еще один распространённый способ заработка на сдаче жилья. В данном случае собственник подписывает договор аренды с посредником, который в дальнейшем ищет жильцов. Возможность субаренды должна быть обязательно прописана в договоре с владельцем, иначе подобная деятельность будет незаконной. Посредник платит собственнику фиксированную арендную плату и получает доход от сдачи квартиры цене жильцам по более высокой.
Для собственника жилья главное преимущество субаренды – это экономия времени, а для субарендатора – возможность заработать, не имея квартиры в собственности. Больше всего такой вариант подходит для владельцев недвижимости, которые планируют сдавать жилье в краткосрочную аренду.
В то же время необходимо понимать, что ответственность за все, что происходит в квартире, несет собственник. Кроме того, частая смена жильцов повышает износ жилья и будет требовать повышенных расходов на ремонт.
Рента
Продажа квартиры
Достаточно прямолинейным способом заработка на квартире является ее продажа. При этом еще до того, как выставить недвижимость на продажу, следует определиться с тем, куда инвестировать полученные средства – в покупку другого жилья, собственный бизнес или на какие-то другие цели. Без инвестиций средства, которые лежат «под матрасом» год за годом будут обесцениваться на фоне инфляции, или будут лежать «мертвым грузом» на счете в банке. Кроме того, в случае банкротства банка, существует риск всей суммы (Агентство по страхованию вкладов гарантирует компенсацию не более 1,4 млн рублей).
Продажа квартиры так или иначе связана с большим количеством сопутствующих расходов – услуги риелтора, оценка стоимости, а также налог 13% (если жилье в собственности менее 5 лет).
Если вы все же решились на продажу квартиры, рекомендуем прочитать пошаговую инструкцию, из которой вы узнаете, как подобрать риелтора, найти покупателя и продать квартиру по выгодной цене.
Какие способы заработка незаконны?
Аренда без договора. К числу наиболее распространенных нарушений относится сдача квартиры в аренду без договора. По закону отношения между собственником и жильцом оформляются в письменном виде. В противном случае при возникновении проблем (например, порче имущества или причинении ущерба квартире) у собственника не будет возможности привлечь квартирантов к ответственности.
Неуплата налогов. Владелец квартиры, который не платит налоги с доходов, полученных от аренды, может понести административную или уголовную ответственность. Если речь идет о суммах менее 900 тысяч рублей, помимо неуплаченного налога придется дополнительно заплатить штраф до 40% от неуплаченной суммы. Если неуплата налогов происходила в течение продолжительного времени, может наступить уголовная ответственность. В этом случае штраф составит до 500 тысяч рублей. Также в этом случае суд может назначить до 3 лет лишения свободы.
Организация гостиницы или хостела. В квартире с большой площадью велик соблазн открыть хостел. Но стоит учитывать, что по действующему законодательству сделать это можно только после перевода помещения в категорию нежилого фонда, что может быть весьма проблематично в многоквартирном доме. Кроме того, хостел должен быть оборудован отдельным входом, а также противопожарными системами. В жилых помещениях оказание гостиничных услуг запрещается законом.
Как заработать на вторичном рынке жилья: 6 реальных способов
Время больших и быстрых заработков на продаже недвижимости миновало. Сегодня инвесторов уже не так много даже на активном рынке новостроек, не говоря о вторичном рынке жилья. Но, несмотря на все еще действующие кризисные явления, московская вторичка сохраняет инвестиционный потенциал, утверждают эксперты.
Они рассказали о нескольких возможных сценариях, при которых частный инвестор может заработать на вторичном рынке жилья.
Квартиры под ремонт
Один из способов — вложение в квартиру в нежилом состоянии, ремонт и последующая продажа по большей цене. Но этот вариант нужно хорошо продумать, предупреждают эксперты компании «НДВ-Супермаркет недвижимости», — окупить ремонт не всегда получится.
Скидка на максимально изношенные квартиры существенна — не меньше 10% (около 500–700 тыс. руб. с однокомнатной квартиры, от 700 тыс. до 1,5 млн руб. с двухкомнатной и т. д.). Наценка же за свежую отделку составляет порядка 20 тыс. руб. на «квадрат», то есть 600–800 тыс. в однушке. То есть, если освежить квартиру, вложив в ремонт не более 10 тыс. руб. за 1 кв. м, можно заработать от 700 тыс. до 1 млн руб. при последующей продаже, подсчитали эксперты «НДВ».
«Важно, чтобы дизайн квартиры на продажу был выдержан в минималистичном стиле, поскольку это самый универсальный вариант, — рассказала руководитель департамента городской недвижимости «НДВ» Оксана Иванова. — Экономить следует на материалах, но не на работах. Например, для санузла можно выбрать пластик, а не плитку, на пол в кухне положить линолеум, а не керамогранит. Но некачественно поклеенные обои быстро выдадут бюджетный ремонт».
Покупка «убитого» жилья, ремонт и перепродажа — достаточно сложные многозадачные процессы, отмечает ведущий эксперт агентства недвижимости Century 21 Vesta Сергей Тихонов. По его словам, желательно иметь свою команду по ремонту и закупкам стройматериалов, так как стоимость ремонта одной и той же квартиры сопоставимого уровня может отличаться в сотни тысяч рублей. «Сторонние строители и закупщики будут пытаться обмануть вас и заработать на всем», — предупреждает он.
Очень часто на реализации вторичных квартир после проведения в них ремонта зарабатывают люди, которые очень хорошо знают рынок недвижимости (в частности, руководители отделов в профильных агентствах, опытные риелторы) и понимают, какие объекты сейчас наиболее востребованы у покупателей, рассказал директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома. Нередко такие специалисты создают даже небольшие компании, занимающиеся подбором недвижимости и дальнейшим ремонтом в ней. Обычно они приобретают квартиры в запущенном состоянии стоимостью от 15 млн до 30 млн руб. (то есть отнюдь не экономкласс, чтобы больше заработать), нередко — с запутанной историей переходов прав собственности, что отпугивает от объекта потенциальных покупателей.
«Поиск подходящей квартиры для перепродажи после ремонта может занять очень много времени, чаще всего просматриваются десятки вариантов, — отметил Шлома. — Если компании удается продать хотя бы одну такую жилплощадь в месяц, то он уже считается удачным».
Недвижимость в домах под снос
Еще один способ заработать на вторичке — покупка жилья в домах под реновацию и дальнейшая перепродажа уже готового в новом доме, куда переселят собственников. Самые выгодные приобретения в домах под снос — комнаты, так как взамен по закону собственнику обязаны предоставить отдельную квартиру, пусть и минимальной площади.
«Квартиры по программе реновации дают в современных домах с полной отделкой, — поясняет Оксана Иванова. — Там, где нет стартовых площадок, рассматриваются также варианты выкупа части квартир в близлежащих жилых комплексах для переселения по программе, класс новостройки при этом может быть выше, чем в среднем в локации. Поэтому однушка, полученная взамен комнаты, едва ли будет стоить дешевле 6 млн руб. Даже за вычетом налога чистая прибыль составит не менее 1,5 млн руб. Большинство стартовых площадок запланированы к вводу на 2021 год, то есть ждать переселения придется не дольше двух-трех лет».
Однако здесь есть как минимум две проблемы, отмечают участники рынка. Первая — длительное ожидание переезда, который может затянуться, поскольку сроки сноса дома, как показала многолетняя практика расселений, могут неоднократно переноситься.
Вторая проблема — ограниченное предложение и высокие цены на объекты в домах под снос. Собственники либо сняли свои лоты с продажи до получения нового жилья, либо взвинтили цены чуть ли не до стоимости будущих квартир в новых домах с отделкой. По данным «НДВ», к концу 2018 года комнат в московских хрущевках сносимых серий остались буквально единицы, и стоимость их даже на окраине начинается от 3,5 млн руб.
«Необходимы определенные административные ресурсы в нужных кругах, чтобы информация о потенциальном объекте расселения попадала к вам в первую очередь, — считает Сергей Тихонов. — Самые интересные предложения не успевают выйти на рынок и раскупаются очень быстро закрытым кругом покупателей».
Впрочем, как считает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая, даже с учетом наценки продавцов более чем на треть инвесторы все равно окажутся в плюсе.
Еще один способ заработка на вторичном рынке — покупка залоговой недвижимости с хорошим дисконтом. Наименее рискованная схема — приобретение объекта у банка. В этом случае квартира уже перешла по решению суда в собственность кредитора, и покупателю не придется как-либо взаимодействовать с должником.
«Более того, когда кредитное учреждение получает непрофильный актив, главной задачей для него становится максимально быстрая продажа квартиры, — поясняет Мария Литинецкая. — Поэтому на данном этапе банк готов давать большие скидки на имущество в залоге — они могут достигать 10–15%. Большинство крупных игроков ипотечного рынка имеют собственные базы залоговых объектов. Кроме того, кредиторы могут разместить предложение о продаже квартиры на открытых электронных площадках».
Можно также приобрести квартиру у самого должника. Чаще всего банк-кредитор дает заемщику свое разрешение на продажу заложенной квартиры. «Обычные граждане не проявляют интереса к таким объектам, не желая связываться с предыдущими владельцами, которые зачастую отказываются выписываться и съезжать с этой жилплощади. Однако если инвестор готов к конфликтам, он может добиться выселения прежних хозяев квартиры через суд», — отмечает Сергей Шлома.
К тому же несостоявшийся владелец может попытаться продать объект по максимальной цене, которая покроет основной долг и проценты. И тогда рассчитывать на серьезный дисконт уже не получится.
Квартиры на первых этажах
Раньше практика выкупа малоликвидных квартир на первых этажах с целью перепродажи их под перевод в коммерческие площади была в Москве очень распространена. Такие квартиры можно было купить с дисконтом в 10–15%, поскольку популярностью у обычных потребителей они не пользовались. Зато они были интересны бизнесменам, планирующим перевести ее в нежилой фонд и сдавать под предприятие малого бизнеса, офис, магазин, точку общепита и т. п.
Позднее из-за ужесточения правил перевода жилых помещений в нежилые этот процесс сильно усложнился, и инвесторы уже не так активно приобретают такое жилье.
«В Москве осуществить перевод квартиры в нежилой фонд очень сложно, но если удастся, это повысит арендную ставку минимум в два раза, а цену продажи не менее чем в полтора, — рассказала Оксана Иванова. — Стоимость услуги велика — от 500 тыс. руб., если все делать своими силами, до 2 млн руб., если привлекать подрядчика. Но стоимость однушки в спальном районе можно за полгода-год превратить из 6 млн руб. в 10 млн руб. и даже больше».
Квартиры, продавцы которых недавно получили их в наследство, не самый ликвидный продукт на вторичном рынке. Покупатели опасаются мошенников, недобросовестных наследников и не хотят потом отстаивать свои права в суде. Поэтому продается такое жилье, как правило, с приличным дисконтом. Скидка на квартиры, унаследованные менее трех лет назад, составляет в среднем 10% от рыночной цены.
«Но вложения в них оправданны в основном только объемные: на покупке квартиры стоимостью 20 млн руб. можно сэкономить 2 млн, а на недорогой — только 100–200 тыс.», — отмечает Оксана Иванова.
Покупка на распродажах
Наконец, еще один способ заработка — покупка квартир и коммерческой недвижимости на закрытых распродажах, аукционах различных организаций, занимающихся банкротством и распродажей недвижимого имущества различных предприятий, юридических и физических лиц.
Как рассказал Сергей Тихонов из Century 21 Vesta, на таких торгах можно приобрести объект ориентировочно за 20–70% рыночной стоимости с целью дальнейшей перепродажи по более выгодной цене. И тут инвестору нужно обладать связями, чтобы иметь возможность участвовать в подобных аукционах, отметил эксперт.
Как заработать на недвижимости в 2021 году: эффективные стратегии
Сегодня существует достаточно большое количество инвестиционных инструментов, способных не только сохранить финансы, но и преувеличить их количество. Однако рынок недвижимости обладает одним уникальным преимуществом: в отличии от всевозможных акций и облигаций ценность дома или квартиры гораздо более понятна любому человеку.
Кризис – отличное время для заработка
На китайском языке слово «кризис» состоит из двух иероглифов, один из которых обозначает «опасность», а второй – «возможность». Эта древняя китайская мудрость как нельзя кстати актуальна сегодня – не смотря на сложную экономическую ситуацию во всём мире, именно сейчас самое лучшее время, чтобы начать зарабатывать не недвижимости.
За предыдущий «кризисный» год цены на жилье в России выросли примерно на 10%, и эта тенденция всё ещё сохраняется. Главная причина такого роста – повышенный спрос не недвижимость, который, в свою очередь, подталкивается новыми программами государственной поддержки ипотечного кредитования и снижением ставок по кредитам.
Благодаря пониженным процентам многие люди смогли себе позволить приобрести более дорогое и комфортное жильё, а некоторые в принципе задумались о покупке первой недвижимости, хотя раньше не имели такой возможности.
Те же самые причины актуальны и для инвестирования на рынке недвижимости, порог входа на который сегодня стал существенно ниже.
Стратегия №1: Покупка жилья для перепродажи
Вообще покупка жилья – один из наиболее консервативных способов инвестирования, основной целью которого является сохранение текущего капитала от инфляции. Тем не менее, если грамотно подойти к этому вопросу, получится и не плохо заработать.
Основная формула заработка достаточно проста: нужно сложить все суммы, затраченные на покупку, оформление, ремонт, налоги и прочие расходы, связанные с приобретением и владением недвижимостью, а затем продать её за большую сумму. Разница и будет вашей прибылью.
На деле каждый из этих пунктов требует очень пристального внимания и зависит от множества факторов, каждый из которых крайне важен.
В первую очередь стоит понимать каким образом будет приобретаться квартира – за счёт собственных или заёмных средств. В случае ипотеки следует заложить в будущую минимальную сумму продажи проценты по кредиту, расходы на оформление страховок и оценочного альбома и прочие обязательные платежи, которые накладывает банк.
Затем стоит определиться с районом города, недвижимость в котором наиболее ликвидна и может быть в последствии быстро реализована, а после – с типом приобретаемой недвижимости. Так новостройки и квартиры на вторичном рынке обладают целым рядом преимуществ и недостатков по сравнению друг с другом, которые нельзя не брать в расчёт.
Например, квартиру на «вторичке» можно гораздо быстрее подготовить к продаже – начинать ремонт можно сразу после получения ключей. Кроме того – с продавцом легко можно поторговаться и получить дисконт в 5-10% от стоимости квартиры. Конечно, далеко не все готовы на такие условия, но, если вы клиент с «живыми деньгами» (то есть без ипотеки и готовый выйти на сделку в ближайшие дни), а продавцу очень срочно нужно продать квартиру – скидка практически гарантировано у вас в кармане. Минусы же «вторички» тоже на поверхности: требуется серьёзная юридическая экспертиза, чтобы не приобрести проблемную недвижимость, а сама ликвидность квартиры даже после проведенного ремонта будет уступать аналогичной жилплощади в новостройке из-за общего состояния самого дома.
Плюсы новостройки обратно пропорциональны минусам вторички: квартира в новом и современном доме – гораздо более лакомый кусочек, так что на нее будет легче найти покупателя, а с юридической точки зрения такая покупка требует значительно меньше проверок, т.к. до вас этой недвижимостью никто не владел. По сути, самое главное здесь – выбрать надёжного застройщика. С минусами всё сложнее: несмотря на то, что довольно часто можно встретить акции и специальные предложения, большого дисконта здесь ждать не стоит. Кроме того, начать ремонт и выставить квартиру на перепродажу получится далеко не сразу – чем меньше степень готовности дома, тем сложнее просчитать реальный срок его сдачи, а покупать недвижимость в самом конце строительства максимально невыгодно, т.к. её цена будет уже достаточно высокой.
Отсюда можно сделать следующие выводы по доходности различных типов недвижимости:
Важно понимать, что представленные цифры могут быть достигнуты только при правильном просчёте всех вложений и выборе наиболее подходящих объектов для инвестирования.
Стратегия №2: Покупка жилья для сдачи в аренду
В случае если вы не хотите зарабатывать на постоянной покупке и перепродаже квартир, а просто желаете получить источник небольшого пассивного дохода, то эта стратегия – одна из наиболее подходящих.
Как и в предыдущем примере вам, конечно, же нужно выбрать между новостройкой и вторичкой, ипотекой и покупкой за собственные средства и т.п., однако есть и несколько других очень важных факторов.
Так для квартиры, которая в последующем будет сдаваться в аренду крайне важен правильный выбор локации. Полностью идентичные квартиры, расположенные в одном районе города, но на разном расстоянии от станций метро и выездом на крупные магистрали заведомо будут различаться по стоимости ежемесячной аренды. Поэтому если вы хотите получать максимальную выгоду – стоит на этапе покупки вложиться в более ликвидный объект.
Сэкономить на покупке в новостройке можно, выбрав вместо жилой квартиры апартаменты – они имеют иной юридический статус и стоят дешевле жилой недвижимости, но для арендаторов это не имеет особенной роли.
Несомненным плюсом данной стратегии является возможность приобрести недвижимость, не располагая всей суммой на его покупку. Иначе говоря – купить её в ипотеку, а ежемесячные платежи выплачивать за счёт арендаторов. В зависимости от стоимости квартиры и вашего первоначального взноса они могут как полностью покрывать платёж по кредиту (в идеале), так и только его часть. Таким образом через определённое количество лет долг за квартиру будет полностью выплачен, после чего можно будет или продолжить сдавать её в аренду или продать, чтобы зафиксировать прибыль.
Доходность данной стратегии инвестирования для Москвы – от 25 000 рублей в месяц, в зависимости от типа недвижимости.
Стратегия №3: Субаренда
Если покупка квартиры для вас – слишком сложная задача, то это совсем не повод отчаиваться. Заработать на рынке недвижимости возможно даже в том случае, если у вас никакой недвижимости нет вовсе.
Минимально рабочая схема такой стратегии выглядит следующим образом: необходимо снять квартиру в собственника по одной цене, а затем сдать кому-то другому по более высокой.
На деле это реализовать достаточно сложно, т.к. не многие владельцы недвижимости разрешают пересдавать свои квартиры, и не многие клиенты готовы снимать такую недвижимость по завышенной цене. Из-за этого в последнее время набирает популярность посуточная субаренда квартир, ситуация с которой кардинально иная.
При полной «загрузке» квартиры за один месяц можно заработать до 200-300% от её реальной ежемесячной цены. Эта сумма очень сильно зависит от места расположения объекта, его состояния, а также ваших организаторских способностей. Имея возможность такого заработка, можно легко предложить собственнику жилья более высокий ежемесячный платёж, чтобы добиться разрешения на субаренду.
Однако стоит помнить, что эта стратегия предполагает расходы на уборку квартиры после каждого жильца, оплату дополнительных налогов (т.к. такая деятельность уже будет приравниваться к предпринимательской) и затраты на рекламу. Кроме того, вам потребуется тратить большое количество собственного времени чтобы встречать и провожать жильцов или же нанять для этой работы администратора.
В итоге данная стратегия может быть максимально прибыльной в том случае, если вы используете несколько объектов недвижимости, договор с клининговой компанией и нескольких сотрудников отвечающих за маркетинг и бронирование.
Я купил машину без кредитов с зарплатой 35 тысяч
История целеустремленного Максима
Мой друг загорелся желанием купить машину без кредитов и займов с зарплатой 35 тысяч рублей. И через год ему это удалось.
Исходные данные таковы: Максиму 28 лет, он живет в регионе и работает менеджером. Рассказываю, как у него получилось.
Выбрать машину
Вот критерии, по которым Максим выбирал автомобиль для покупки.
Не покупать новую машину. Запах нового автомобиля и уверенность в его состоянии — это важно. Максим тоже хотел чувствовать себя королем жизни, выезжая из салона на машине без номеров.
Но здравый смысл подсказывал, что запах новинки исчезнет за пару месяцев, а авто упадет в цене, как только счетчик пробега покажет первые километры. Поэтому Максим отказался от машины из салона.
Не вестись на класс. Позволить себе машину определенного класса — это не только накопить на цену в объявлении. Владельцы машин платят транспортный налог, который зависит от количества лошадиных сил и возраста автомобиля. А еще чем выше класс машины, тем дороже стоят запчасти.
Вести бюджет
Чтобы достичь любой финансовой цели, необходимо понять, сколько денег есть в распоряжении. Для этого каждый день следует записывать все расходы в блокнот, приложение или таблицу в экселе.
Максим уже вел бюджет в приложении на телефоне, поэтому владел информацией для следующего пункта.
Оптимизировать расходы
На коммунальные платежи у Максима уходило 2000 Р летом и 3500 Р зимой.
Транспорт обходился Максиму в 3000 Р в месяц. В теплые месяцы эту статью расходов получилось уменьшить до 1000 Р за счет велосипеда и пеших прогулок. Ради мечты Максим отказался от курения и сэкономил 2250 Р в месяц.
На обновление гардероба у Максима уходило 15 000 Р в год. Этот пункт остался без изменений.